Referenzentscheidung: cc • Nr. 10-14.516 • 2011-04-28 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in La Seyne-sur-Mer, am Meer. Eines Morgens entdecken Sie, dass Bauarbeiten an einem Nachbargebäude Risse in Ihrer Fassade und Wassereintritte verursacht haben. Sie kontaktieren Ihre Versicherung, die Ihre Schäden reguliert. Aber kann sie sich dann gegen die Architekten und Planungsbüros wenden, die für die Baustelle verantwortlich sind? Wie weit reicht die Haftung dieser Fachleute? Genau diese Frage hat der Kassationshof in diesem Urteil vom 28. April 2011 entschieden.
Klar gesagt, diese Entscheidung beantwortet eine entscheidende Frage für jeden Eigentümer, der unter Belästigungen durch eine benachbarte Baustelle leidet: Kann sich der Versicherer auf die Theorie der ungewöhnlichen Nachbarschaftsstörung (Artikel 1240 des Code civil) stützen, um Schadensersatz von den Bauunternehmern zu erhalten, selbst wenn diese das Grundstück nicht bewohnen? Die Antwort lautet ja, vorausgesetzt, die Störungen stehen in direktem Zusammenhang mit ihrem Auftrag. Ein Urteil, das die Möglichkeiten für Geschädigte und ihre Versicherer erweitert.
Aber Vorsicht, diese Lösung ist nicht automatisch. Sie hängt vom Nachweis eines direkten Kausalzusammenhangs zwischen den Schäden und den den Architekten oder Planungsbüros übertragenen Aufgaben ab. Mit anderen Worten: Die bloße Tatsache, dass sie das Grundstück nicht nutzen, entbindet sie nicht. Eine Klarstellung, die die Lage für Immobilienfachleute und Privatpersonen verändert.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr X, Eigentümer einer Villa in Brignoles (im Département Var), sieht sein Grundstück infolge des Baus einer benachbarten Wohnsiedlung Setzungen und Risse erleiden. Die Arbeiten werden von einem Architekten und einem Städtebau-nachbar-persönlich" class="internal-link" title="Verstoß gegen den Bebauungsplan: Wann kann ein Nachbar Sie wegen Nichteinhaltung der Bauvorschriften angreifen?">Planungsbüro geleitet, die vom Bauträger beauftragt wurden. Herr X meldet den Schaden seiner Hausratversicherung, die ihn in Höhe von 45.000 € für die Notreparaturen und den Nutzungsausfall entschädigt.
Der Versicherer beschließt nach Zahlung der Beträge, gegen die Bauunternehmer (Architekt und Planungsbüro) vorzugehen, um sein Geld zurückzuerhalten. Er beruft sich auf die Haftung wegen ungewöhnlicher Nachbarschaftsstörung. Das Berufungsgericht von Aix-en-Provence weist seine Klage jedoch ab, da es der Ansicht ist, dass diese Fachleute das Nachbargrundstück nicht tatsächlich nutzen und daher nicht als „Nachbarn“ im Sinne der Theorie angesehen werden können. Der Versicherer legt Kassationsbeschwerde ein.
Der Kassationshof hebt das Urteil auf. Er entscheidet, dass die Gründe des Berufungsgerichts nicht ausreichen, um einen direkten Kausalzusammenhang zwischen den von Herrn X erlittenen Störungen und den jeweiligen Aufgaben des Architekten und des Planungsbüros auszuschließen. Mit anderen Worten: Auch wenn sie nicht Nutzer sind, können sie durch ihre Planung oder Bauüberwachung die Ursache der Belästigungen sein. Der Fall wird an ein anderes Berufungsgericht zurückverwiesen.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf Artikel 1240 des Code civil (ehemals 1382), der bestimmt: „Jede Handlung eines Menschen, die einem anderen einen Schaden verursacht, verpflichtet denjenigen, durch dessen Verschulden er eingetreten ist, zum Ersatz.“ Aber hier wird nicht ein klassisches Verschulden geltend gemacht, sondern die ungewöhnliche Nachbarschaftsstörung, eine prätorische Theorie (aus der Rechtsprechung), die ein Nachbarschaftsverhältnis und eine Störung voraussetzt, die über die normalen Unannehmlichkeiten hinausgeht.
Die Schwierigkeit bestand darin, zu klären, ob ein Architekt oder ein Planungsbüro, das das Nachbargrundstück nicht nutzt, als „Nachbar“ im Sinne dieser Theorie angesehen werden kann. Das Berufungsgericht hatte dies mit der Begründung verneint, es fehle an einer tatsächlichen Nutzung. Der Kassationshof korrigiert dies: Entscheidend ist der direkte Kausalzusammenhang zwischen dem dem Fachmann übertragenen Auftrag und der erlittenen Störung. Wenn der Architekt ein Gebäude entworfen hat, das durch seine Fundamente übermäßige Erschütterungen verursacht, oder wenn das Planungsbüro die Stützmauern unterdimensioniert hat, können sie haftbar gemacht werden, unabhängig davon, ob sie jemals das Nachbargrundstück betreten haben.
Mit anderen Worten: Der Kassationshof erweitert den Begriff des „Nachbarn“ auf alle, die durch ihr technisches Eingreifen die Ursache der Belästigungen sind. Das ist keine Revolution, sondern eine wichtige Klarstellung. Die Tatsachenrichter müssen nun prüfen, ob die Störungen in direktem Zusammenhang mit den Aufgaben stehen, und dürfen sich nicht hinter einem zu strengen Kriterium der Nutzung verschanzen. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Planungsbüros versuchten, sich damit zu entlasten, dass sie nicht Eigentümer des Grundstücks seien; dieses Urteil entzieht ihnen den Boden unter den Füßen.
Was das für Sie konkret ändert
Für Eigentümer, die unter Nachbarschaftsstörungen (Risse, Lärm, Erschütterungen) von einer Baustelle leiden, eröffnet diese Entscheidung
