Referenzentscheidung: cc • N° 79-90.556 • 1979-12-03 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Wohnungseigentümer in einer Residenz in Beaulieu-sur-Mer. Jedes Quartal erhalten Sie die Kostenabrechnung des Verwalters. Eines Tages bemerken Sie eine seltsame Position: „Verwaltungskosten Heizung: 150 €". Sie fragen sich: Wird die Heizung nicht bereits von einem spezialisierten Unternehmen verwaltet? Warum berechnet der Verwalter zusätzlich? Ist das legal?
Genau diese Frage hat die Cour de cassation in einem berühmten Urteil vom 3. Dezember 1979 entschieden. In einer Zeit strenger Preisüberwachung (Verordnung von 1945 über unerlaubte Preise) wurde der Verwalter einer Eigentümergemeinschaft in Nizza verurteilt, weil er zusätzliche Vergütungen für die Verwaltung der Heizung und die Pflege der Grünflächen erhalten hatte, obwohl diese Leistungen an externe Unternehmen vergeben waren. Das oberste Gericht entschied, dass diese Aufgaben bereits zum normalen Aufgabenbereich des Verwalters gehören und deren separate Berechnung eine unerlaubte Honoraraufstockung darstellt.
Mehr als vierzig Jahre später ist diese Entscheidung immer noch eine wirksame Waffe für Wohnungseigentümer, die ihren Verwalter verdächtigen, Leistungen überhöht abzurechnen. Sie erinnert an ein grundlegendes Prinzip: Der Verwalter darf sich nicht zweimal für dieselbe Sache bezahlen lassen. Lassen Sie uns diesen Fall, seine Lehren und die möglichen Rechtsmittel gemeinsam analysieren.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
In diesem Fall wurde der Verwalter einer Eigentümergemeinschaft in Nizza (in der Nähe von Beaulieu-sur-Mer) von der Staatsanwaltschaft belangt, weil er zusätzlich zu seinen regulierten Honoraren weitere Vergütungen für die Verwaltung der Heizung und die Pflege der „Grünflächen" erhalten hatte. Diese Leistungen wurden jedoch von spezialisierten Unternehmen erbracht (insbesondere für Heizung und Grünflächen). Der Verwalter rechtfertigte diese Kosten mit einer „technischen Unterstützung", die er geleistet habe, aber in Wirklichkeit hatte er diese Unterstützung an ein Ingenieurbüro, die Firma Cotrim, untervergeben, ohne die Eigentümer zu informieren und ihnen die Kosten in Rechnung zu stellen.
Die unzufriedenen Eigentümer erstatteten Anzeige. Der Fall wurde zunächst vom Strafgericht in Nizza verhandelt, dann vom Berufungsgericht in Aix-en-Provence, bevor er vor der Cour de cassation landete. Der Verwalter wurde wegen unerlaubter Preisgestaltung auf der Grundlage von Artikel 36 der Verordnung vom 30. Juni 1945 (heute im Handelsgesetzbuch kodifiziert) verurteilt. Das Berufungsgericht bestätigte das Urteil und stellte fest, dass der Verwalter nicht berechtigt war, Leistungen in Rechnung zu stellen, die zu seinen gesetzlichen Aufgaben gehören.
Der Fall erlebte eine Wendung: Der Verwalter versuchte sich zu verteidigen, indem er argumentierte, er habe aus den Kosten für die technische Unterstützung keinen persönlichen Gewinn gezogen, da er sie vollständig an die Firma Cotrim weitergeleitet habe. Aber die Cour de cassation fegte dieses Argument vom Tisch: Selbst ohne persönlichen Gewinn darf der Verwalter den Eigentümern keine Kosten auferlegen, die in seinen normalen Aufgabenbereich fallen. Mit anderen Worten: Der Verwalter kann sich nicht seiner eigenen Pflichten entledigen, indem er sie auf einen Dritten überträgt und die Kosten den Eigentümern weiterbelastet. Es ist eine Frage des Prinzips: Der Verwalter muss die Kosten seiner Aufgabe aus seinem Pauschalhonorar tragen.
Die Begründung des Gerichts — im Detail
Die Cour de cassation hat ein sehr klares Urteil gefällt. Sie stützte sich auf Artikel 36 Absatz 1 der Verordnung Nr. 45-1483 vom 30. Juni 1945 (der damals geltende Text über Preise, inzwischen aufgehoben, aber seine Logik lebt in der Regulierung der Verwalterhonorare fort). Dieser Artikel verbietet jede Praxis unerlaubter Preise, d.h. jede Erhebung eines Geldbetrags unter Verstoß gegen die preisrechtlichen Vorschriften.
Im vorliegenden Fall legte eine Präfekturverordnung, die auf der Grundlage einer Ministerialverordnung von 1968 erlassen wurde, die Höchsthonorare des Verwalters fest. Der Verwalter hatte zusätzliche Vergütungen für die Verwaltung der Heizung und der Grünflächen hinzugefügt. Gemäß Absatz 5 des Anhangs dieser Verordnung gehört es jedoch zu den Aufgaben des Verwalters, die Ausführung der mit Unternehmen (Heizungsfirma, Gärtner) geschlossenen Verträge zu überwachen. Daher ist keine zusätzliche Vergütung gerechtfertigt: Der Verwalter wird dafür bereits mit seinem Grundhonorar bezahlt.
Die Richter stellten außerdem klar, dass der Verwalter diese Regel nicht umgehen kann, indem er ein externes Unternehmen zur Unterstützung hinzuzieht und die Kosten den Eigentümern weiterbelastet. Selbst wenn er keinen Gewinn daraus zieht, läuft diese Praxis darauf hinaus, die Honorarobergrenze zu umgehen. Die Cour de cassation wies daher die Revision des Verwalters zurück und bestätigte seine strafrechtliche Verurteilung.
Diese Begründung beruht auf einer strengen Auslegung der Texte, aber auch auf einer Logik des Verbraucherschutzes (hier des Wohnungseigentümers). Der Verwalter ist ein Beauftragter, der die Eigentümergemeinschaft mit Sorgfalt verwalten muss; er darf sich nicht für dieselbe Aufgabe zweimal bezahlen lassen. Das Urteil ist klar: Jede Erhebung eines Betrags über die regulierten Honorare hinaus, in welcher Form auch immer, ist unerlaubt.
Was das für Sie konkret bedeutet
Diese Entscheidung hat direkte Auswirkungen für Wohnungseigentümer, aber auch für professionelle Verwalter. Hier ist, was Sie je nach Ihrer Rolle beachten sollten.
Wenn Sie Wohnungseigentümer sind: Sie können jede Kostenposition anfechten, die wie eine Doppelabrechnung für Aufgaben aussieht, die in den Aufgabenbereich des Verwalters fallen. Wenn Ihr Verwalter beispielsweise „Kosten für technische Verwaltung" oder „Honorare für Baubegleitung" berechnet, obwohl diese Leistungen im Pauschalhonorar enthalten sein sollten, fordern Sie eine Begründung.
