Referenzentscheidung: cc • Nr. 91-13.182 • 1993-01-06 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftslokals in Falaise. Sie haben einen Mietvertrag mit einer Gleitklausel unterzeichnet (die die Miete automatisch entsprechend einem Index anpasst). Jahrelang ist die Miete wie vorgesehen gestiegen. Eines Tages stellen Sie fest, dass die Miete Ihres Nachbarn im Stadtzentrum für ein ähnliches Lokal viel höher ist. Sie beantragen eine gerichtliche Überprüfung, um eine Miete zu erhalten, die dem ortsüblichen Mietwert entspricht. Aber Ihr Mieter beruft sich auf die Gleitklausel: „Der Vertrag ist das Gesetz der Parteien, Sie können nicht darauf zurückkommen!“ Wer hat recht? Diese für Tausende von Vermietern und Mietern entscheidende Frage wurde vom Kassationshof in einer Entscheidung vom 6. Januar 1993 (Nr. 91-13.182) geklärt. Und die Antwort ist klar: Der Richter behält jegliche Freiheit, die Miete auf den ortsüblichen Mietwert festzusetzen, ungeachtet einer Indexierungsklausel.
Im vorliegenden Fall hatte ein Vermieter das Gericht angerufen, um die angepasste Miete auf den ortsüblichen Mietwert festsetzen zu lassen, da er der Ansicht war, dass die vertragliche Indexierung den Markt nicht mehr widerspiegele. Das Berufungsgericht Paris hatte seinen Antrag abgewiesen, da Artikel 28 des Dekrets vom 30. September 1953 (der die dreijährliche Überprüfung von Gewerbemietverträgen regelt) es dem Richter nicht erlaube, die Gleitklausel außer Acht zu lassen, wenn der ortsübliche Mietwert höher sei als die indexierte Miete. Der Kassationshof hob dieses Urteil auf und stellte fest, dass Artikel 28 die Entscheidungsbefugnis des Richters in keiner Weise einschränke.
Konkret bedeutet dies, dass Sie auch dann, wenn Ihr Mietvertrag eine automatische Indexierung vorsieht, alle drei Jahre eine Anpassung der Miete auf den ortsüblichen Mietwert verlangen können. Der Richter kann dann eine Miete festsetzen, die von der sich aus der Gleitklausel ergebenden Miete abweicht, sei es nach oben oder nach unten. Diese über dreißig Jahre alte Entscheidung ist nach wie vor aktuell und sollte jedem Immobilienakteur bekannt sein.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Die Geschichte beginnt in Paris, könnte aber morgen in Vire oder jeder anderen französischen Stadt spielen. Ein Eigentümer (der Vermieter) hatte einem Mieter (dem Pächter) ein Geschäftslokal vermietet. Der Vertrag enthielt eine Gleitklausel: Die Miete wurde jährlich entsprechend dem Baukostenindex angepasst. Mehrere Jahre lang wendeten die Parteien diese Klausel problemlos an. Der Vermieter war jedoch der Ansicht, dass die Miete trotz der automatischen Erhöhungen unter dem tatsächlichen ortsüblichen Mietwert lag (dem, was ein vergleichbares Lokal auf dem Markt erzielen könnte).
Er verklagte daher seinen Mieter vor dem Tribunal de grande instance Paris, um die Festsetzung der Miete auf den ortsüblichen Mietwert zu erreichen, gestützt auf Artikel 28 des Dekrets vom 30. September 1953. Dieser Text erlaubt dem Vermieter, alle drei Jahre eine Überprüfung der Miete zu verlangen, sofern er eine wesentliche Änderung der Mietfaktoren (Fläche, Zweckbestimmung, Zugang usw.) nachweist. Im vorliegenden Fall berief sich der Vermieter auf die Erhöhung des ortsüblichen Mietwerts aufgrund der Entwicklung des Viertels.
Der Mieter widersetzte sich mit der Begründung, die Gleitklausel habe bereits eine Mieterhöhung ermöglicht, und diese Klausel sei das Gesetz der Parteien. Seiner Ansicht nach könne der Richter nicht seine eigene Beurteilung an die Stelle der Vertragsparteien setzen. Das Berufungsgericht Paris gab ihm recht: Es entschied, dass Artikel 28 des Dekrets „ohne Wirkung sei, wenn der ortsübliche Mietwert höher ist als die sich aus der Indexierung ergebende Miete“ und dass, selbst wenn der Überprüfungsantrag zulässig sei, die angepasste Miete gerichtlich und nicht unter Bezugnahme auf die vertraglichen Bestimmungen festgesetzt werden müsse. Mit anderen Worten: Das Berufungsgericht entzog dem Antrag des Vermieters die Substanz, indem es dem Richter verbot, eine höhere Miete als die sich aus der Indexierung ergebende festzusetzen.
Der Vermieter legte Kassation ein. Der Kassationshof hob das Berufungsurteil auf und stellte fest, dass das Berufungsgericht Artikel 28 verletzt habe, indem es die Befugnisse des Richters eingeschränkt habe. Der Fall wurde an eine andere Kammer des Berufungsgerichts Paris zurückverwiesen.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Artikel 28 des Dekrets vom 30. September 1953 (heute kodifiziert in Artikel L. 145-38 des Handelsgesetzbuchs) bestimmt, dass die Parteien alle drei Jahre eine Überprüfung der Miete verlangen können. Es wird keine Bedingung hinsichtlich des Vorliegens einer Gleitklausel gestellt. Der Kassationshof hat daher daran erinnert, dass dieser Artikel „keine Bestimmung enthält, die die Entscheidungsbefugnis des angerufenen Gerichts einschränkt“. Mit anderen Worten: Der Richter behält eine souveräne Befugnis zur Bewertung des ortsüblichen Mietwerts und zur Festsetzung der angepassten Miete, unabhängig von vertraglichen Indexierungsmechanismen.
Die Argumentation ist einfach: Die Gleitklausel ist eine Modalität der Mietentwicklung während der Mietzeit, kann aber nicht der gesetzlich vorgesehenen dreijährlichen Überprüfung entgegenstehen. Das Gesetz ist zwingend (es gilt für die Parteien, auch wenn sie im Vertrag etwas anderes vereinbart haben). Wenn also der ortsübliche Mietwert erheblich gestiegen ist, kann der Vermieter beim Richter beantragen, die Miete auf diesen Wert festzusetzen, selbst wenn die indexierte Miete bereits gestiegen ist.
Das Berufungsgericht hatte einen Fehler begangen, indem es annahm, Artikel 28 sei „ohne Wirkung“, wenn der ortsübliche Mietwert die indexierte Miete übersteige. Es hatte den Text tatsächlich restriktiv ausgelegt, was dazu führte, dass die Überprüfung jeglichen praktischen Nutzens beraubt wurde. Der Kassationshof stellte die Dinge richtig: Der Richter muss den Antrag prüfen und kann die Miete auf den ortsüblichen Mietwert festsetzen, unabhängig von der Gleitklausel.
