Referenzentscheidung: cc • Nr. 69-13.400 • 1971-04-28 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Hauses in Nîmes mit einem Balkon, der eine unverbaubare Aussicht auf das Garagendach des Nachbarn bietet. Seit Jahren genießen Sie diese Perspektive. Doch eines Tages beschließt Ihr Nachbar, seine Garage aufzustocken, und Ihre Aussicht wird versperrt. Können Sie sich auf eine Aussichtsdienstbarkeit berufen, die durch Zeitablauf erworben wurde? Die Antwort lautet nein, so der Kassationshof, wenn Ihre Aussicht nur auf das Dach und nicht auf das Innere des Nachbargebäudes gerichtet ist. Diese Entscheidung, wenn auch alt, ist nach wie vor aktuell und klärt Eigentümer über die Grenzen der Ersitzung bei Aussichtsdienstbarkeiten auf.
Die Frage, die sich jeder Eigentümer stellt: Kann ich mich auf eine Aussicht berufen, die ich seit mehr als dreißig Jahren ausübe, um meinen Nachbarn am Bauen zu hindern? Die Antwort hängt von der Art dieser Aussicht ab. Wenn sie auf das Innere des Nachbargrundstücks gerichtet ist, kann sie geschützt sein. Wenn sie jedoch nur auf ein Dach geht, selbst wenn dieses verglast ist, ohne einen Blick ins Innere zu erlauben, dann kann sie nicht zu einer Dienstbarkeit durch Ersitzung führen. Dies entschied der Kassationshof 1971 in einem Urteil, das immer noch maßgeblich ist.
Kurz gesagt: Damit eine Aussichtsdienstbarkeit durch Ersitzung (d.h. durch Zeitablauf) erworben werden kann, muss die Aussicht einen Blick in das Innere des Nachbargrundstücks ermöglichen. Wenn sie nur auf ein Dach geht, selbst wenn dieses teilweise verglast ist, greift die Ersitzung nicht. Diese Entscheidung betrifft insbesondere Eigentümer von Häusern mit Balkonen oder Terrassen, die über Garagen oder Schuppen liegen. Aber auch Immobilienentwickler, die Aufstockungen planen.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Der Fall betrifft zwei Nachbarn in Nîmes, im Département Gard. Herr X, Eigentümer eines Hauses mit Balkon, genießt seit langem eine Aussicht auf das Garagendach seines Nachbarn Herrn Y. Diese Garage ist mit einem Glasdach gedeckt, das Öffnungen aufweist, die Licht durchlassen. Herr X ist der Ansicht, dass diese Aussicht, die er friedlich und ununterbrochen seit mehr als dreißig Jahren ausübt, ihm durch Ersitzung eine Aussichtsdienstbarkeit verschafft hat (Erwerb eines Rechts durch Zeitablauf). Als Herr Y seine Garage aufstocken will, widersetzt sich Herr X mit der Begründung, dass dieser Bau seine Aussichtsdienstbarkeit beeinträchtigen würde.
Das Tribunal de grande instance von Nîmes wird angerufen. Herr X beantragt die Beseitigung der Bauten und beruft sich auf eine erworbene Aussichtsdienstbarkeit. Die Richter weisen seinen Antrag jedoch ab. Für sie stellt die Aussicht auf das Garagendach keine Aussicht auf das Nachbargrundstück im Sinne der Artikel 678 und 679 des Code civil dar (die die einzuhaltenden Abstände für Aussichtsfenster festlegen). Um durch die verglasten Öffnungen des Dachs in das Innere der Garage zu sehen, müsste man nämlich auf dieses Dach steigen, was vom Balkon des Herrn X aus nicht möglich ist.
Herr X legt Berufung ein, aber das Berufungsgericht von Nîmes bestätigt das Urteil. Daraufhin legt er Kassation ein. Der Kassationshof weist die Revision mit Urteil vom 28. April 1971 zurück. Er billigt den Tatrichtern, dass sie festgestellt haben, dass die streitige Aussicht nur auf das Dach und nicht in das Innere der Garage gerichtet war. Daher konnte keine Aussichtsdienstbarkeit durch Ersitzung erworben werden. Der Fall ist endgültig abgeschlossen.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Die Argumentation der Richter dreht sich um Artikel 678 des Code civil (der Aussichtsfenster auf das Nachbargrundstück regelt: Damit eine Aussicht legal ist, muss sie einen Abstand von mindestens 1,90 m von der gemeinsamen Mauer einhalten, andernfalls gilt sie als „unregelmäßig“). Vor allem aber stellt sich die Frage, ob eine unregelmäßige Aussicht ersessen werden kann. Nach Artikel 685 des Code civil setzt die Ersitzung einer Aussichtsdienstbarkeit eine direkte Aussicht auf das Nachbargrundstück voraus, d.h. einen Blick in das Innere dieses Grundstücks.
Im vorliegenden Fall bot die Aussicht vom Balkon des Herrn X nur auf das Garagendach. Die Richter stellen fest, dass man, um durch die verglasten Öffnungen das Innere der Garage zu sehen, auf dem Dach selbst stehen müsste. Der Balkon erlaubt jedoch keinen Zugang zu diesem Dach. Die Aussicht ist daher nicht auf das Innere des Nachbargrundstücks gerichtet. Folglich kann sie nicht als Aussicht „auf das Nachbargrundstück“ im Sinne der Gesetze qualifiziert werden. Eine Ersitzung ist nicht möglich.
Der Kassationshof bestätigt diese Argumentation. Er erinnert daran, dass die Ersitzung einer Aussichtsdienstbarkeit nur dann greifen kann, wenn die Aussicht einen Blick in das Innere des dienenden Grundstücks (des Grundstücks, das die Dienstbarkeit trägt) ermöglicht. Hier ist dies nicht der Fall. Das Urteil ist daher eine bloße Anwendung der Gesetze ohne rechtliche Neuerung. Es bestätigt eine ständige Rechtsprechung: Aussichten auf ein Dach, selbst wenn es verglast ist, sind keine Aussichten auf das Grundstück im Sinne der Ersitzung.
Die Argumente von Herrn X (Alter der Aussicht, friedlicher und ununterbrochener Charakter) wurden zurückgewiesen.
