Entscheidungsreferenz: cc • N° 72-12.844 • 1973-06-27 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: Sie wohnen ruhig in Ihrem Haus in Landerneau mit einem freien Blick auf das Tal. Eines Morgens sehen Sie einen Kran auftauchen. Ihr Nachbar, Eigentümer des angrenzenden Grundstücks, hat eine Baugenehmigung für ein zweistöckiges Haus erhalten. Nichts Illegales. Aber wenn die Mauern emporwachsen, versinkt Ihr Wohnzimmer für einen Großteil des Tages im Schatten. Sie verlieren die Sonneneinstrahlung und damit einen Teil Ihres Komforts. Sie sind vielleicht versucht, die Waffen zu strecken: „Er hat das Recht, es ist legal, ich kann nichts tun.“ Doch das Recht erkennt an, dass selbst ein vollständig genehmigter Bau anormale Nachbarschaftsstörungen verursachen kann (übermäßige Belästigungen im Vergleich zu dem, was man normalerweise zwischen Nachbarn hinnehmen muss). Die Frage, die sich jeder Eigentümer stellt, ist daher: Wie weit muss man die Unannehmlichkeiten eines Nachbarbaus dulden? Die Antwort findet sich in einem grundlegenden Urteil des Kassationsgerichtshofs vom 27. Juni 1973, das eine scheinbar einfache Regel aufstellt, aber mit sehr konkreten praktischen Konsequenzen.
Diese Entscheidung, die von den Gerichten, einschließlich des Gerichts von Brest, häufig zitiert wird, unterscheidet zwischen normalen Unannehmlichkeiten (solchen, die jeder Nachbar akzeptieren muss) und anormalen Störungen (solchen, die das übliche Maß überschreiten). Und sie stellt klar, dass die Legalität des Baus keine Entschuldigung ist. Mit anderen Worten: Ihr Nachbar kann sich nicht hinter seiner Baugenehmigung verstecken, um Ihnen übermäßige Belästigungen aufzuerlegen. Aber wo liegt die Grenze zwischen dem, was normal und dem, was anormal ist? Und wie erhält man Schadensersatz? Das werden wir im Detail sehen, mit konkreten Beispielen aus meiner Praxis in Brest, Landerneau und Guipavas.
In diesem Artikel werde ich Ihnen die Fakten dieses Falles erzählen, die Argumentation der Richter (den gedanklichen Weg, der zu ihrer Entscheidung führte) analysieren und Ihnen vor allem Schlüssel geben, um zu wissen, wann und wie Sie handeln können. Ob Sie Eigentümer, Mieter oder Immobilienprofi sind, diese Rechtsprechung betrifft Sie. Also, wie reagieren?
Die Fakten: Eine Geschichte, wie sie jeden Tag passiert
Wir befinden uns in den 1970er Jahren. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (eine Personengruppe, oft familiär, die eine Immobilie besitzt) errichtet ein 20 Meter hohes Gebäude auf einem Grundstück, für das sie alle behördlichen Genehmigungen erhalten hat. Das Gebäude entspricht dem Bebauungsplan (dem Dokument, das die Bauregeln in der Gemeinde festlegt). Alles ist in Ordnung. Aber die Nachbarn, Eigentümer von Einfamilienhäusern in der Nähe, sehen ihren Alltag gestört: Das Gebäude wirft Schatten, reduziert ihre Sonneneinstrahlung und entwertet nach ihrer Aussage ihr Eigentum. Sie verklagen die Gesellschaft auf Schadensersatz (eine Geldsumme als Wiedergutmachung für den erlittenen Schaden).
Vor dem Tribunal de grande instance (heute Tribunal judiciaire) verlieren die Nachbarn: Die Richter sind der Ansicht, dass der Bau legal sei und die Unannehmlichkeiten daher hingenommen werden müssten. Aber die Nachbarn geben nicht auf und legen Berufung ein (sie beantragen, dass ein höheres Gericht den Fall neu verhandelt). Das Berufungsgericht gibt ihnen recht: Es verurteilt die Gesellschaft zur Zahlung von Schadensersatz mit der Begründung, dass die außergewöhnliche Höhe des Gebäudes (20 Meter) eine anormale Nachbarschaftsstörung darstelle. Die Gesellschaft legt Kassation ein (sie bestreitet die Auslegung des Rechts durch das Berufungsgericht).
Der Kassationsgerichtshof (das höchste französische Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit) muss entscheiden: Kann ein legaler Bau anormale Störungen verursachen? Die Antwort ist ja. Er verwirft die Kassation der Gesellschaft und bestätigt das Urteil des Berufungsgerichts. Mit anderen Worten: Selbst wenn Sie alle Regeln eingehalten haben, können Sie, wenn Ihr Bau Ihrem Nachbarn übermäßige Belästigungen verursacht, zu deren Wiedergutmachung verurteilt werden. Diese Entscheidung ist zu einem Referenzpunkt für alle Nachbarschaftsstreitigkeiten geworden.
Die Argumentation des Gerichts – analysiert
Der Kern des Urteils liegt in einem Satz: „Wenn der Nachbar dessen, der rechtmäßig auf seinem Grundstück gebaut hat, verpflichtet ist, die normalen Unannehmlichkeiten der Nachbarschaft zu ertragen, die aus dem Neubau resultieren, so ist er im Gegenzug berechtigt, Schadensersatz zu verlangen, sobald diese Unannehmlichkeiten diese Grenze überschreiten.“ Mit anderen Worten: Es gibt eine Toleranzschwelle, und jenseits dieser Schwelle wird selbst eine erlaubte Tätigkeit im Sinne von Artikel 1240 des Code civil (ehemals Artikel 1382) schuldhaft, der verpflichtet, den durch sein Verschulden verursachten Schaden zu ersetzen. Das „Verschulden“ ist hier nicht die Illegalität des Baus, sondern die Überschreitung der Grenze normaler Unannehmlichkeiten.
Die Richter des Kassationsgerichtshofs warfen dem Berufungsgericht vor, den anormalen Charakter der Störungen nicht ausreichend charakterisiert zu haben. Tatsächlich hatte sich das Berufungsgericht damit begnügt, festzustellen, dass die Höhe von 20 Metern außergewöhnlich sei
