Referenzentscheidung: cc • N° 07-17.618 • 2009-11-04 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Wohnungseigentümer in einer Residenz in Monaco. Eines Tages entdecken Sie, dass der Verwalter eine Klage gegen den Bauträger wegen Baumängeln eingeleitet hat, ohne von der Eigentümerversammlung ermächtigt worden zu sein. Schlimmer noch, dieser Verwalter war nicht einmal im Amt. Ist das Verfahren nichtig? Diese Frage stellte sich der Kassationshof in einem Urteil vom 4. November 2009. Und die Antwort ist differenzierter, als es scheint.
Diese Entscheidung, die in einer Sache der Wohnungseigentümergemeinschaft „Parking Aval 2e Tranche“ erging, betrifft alle Wohnungseigentümer, ob in Nizza, Villefranche-sur-Mer oder anderswo. Denn sie klärt eine häufige Situation: Ein Verwalter, der ohne Befugnis handelt, und dann ein neuer Verwalter, der die Sache übernimmt. Was passiert in der Zwischenzeit?
In diesem Artikel werde ich Ihnen die Geschichte hinter diesem Urteil erzählen, die Argumentation der Richter erläutern und Ihnen vor allem konkrete Ratschläge geben, um eine rechtliche Sackgasse zu vermeiden.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Zurück ins Jahr 1998. Die Wohnungseigentümergemeinschaft „Parking Aval 2e Tranche“ in Nizza hat ein Problem: Mängel in der Tiefgarage. Die Eigentümerversammlung vom 23. Oktober 1998 ermächtigt den damaligen Verwalter, die Gesellschaft Immoplagne, eine Klage gegen die Gesellschaft Axa France Assurance (Versicherer des Bauträgers) einzuleiten. Aber: Der Verwalter war nicht ordnungsgemäß gewählt, oder sein Mandat war abgelaufen. Trotzdem verklagt er Axa am 7. und 9. April 1999.
Doch die Geschichte endet hier nicht. In der Zwischenzeit wählt die Gemeinschaft einen neuen Verwalter, der lediglich Klagebegründungen im laufenden Verfahren einreicht. Er beginnt nicht von vorne, er erhebt keine neue Klage: Er nimmt die Sache einfach dort wieder auf, wo sie steht. Die Frage ist nun: Heilt diese Wiederaufnahme die Klage, die von einem nicht handlungsbefugten Verwalter eingeleitet wurde?
In erster Instanz hat das Gericht das Verfahren wahrscheinlich für gültig erklärt, aber das Berufungsgericht muss angerufen worden sein. Schließlich gelangt die Sache vor den Kassationshof, der einen präzisen Rechtspunkt entscheiden muss: Kann die Einreichung von Klagebegründungen durch einen ordnungsgemäß gewählten Verwalter eine Klage heilen, die von einer Person eingeleitet wurde, die nicht befugt war, die Gemeinschaft zu vertreten?
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof bejaht dies in seinem Urteil vom 4. November 2009 (Nr. 07-17.618). Seine Argumentation ist wie folgt: Die Klage wurde im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft eingeleitet, aber von einer Person (dem alten Verwalter), die nicht befugt war. Der neue, ordnungsgemäß gewählte und von der Eigentümerversammlung ermächtigte Verwalter ist jedoch eingeschritten, indem er Klagebegründungen eingereicht hat. Damit hat er den Willen der Gemeinschaft bekundet, das Verfahren zu übernehmen.
Der Kassationshof ist der Ansicht, dass der Mangel der Vertretungsmacht zum Zeitpunkt der Klageerhebung ein Formfehler ist, der geheilt werden kann, solange die Klage nicht verjährt ist. Die rechtliche Grundlage ist Artikel 117 der Zivilprozessordnung (Heilung von Nichtigkeiten wegen Formfehlern) in Verbindung mit Artikel 55 des Dekrets vom 17. März 1967 (das die Befugnisse des Verwalters festlegt). Solange der neue Verwalter die Klage wieder aufnimmt, bevor die Verjährungsfrist abgelaufen ist, ist das Verfahren gültig.
Achtung: Diese Lösung ist keine bedingungslose Bestätigung. Sie setzt voraus, dass der neue Verwalter tatsächlich gewählt wurde und Klagebegründungen eingereicht hat. Hätte der neue Verwalter nichts unternommen, wäre die Klage nichtig gewesen. Im vorliegenden Fall hat die Einreichung der Klagebegründung ausgereicht.
Diese Entscheidung bestätigt eine ältere Rechtsprechung, präzisiert aber die Bedingungen der Heilung. Sie fügt sich in einen Trend ein, Nichtigkeiten wegen Formfehlern zu vermeiden, um den Sachverhalt in den Vordergrund zu stellen.
Was das für Sie konkret ändert
Für Wohnungseigentümer ist diese Entscheidung beruhigend: Eine Klage, die von einem nicht handlungsbefugten Verwalter eingeleitet wurde, ist nicht zwangsläufig verloren. Wenn Sie als Wohnungseigentümer entdecken, dass Ihr Verwalter ohne Befugnis gehandelt hat, geraten Sie nicht in Panik: Ein neuer Verwalter kann die Sache übernehmen.
Nehmen wir ein konkretes Beispiel. Stellen Sie sich eine Wohnungseigentümergemeinschaft in Villefranche-sur-Mer vor, die Wassereinbrüche in den Gemeinschaftsbereichen erlitten hat. Der alte Verwalter, dessen Mandat abgelaufen war, verklagt den Versicherer im Jahr 2020. Im Jahr 2021 wird ein neuer Verwalter gewählt. Er reicht Klagebegründungen ein, um das Verfahren zu übernehmen. Nach dem Urteil von 2009 ist diese Übernahme gültig, selbst wenn die ursprüngliche Klageerhebung unregelmäßig war.
Für Verwalter ist die Lehre klar: Wenn Sie während eines laufenden Verfahrens gewählt werden, müssen Sie unbedingt Klagebegründungen einreichen, um die Klage zu heilen. Andernfalls riskieren Sie die Nichtigkeit des Verfahrens.
