Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 98-18.249 • 2000-05-11 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Hauses in Arles, in der Nähe der Arenen. Eines Morgens hören Sie Bohr- und Presslufthammergeräusche vom Nachbargrundstück, wo ein Bauträger ein Gebäude errichtet. Die Belästigungen dauern Wochen: Staub, Vibrationen, unaufhörlicher Lärm. Sie fragen sich: „Kann ich Schadensersatz verlangen?“ Diese Entscheidung des Kassationshofs vom 11. Mai 2000 (Nr. 98-18.249) gibt eine klare Antwort: Ja, und zwar ohne ein Verschulden nachweisen zu müssen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft und der Unternehmer haften verschuldensunabhängig, sobald die Störungen die normalen Unannehmlichkeiten der Nachbarschaft übersteigen. Erläuterungen.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Der Fall begann in Paris, hätte aber auch in Istres oder Aix-en-Provence stattfinden können. Ein Bauträger, die Gesellschaft Stefs, errichtet ein Gebäude. Während der Bauarbeiten erleiden die Anwohner erhebliche Belästigungen: Lärm, Staub, Vibrationen, Erschwernis beim Zugang zu ihren Grundstücken. Die benachbarten Eigentümer verklagen die Wohnungseigentümergemeinschaft (als aktuellen Eigentümer des Grundstücks, auf dem die Arbeiten stattfanden) und den Unternehmer Stefs. Sie fordern Schadensersatz wegen anormaler Nachbarschaftsstörungen. Das Berufungsgericht Paris gibt ihrer Klage mit Urteil vom 22. Mai 1998 statt. Es stellt fest, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft und der Unternehmer verschuldensunabhängig haften, ohne dass ein Verschulden ihrerseits nachgewiesen werden müsse. Die Beklagten legen Revision ein und argumentieren, dass eine Haftung nur bei Verschulden bestehe. Der Kassationshof weist die Revision jedoch zurück und bestätigt das Urteil. Er erinnert an den grundlegenden Rechtsgrundsatz: Niemand darf einem anderen eine Störung zufügen, die die normalen Unannehmlichkeiten der Nachbarschaft übersteigt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft als aktuelle Eigentümerin und der Unternehmer als Verursacher der Arbeiten sind zum Ersatz dieser Störungen verpflichtet, unabhängig von einem Verschulden.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf den allgemeinen Rechtsgrundsatz, dass „niemand einem anderen eine Störung zufügen darf, die die normalen Unannehmlichkeiten der Nachbarschaft übersteigt“. Dieser Grundsatz, obwohl seit dem 19. Jahrhundert in der Rechtsprechung verankert, wird hier in besonders schutzfreundlicher Weise für die Opfer angewandt. Klar gesagt: Es ist nicht erforderlich, ein Verschulden (Artikel 1240 des Code civil, ehemals 1382) oder einen Rechtsmissbrauch nachzuweisen. Es genügt, das Vorliegen einer anormalen Störung und einen Zusammenhang mit den Arbeiten darzulegen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft haftet als aktuelle Eigentümerin der Örtlichkeiten, an denen die Arbeiten stattfanden, auch wenn sie nicht unmittelbare Verursacherin der Belästigungen ist. Der Unternehmer hingegen haftet als Verursacher der Arbeiten. Mit anderen Worten: Das Opfer muss nicht suchen, wer einen Fehler begangen hat; es kann diese beiden Akteure direkt in Anspruch nehmen. Diese Begründung stellt eine Weiterentwicklung gegenüber der verschuldensabhängigen Haftung dar, da sie die Beweislast für den Kläger erheblich erleichtert. Achtung jedoch: Die Richter prüfen, ob die Störung das übersteigt, was in einer städtischen Nachbarschaft normalerweise zu erwarten ist. Beispielsweise können Baulärm für einige Tage toleriert werden, aber anhaltende und intensive Belästigungen stellen eine anormale Störung dar.
Was das für Sie konkret ändert
Konkret stärkt diese Entscheidung den Schutz der Anwohner vor Baustellenbelästigungen. Wenn Sie Eigentümer einer Wohnung in Istres sind und Ihre Nachbar-Wohnungseigentümergemeinschaft Fassadenarbeiten durchführt, die monatelang übermäßige Vibrationen verursachen, können Sie gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft und das Bauunternehmen vorgehen, ohne nachweisen zu müssen, dass sie ein Verschulden trifft. Es genügt, darzulegen, dass die Belästigungen die normalen Unannehmlichkeiten der Nachbarschaft übersteigen. Die geforderten Beträge können den Nutzungsausfall (z. B. 100 € pro Tag der Beeinträchtigung), den ästhetischen Schaden (Staub auf Fassaden) oder die Kosten für eine vorübergehende Unterbringung umfassen. Wenn Sie Mieter sind, können Sie direkt gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft oder den Unternehmer vorgehen, aber auch gegen Ihren Vermieter, wenn er nicht für den ungestörten Gebrauch Ihrer Wohnung gesorgt hat. In meiner Praxis habe ich Fälle erlebt, in denen Anwohner bis zu 10.000 € Schadensersatz für Baustellenbelästigungen erhalten haben, die länger als ein Jahr andauerten. Achtung jedoch: Sie müssen innerhalb von 5 Jahren nach Abschluss der Arbeiten klagen (regelmäßige Verjährung).
Vier Tipps, um solche Streitigkeiten zu vermeiden
- Informieren Sie vor Arbeiten Ihre Nachbarn: Senden Sie ein Einschreiben mit Rückschein, um sie über Art und voraussichtliche Dauer der Arbeiten zu informieren. Das kann Spannungen vermeiden und Ihren guten Willen belegen.
- Begrenzen Sie die Belästigungen so weit wie möglich: Halten Sie die gesetzlichen Zeiten ein (in der Regel 7-20 Uhr an Werktagen, Verbot an Sonn- und Feiertagen). Verwenden Sie leisere Geräte und Staubschutzplanen.
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