Was sich 2026 ändert
Seit Beginn des Jahres 2026 haben sich die Immobilienkreditzinsen nach mehreren Jahren des Anstiegs und eines anschließenden leichten Rückgangs je nach Kreditnehmerprofil bei 3,2 % bis 3,6 % über 20 Jahre eingependelt. Diese relative Stabilisierung in Verbindung mit weiterhin strengen bankseitigen Anforderungen an die Verschuldungsquote (höchstens 35 %) und das Eigenkapital gestaltet die Bedingungen des Kreditzugangs im Jahr 2026 grundlegend neu. Die Banken verfeinern außerdem ihre internen Bewertungsraster, indem sie die Energieeffizienz der finanzierten Immobilie stärker einbeziehen: Eine Wohnung der Klasse F oder G im DPE (Energieausweis) kann inzwischen Gegenstand eines Finanzierungsabschlags sein oder es können Sanierungsarbeiten gefordert werden, von denen die Freigabe der Mittel abhängig gemacht wird.
Eine weitere bemerkenswerte Entwicklung des Jahres 2026 ist die schrittweise Verschärfung der Kreditbedingungen für Altbauimmobilien, die energetische Sanierungsarbeiten erfordern, im Gefolge der Verpflichtungen aus dem loi Climat et Résilience (Klima- und Resilienzgesetz). Die Kreditinstitute verlangen immer häufiger eine präzise technische Diagnose vor der Gewährung einer Finanzierung, wodurch die Gebäudeexpertise wieder ins Zentrum des Kaufprozesses rückt.
Die praktischen Auswirkungen für Eigentümer, Käufer und Mieter
Für die Käufer bleibt der Mechanismus derselbe: Jedes Zehntelprozent Zins mindert die Kreditfähigkeit um mehrere Tausend Euro über die Laufzeit des Kredits. Im Jahr 2026 müssen angesichts von Zinssätzen, die weiterhin über dem vor 2022 beobachteten Niveau liegen, viele Haushalte ihr Budget nach unten anpassen, kleinere oder weiter außerhalb gelegene Immobilien ins Auge fassen oder die Kreditlaufzeit, wo möglich, auf bis zu 25 Jahre verlängern.
Für verkaufende Eigentümer wirkt sich diese Einschränkung der Kaufkraft der Erwerber unmittelbar auf die Preisverhandlungen aus: Die Transaktionen werden immer häufiger mit einem Abschlag gegenüber dem ausgewiesenen Preis abgeschlossen, insbesondere bei energieintensiven Immobilien oder solchen mit sichtbarem Sanierungsbedarf.
Für Mieter, die Eigentümer werden möchten, bleibt die Rechnung angespannt: Häufig müssen ein längerer Sparaufwand und eine erhöhte Wachsamkeit hinsichtlich des tatsächlichen Zustands der angestrebten Immobilie zusammenkommen, denn bereits der geringste versteckte Mangel (vice caché) oder strukturelle Schaden kann sowohl die Erlangung des Kredits als auch die Rentabilität des Vorhabens gefährden.
Die Fallstricke, die es 2026 zu vermeiden gilt
Die erste Falle besteht darin, sich ausschließlich auf den von der Bank angegebenen Nominalzins zu konzentrieren, ohne die Gesamtkosten des Kredits zu berücksichtigen: Kreditnehmerversicherung (Restschuldversicherung), Sicherungsgebühren, Bearbeitungsgebühren. Im Jahr 2026 kann der Unterschied zwischen zwei scheinbar ähnlichen Angeboten über die gesamte Kreditlaufzeit mehrere Tausend Euro betragen.
Die zweite, immer häufiger auftretende Falle betrifft Altbauimmobilien: Die Unterzeichnung eines Kaufvorvertrags (compromis de vente), ohne zuvor eine gründliche technische Diagnose durchführen zu lassen, setzt den Erwerber nach der Unterzeichnung bösen Überraschungen aus, in einem Moment, in dem die Finanzierung bereits bindend ist. Strukturelle Schäden, Feuchtigkeitseintritte oder eine nicht vorschriftsmäßige Elektroinstallation können das finanzielle Gleichgewicht des Vorhabens infrage stellen oder sogar die Freigabe der Mittel durch die Bank blockieren.
Schließlich vernachlässigen manche Erwerber die suspensiven Bedingungen ihres Kaufvorvertrags, insbesondere diejenige, die mit der Erlangung des Kredits verbunden ist. Im Jahr 2026, angesichts selektiverer Bankkriterien, ist es unerlässlich, diese Bedingungen präzise zu formulieren, um sich im Falle einer Finanzierungsverweigerung abzusichern.
Wann Sie einen Fachmann konsultieren sollten
Vor jeder Unterzeichnung eines Vorvertrags wird dringend empfohlen, eine unabhängige technische Expertise der Immobilie durchführen zu lassen, um eventuelle Arbeiten vorauszuplanen und den Finanzierungsplan abzusichern. Dieses Vorgehen ermöglicht es zudem, den Verkaufspreis auf objektiver Grundlage zu verhandeln, wenn Schäden festgestellt werden.
Auf rechtlicher Ebene ist die Begleitung durch einen auf Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt bereits bei der Ausarbeitung des Kaufvorvertrags von großem Wert, um die mit der Finanzierung verbundenen suspensiven Bedingungen abzusichern und die Folgen eines möglichen Rechtsstreits im Zusammenhang mit dem Zustand der Immobilie oder den Kreditbedingungen vorherzusehen. Im Falle einer Meinungsverschiedenheit nach dem Verkauf – sei es ein versteckter Mangel (vice caché) oder eine Auseinandersetzung mit dem Kreditinstitut – ermöglicht eine schnelle rechtliche Analyse häufig die Vermeidung eines langwierigen und kostspieligen Verfahrens.
Bei allen Fragen zu Ihrer Situation stehen Ihnen Me Cécile Zakine (rechtlicher Bereich) und Cassini Expertise (technischer Bereich) in Antibes und überall in Frankreich zur Verfügung.
