Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 14-25.583 • 2015-12-03 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie sind Eigentümer einer Wohnung in einer Residenz in Saint-Paul-lès-Dax. Sie erhalten die Einladung zur jährlichen Eigentümerversammlung. Die Tagesordnung erwähnt die „Bestellung des Verwalters“, aber nicht ausdrücklich die „Wiederbestellung“ oder die „Verweigerung der Wiederbestellung“ des derzeitigen Verwalters. Während der Versammlung stimmt eine Mehrheit der Wohnungseigentümer gegen die Beibehaltung des ehrenamtlichen Verwalters. Ist das gültig? Kann diese Abstimmung für ungültig erklärt werden, wenn die Frage nicht klar auf der Tagesordnung stand?
Diese Frage ist nicht theoretisch. Sie stellt sich jedes Jahr in Hunderten von Wohnungseigentümergemeinschaften, auch in unserer Region der Landes. Die Eigentümerversammlungen sind oft Schauplatz von Spannungen, besonders wenn es um einen Wechsel des Verwalters geht. Einige Wohnungseigentümer sind der Meinung, dass der derzeitige Verwalter seine Arbeit nicht richtig macht, andere wünschen einen Wechsel zu einem professionellen Verwalter, wieder andere verteidigen den Status quo.
Der Kassationsgerichtshof gibt in seiner Entscheidung vom 3. Dezember 2015 eine klare und feste Antwort: Nein, eine Eigentümerversammlung kann nur über die in der Tagesordnung aufgeführten Punkte gültig beraten. Die Verweigerung der Wiederbestellung eines Verwalters stellt keinen bloßen „Sitzungszwischenfall“ (ein unvorhergesehenes Ereignis während der Versammlung) dar, der spontan geregelt werden könnte. Diese Entscheidung erinnert an grundlegende Regeln, die in der täglichen Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften allzu oft vernachlässigt werden.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr Martin, Eigentümer einer Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit 50 Einheiten in Saint-Paul-lès-Dax, war seit mehreren Jahren ehrenamtlicher Verwalter (ein Wohnungseigentümer, der die Verwaltung des Gebäudes unentgeltlich übernimmt). Der Verwaltungsbeirat (das Gremium, das den Verwalter unterstützt und kontrolliert) hatte ihn gebeten, die „Bestellung eines professionellen Verwalters in Konkurrenz zu seiner eigenen Kandidatur“ auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung zu setzen. Herr Martin lehnte ab, da er seine Verwaltung für zufriedenstellend hielt.
Die Eigentümerversammlung wurde daher mit einer Tagesordnung einberufen, die die „Bestellung des Verwalters“ enthielt. Während der Versammlung stimmten die Wohnungseigentümer über die Kandidatur von Herrn Martin ab. Sie wurde mit 761/1082 Stimmen (etwa 70 % dagegen) abgelehnt. Die Versammlung bestellte daraufhin einen anderen Wohnungseigentümer zum vorläufigen Verwalter. Herr Martin focht diese Entscheidung vor Gericht an und beantragte die Aufhebung des Beschlusses, der seine Wiederbestellung abgelehnt hatte.
Die Tatsachenrichter (diejenigen, die die Fakten in erster Instanz und in der Berufung prüfen) wiesen seinen Antrag ab. Sie waren der Ansicht, dass die Verweigerung der Wiederbestellung einen „Sitzungszwischenfall“ darstelle – also ein Ereignis, das während der Versammlung eintritt und über das auch dann diskutiert werden kann, wenn es nicht auf der Tagesordnung steht. Sie fügten hinzu, dass Herr Martin „nicht berechtigt“ sei, diese Situation anzufechten, da er selbst die Aufnahme der Bestellung eines professionellen Verwalters in Konkurrenz abgelehnt hatte. Herr Martin legte daraufhin Kassation ein (er beantragte beim höchsten Gericht die Überprüfung, ob die Richter das Gesetz korrekt angewandt hatten).
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof hob das Urteil der Berufungsrichter auf. Seine Begründung stützt sich auf zwei rechtliche Säulen, die er nachdrücklich in Erinnerung rief.
Erste Säule: die Artikel 13 und 46 des Dekrets Nr. 67-223 vom 17. März 1967 (der Text, der die Funktionsweise von Wohnungseigentümergemeinschaften regelt). Artikel 13 legt fest, dass die Tagesordnung vom Verwalter erstellt wird. Artikel 46 bestimmt, dass „die Eigentümerversammlung nur gültig über die in der Tagesordnung aufgeführten Fragen beraten kann“. Klar gesagt, das Gericht erinnert an eine absolute Regel: Wenn eine Frage nicht auf der Tagesordnung steht, kann die Versammlung weder darüber diskutieren noch darüber abstimmen. Dies ist eine wesentliche Garantie für die Wohnungseigentümer, die im Voraus wissen müssen, worüber sie entscheiden werden.
Zweite Säule: die Unterscheidung zwischen „Bestellung“ und „Verweigerung der Wiederbestellung“. Das Gericht ist der Ansicht, dass die „Verweigerung der Wiederbestellung des ehrenamtlichen Verwalters“ eine spezifische Frage ist, die sich von der bloßen „Bestellung des Verwalters“ unterscheidet. Mit anderen Worten: Gegen die Beibehaltung des derzeitigen Verwalters zu stimmen, ist nicht dasselbe wie für die Bestellung eines neuen Verwalters zu stimmen. Wenn die Tagesordnung nur die „Bestellung“ erwähnt, deckt sie nicht ausdrücklich die „Verweigerung der Wiederbestellung“ ab. Folglich ist ein Beschluss, der die Wiederbestellung ablehnt und auf einer unvollständigen Tagesordnung beruht, nichtig.
Das Gericht weist das Argument der Berufungsrichter, wonach diese Verweigerung ein „Sitzungszwischenfall“ sei, kategorisch zurück. Für ihn handelt es sich um eine wesentliche Frage, die auf der Tagesordnung stehen muss. Es lässt sich nicht vom Verhalten des Herrn Martin beeinflussen, der die Aufnahme der Bestellung eines professionellen Verwalters abgelehnt hatte. Was nur wenige wissen: Die Ordnungsmäßigkeit des Verfahrens hat Vorrang vor persönlichen Erwägungen. Eine ordnungswidrig einberufene Versammlung kann die Aufhebung ihrer Beschlüsse erleben, selbst wenn der scheidende Verwalter ein anfechtbares Verhalten gezeigt hat.
