Entscheidungsreferenz: cc • N° 14-21.846 • 2015-11-05 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie sind Eigentümer einer Wohnung in einer Residenz auf den Höhen von Cagnes-sur-Mer mit Blick auf das Mittelmeer. Sie erhalten die Einladung zur jährlichen Eigentümerversammlung Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft. Auf der Tagesordnung: Abstimmung über Fassadenrenovierungsarbeiten für 150.000 €, Wahl des Verwalters und Überarbeitung der Gemeinschaftsordnung. Sie erscheinen, stimmen gemäß Ihren Tantièmes ab, und die Beschlüsse werden gefasst. Doch was, wenn diese Tantièmes, auf denen alle Abstimmungen beruhen, nicht nachgewiesen sind? Was, wenn ihre Verteilung anfechtbar ist?
Diese Frage ist nicht theoretisch. Sie stellt sich täglich in Hunderten von Wohnungseigentümergemeinschaften an der Côte d'Azur, von Nizza bis Grasse. Eigentümer, Mieter, Verwalter – alle sind von der Gültigkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse betroffen. Denn wenn die Tantièmes nicht zuverlässig festgelegt sind, gerät die gesamte Eigentümerdemokratie ins Wanken.
Die Entscheidung des Kassationsgerichtshofs vom 5. November 2015, Nummer 14-21.846, gibt eine klare Antwort auf diese Frage. Sie erinnert an einen grundlegenden Grundsatz: Die Eigentümerversammlung, die ohne Nachweis einer den Wohnungseigentümern gegenüber durchsetzbaren Verteilung der Tantièmes abgehalten wird, ist für nichtig zu erklären. Mit anderen Worten: Keine gültige Abstimmung ohne solide Tantièmes. Aber was bedeutet das konkret für Sie, ob Eigentümer in Nizza oder Mieter in Cagnes-sur-Mer? Das werden wir gemeinsam analysieren.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Die Geschichte beginnt in einer Wohnungseigentümergemeinschaft einer Provinzstadt, hätte aber genauso gut in Cagnes-sur-Mer oder im Zentrum von Nizza spielen können. Herr Dupont, Eigentümer einer Wohnung in einem Gebäude aus den 1970er Jahren, nimmt an der jährlichen Eigentümerversammlung teil. Unter den Wohnungseigentümern befindet sich auch die Gesellschaft Cema, die mehrere Einheiten im Gebäude besitzt. Bei der Abstimmung über einen wichtigen Beschluss – sagen wir, Aufzugsmodernisierungsarbeiten für 80.000 € – werden die Tantièmes der Gesellschaft Cema berücksichtigt. Der Beschluss wird mit knapper Mehrheit angenommen.
Doch Herr Dupont hat Zweifel. Er konsultiert das Teilungserklärungsdokument, das die Tantièmes auf die Einheiten verteilt, und stellt fest, dass die Verteilung der Tantièmes der Gesellschaft Cema nicht nachvollziehbar erscheint. Wie wurden diese Tantièmes berechnet? Auf welcher Grundlage? Sind sie proportional zum relativen Wert jeder Einheit, wie es das Gesetz verlangt? Herr Dupont weiß es nicht, und kein Dokument ermöglicht ihm die Überprüfung.
Er beschließt daher, die Gültigkeit der Eigentümerversammlung anzufechten. Er ruft das erstinstanzliche Gericht an und argumentiert, dass die Tantièmes der Gesellschaft Cema, die für die Abstimmung verwendet wurden, ihm gegenüber nicht durchsetzbar seien, da sie nicht nachgewiesen seien. Das Gericht gibt ihm in erster Instanz recht und erklärt die Versammlung für nichtig. Die Gesellschaft Cema legt Berufung ein, aber das Berufungsgericht bestätigt die Nichtigkeit. Daraufhin legt die Gesellschaft Kassationsbeschwerde ein, in der Hoffnung, die Entscheidung umzukehren. An diesem Punkt greift der Kassationsgerichtshof am 5. November 2015 ein, um endgültig zu entscheiden.
In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Wohnungseigentümer in Grasse Jahre nach wichtigen Abstimmungen entdeckten, dass die Tantièmes bestimmter Einheiten überbewertet waren, was einigen Eigentümern ein übermäßiges Gewicht bei Entscheidungen verlieh. Diese Situationen schaffen dauerhafte Spannungen und stellen bereits durchgeführte Arbeiten in Frage.
Die Argumentation des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof erinnert in seinem Urteil an einen wesentlichen Grundsatz des Wohnungseigentumsrechts. Er stützt sich auf Artikel 8 des Gesetzes vom 10. Juli 1965, der vorsieht, dass die Tantièmes im Teilungserklärungsdokument festgelegt werden und als Grundlage für Abstimmungen in der Eigentümerversammlung dienen. Doch er geht weiter: Er verlangt, dass diese Verteilung nachgewiesen und den Wohnungseigentümern gegenüber durchsetzbar ist.
Was bedeutet „nachgewiesen“? Es bedeutet, dass die Tantièmes auf objektiven Kriterien beruhen müssen, in der Regel dem relativen Wert jeder Einheit im Verhältnis zum gesamten Gebäude. Beispielsweise hat eine 100 m² große Wohnung mit Terrasse in Nizza mehr Tantièmes als ein 30 m² großes Studio ohne Aussicht. Dieser Nachweis muss im Teilungserklärungsdokument oder in Anhängen enthalten sein. Fehlt er, gelten die Tantièmes als willkürlich.
Und „durchsetzbar“? Das bedeutet, dass jeder Wohnungseigentümer die Verteilung der Tantièmes kennen und anfechten können muss. Kurz gesagt: Ihnen können keine Abstimmungen auf der Grundlage von Tantièmes aufgezwungen werden, die Sie nicht überprüfen können. Der Kassationsgerichtshof betont, dass das Protokoll der Eigentümerversammlung bis zum Beweis des Gegenteils Beweiskraft hat, aber diese Vermutung der Gültigkeit entfällt, wenn die Tantièmes selbst nicht ordnungsgemäß festgelegt sind.
In diesem Fall bestätigte der Gerichtshof die Vorinstanzen: Da die Tantièmes der Gesellschaft Cema nicht nachgewiesen waren, war die Eigentümerversammlung nichtig. Die bloße Existenz eines Teilungserklärungsdokuments reicht nicht aus; es muss auch die Grundlage der Verteilung enthalten. Ohne diese Grundlage sind die Tantièmes nicht durchsetzbar, und die Versammlung ist anfechtbar.
