Entscheidungsreferenz: cc • N° 70-10.551 • 1971-10-05 • Entscheidung einsehen →
Sie haben einen Vorvertrag für eine Wohnung in Pessac unterzeichnet. Alles scheint in Ordnung: Der Notar ist benannt, die Darlehensfristen sind abgestimmt. Doch vor der notariellen Beurkundung erfahren Sie, dass der Bauträger das gesamte Gebäude, einschließlich Ihrer Einheit, zur Sicherung eines anderen Kredits mit einer Hypothek belastet hat. Ihr Kauf ist gefährdet, Ihre Eigenleistung bedroht. Was tun? Wen kann man belangen?
Diese für jeden Käufer entscheidende Frage findet eine klare Antwort in einem Urteil des Kassationshofs vom 5. Oktober 1971. Die Richter entschieden: Der Notar, der Darlehens- und Hypothekenurkunden erstellt, ohne die bereits in seiner Kanzlei hinterlegten Vorverträge zu prüfen, begeht einen Berufsfehler. Er haftet zivilrechtlich (die Verpflichtung, den durch sein Verschulden verursachten Schaden zu ersetzen) gegenüber den ausgeschlossenen Käufern.
In diesem Artikel erzähle ich Ihnen die Fakten dieses Falles, analysiere die Argumentation der Richter und gebe Ihnen konkrete Hinweise, wie Sie sich schützen können. Ob Sie Eigentümer in Langon, Käufer in Bordeaux oder Immobilienprofi sind – diese Entscheidung betrifft Sie.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Stellen Sie sich einen Immobilienentwickler Ende der 1960er Jahre vor. Er startet den Bau einer Wohnanlage in Bordeaux. Er sucht schnell Käufer, lässt sich den Kaufpreis für die Einheiten zahlen, und es werden Vorverträge in privater Schriftform (ein Vorvertrag, der zwischen Verkäufer und Käufer ohne Notar unterzeichnet wird) vom damaligen Notar erstellt. Diese Vorverträge werden in der Notarkanzlei hinterlegt.
Aber der Bauträger benötigt Liquidität. Er nimmt ein Darlehen bei einer Bank auf und bestellt zur Sicherung dieses Darlehens eine Hypothek (ein Grundpfandrecht) auf das gesamte Immobilienvermögen der Gesellschaft – einschließlich der bereits durch Vorvertrag verkauften Wohnungen. Der Notar beurkundet diese Darlehens- und Hypothekenurkunde.
Problem: Die Käufer, die ihren Vorvertrag ordnungsgemäß unterzeichnet hatten, stehen nun vor einer Wohnung, die mit einer von ihnen nicht bewilligten Hypothek belastet ist. Einige können ihr Baudarlehen nicht erhalten, andere sehen ihren Kauf annulliert. Sie verklagen den Notar und werfen ihm vor, nicht geprüft zu haben, ob die Wohnungen bereits aus dem Gesellschaftsvermögen des Bauträgers ausgeschieden (d.h. verkauft) waren, bevor er die Hypothek auf das Gebäude akzeptierte.
Der Fall gelangt bis zum Kassationshof. Die Käufer fordern Schadensersatz für den erlittenen Schaden: Verlust der Wohnung, angefallene Kosten, Nutzungsbeeinträchtigung. Der Notar hingegen argumentiert, er sei nicht verpflichtet gewesen, den Stand der Verkäufe zu prüfen; seine Aufgabe habe sich auf die Beurkundung des Darlehens und der Hypothek beschränkt. Doch der Kassationshof folgt dieser Argumentation nicht.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof hebt in seinem Urteil vom 5. Oktober 1971 die Entscheidung des Berufungsgerichts auf, die dem Notar Recht gegeben hatte. Er stützt sich auf Artikel 1240 des Code civil (damals Artikel 1382), der besagt: „Jede Handlung eines Menschen, die einem anderen einen Schaden zufügt, verpflichtet denjenigen, durch dessen Verschulden der Schaden eingetreten ist, zu dessen Ersatz.“ Im Klartext: Wenn Sie einen Fehler begehen, der jemandem schadet, müssen Sie ihn entschädigen.
Die Argumentation der Richter ist unerbittlich. Der Notar wusste – oder hätte wissen müssen –, dass Vorverträge unterzeichnet und in seiner Kanzlei hinterlegt worden waren. Diese Vorverträge hatten die Wohnungen bereits aus dem Vermögen der verkaufenden Gesellschaft ausscheiden lassen: Rechtlich gehörten die Einheiten nicht mehr dem Bauträger, sondern waren unter aufschiebender Bedingung (der Darlehensgewährung) „verkauft“. Indem er die Beurkundung eines Darlehens mit Hypothekenbestellung auf das gesamte Immobilienvermögen akzeptierte, belastete der Notar also Vermögensgegenstände, die nicht mehr Eigentum des Darlehensnehmers waren. Das ist ein Fehler.
Der Kassationshof stellt klar, dass der Notar als öffentlicher Amtsträger eine Informations- und Sorgfaltspflicht hat. Er muss den Bestand der Vermögensgegenstände und die Rechte des Bestellers (designigen, der die Hypothek bestellt) prüfen. Hätte er die in seiner eigenen Kanzlei hinterlegten Vorverträge eingesehen, hätte er die Unvereinbarkeit festgestellt. Indem er dies unterließ, verletzte er seine Beratungspflicht und haftet deliktisch (die Haftung, die aus einem Verschulden unabhängig von einem Vertrag entsteht).
Dieses Urteil bestätigt die bisherige Rechtsprechung: Der Notar ist nicht nur ein bloßer Urkundsverfasser, sondern der Hüter der Rechtssicherheit von Transaktionen. Er muss Interessenkonflikte und versteckte Mängel vorhersehen. Die Richter weisen das Argument des Notars zurück, er sei nicht Partei der Vorverträge gewesen: Er hatte sie entgegengenommen, kannte sie, er musste entsprechend handeln.
Was das für Sie konkret ändert
Diese Entscheidung hat direkte Auswirkungen auf alle Beteiligten im Immobilienbereich. Wenn Sie Käufer sind und einen Vorvertrag unterzeichnen, können Sie beruhigt sein: Der Notar, der spätere Urkunden (Darlehen, Hypothek) beurkundet, muss Ihr Recht respektieren. Wenn ein Bauträger versucht, Ihre Einheit nach dem Vorvertrag mit einer Hypothek zu belasten, handelt der Notar pflichtwidrig und Sie können Schadensersatz verlangen. Konkret bedeutet dies, dass Sie Schadensersatz für den Verlust der Chance, das Objekt zu erwerben, für die angefallenen Notarkosten und sogar für die Preisdifferenz bei gestiegenem Markt fordern können.
Für einen vermietenden Eigentümer in Langon, der ein Gebäude verkauft, Vorsicht: Wenn Sie Vorverträge über Einheiten unterzeichnet haben, können Sie das Gebäude nicht mehr ohne Benachrichtigung der Käufer mit einer Hypothek belasten. Der Notar wird Sie daran erinnern. Im Streitfall ist der Notar der erste Ansprechpartner für die Geschädigten.
