Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 06-13.796 • 2007-03-28 • Entscheidung einsehen →
Sie haben gerade ein Geschäftslokal in Saint-Amand-Montrond erworben. Der Verkäufer hat Ihnen ein "Gesamtlos" angeboten: drei Keller und eine Garage, alles für 80.000 €. Sie unterschreiben, erfreut. Aber beim Nachmessen stellen Sie fest, dass die Garage 12 m² statt der versprochenen 18 m² groß ist. Können Sie eine Minderung des Kaufpreises verlangen? Bis zu dieser Entscheidung des Kassationsgerichtshofs vom 28. März 2007 war die Antwort unklar. Jetzt ist sie klar: Ja, auch bei einem Gesamtverkauf schützt Artikel 46 des Gesetzes von 1965 den Erwerber.
Stellen Sie sich einen Moment vor: Sie sind Eigentümer in Bourges, Sie kaufen eine Gesamtheit von Wohnungseigentumseinheiten – eine Wohnung und einen Keller – zu einem einheitlichen Preis. Der Verkäufer versichert Ihnen, dass die Gesamtfläche 60 m² beträgt. Nach einem Gutachten stellen Sie fest, dass sie nur 55 m² beträgt. Was tun? Das Carrez-Gesetz (Artikel 46 des Gesetzes vom 10. Juli 1965) verpflichtet den Verkäufer, die private Nutzfläche im Vorvertrag anzugeben, bei Strafe von Sanktionen. Aber wenn es sich um einen Gesamtverkauf mehrerer Einheiten handelt, waren einige Richter der Ansicht, dass der einheitliche Preis jede Berechnung einer Minderung unmöglich mache. Der Kassationsgerichtshof hat dieser restriktiven Auslegung ein Ende gesetzt.
Diese Entscheidung ist ein Sieg für die Erwerber. Sie sichert die Transaktionen und zwingt die Verkäufer, präzise zu sein, selbst wenn sie mehrere Objekte auf einmal veräußern. Für Fachleute wie für Privatpersonen ist es eine Erinnerung: Die angegebene Fläche muss genau sein, Einheit für Einheit, oder man muss mit einer Anpassung des Preises rechnen. Tauchen wir in die Details dieses Falles ein.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Im Jahr 2004 kauft die Gesellschaft WBBSM, ein Pariser Bauträger, von der Gesellschaft Poroux Paris (ehemals Lecocq et compagnie Garage Saint-Marcel) eine Gesamtheit von Wohnungseigentumseinheiten im 13. Arrondissement von Paris. Der Verkauf umfasst mehrere Einheiten: Keller, Garagen und ein Geschäftslokal. Alles wird "en bloc" zu einem einheitlichen Preis von 450.000 € verkauft. Der Kaufvertrag weist eine Gesamtfläche von 200 m² aus, aber nach dem Erwerb lässt die Gesellschaft WBBSM nachmessen. Ergebnis: Die tatsächliche Fläche beträgt 185 m², also eine Differenz von 15 m² (7,5 % weniger).
Die Gesellschaft WBBSM verklagt daraufhin ihren Verkäufer vor dem Tribunal de grande instance de Paris auf eine verhältnismäßige Minderung des Kaufpreises wegen der geringeren Fläche, gestützt auf Artikel 46 des Gesetzes vom 10. Juli 1965. Dieser Artikel bestimmt, dass der Erwerber eine Minderung des Kaufpreises verlangen kann, wenn die Fläche um mehr als 5 % von der im Vertrag angegebenen abweicht. Das Berufungsgericht Paris weist die Klage der Gesellschaft WBBSM mit Urteil vom 12. Januar 2006 ab. Warum? Die Berufungsrichter sind der Ansicht, dass, da die Einheiten en bloc zu einem einheitlichen Preis verkauft wurden und keine einheitliche Immobilieneinheit darstellen, eine Berechnung der Minderung für jede einzelne Einheit unmöglich sei. Mit anderen Worten: Nach ihrer Auffassung fällt der Gesamtverkauf nicht unter das Carrez-Gesetz.
Die Gesellschaft WBBSM legt Kassation ein. Die dem Kassationsgerichtshof vorgelegte Frage lautet: Ist Artikel 46 des Gesetzes von 1965 auf einen Verkauf anwendbar, der eine Gesamtheit von Wohnungseigentumseinheiten betrifft, die en bloc verkauft werden? Die Antwort ist ja, und der Gerichtshof hebt das Berufungsurteil auf. Für ihn schließt die Tatsache, dass die Einheiten zusammen verkauft werden, die Anwendung des Textes nicht aus. Der Erwerber kann daher eine Minderung des Kaufpreises verlangen, die proportional zur fehlenden Fläche berechnet wird, selbst wenn der Preis global ist.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel 46 des Gesetzes Nr. 65-557 vom 10. Juli 1965 über die Rechtsstellung des Wohnungseigentums an Gebäuden. Dieser Artikel in seiner damals geltenden Fassung verpflichtet den Verkäufer einer Wohnungseigentumseinheit, in jedem Kaufvertrag die Fläche des privaten Teils anzugeben. Weicht die tatsächliche Fläche um mehr als 5 % von der angegebenen ab, kann der Erwerber eine verhältnismäßige Minderung des Kaufpreises verlangen. Der Text unterscheidet nicht danach, ob der Verkauf eine einzelne Einheit oder mehrere en bloc verkaufte Einheiten betrifft.
Die Richter des Kassationsgerichtshofs sind der Ansicht, dass das Berufungsgericht diesen Text verletzt hat. Ihre Begründung ist einfach: Das Gesetz sieht keine Ausnahme für Gesamtverkäufe vor. Es spielt keine Rolle, dass die Einheiten keine einheitliche Immobilieneinheit darstellen und der Preis global ist. Sobald die angegebene Fläche falsch ist und die Abweichung 5 % übersteigt, hat der Erwerber Anspruch auf eine Minderung. Die Berechnung erfolgt anteilig im Verhältnis der fehlenden Fläche zur angegebenen Gesamtfläche, angewandt auf den Gesamtpreis.
Das Berufungsgericht hatte argumentiert, dass der einheitliche Preis jede Berechnung einer Minderung für die einzelnen Einheiten unmöglich mache. Aber der Kassationsgerichtshof fegt dieses Argument vom Tisch: Die Berechnung ist durchaus möglich, indem man das Verhältnis zwischen der fehlenden Fläche und der angegebenen Gesamtfläche nimmt. Zum Beispiel: Wenn die angegebene Gesamtfläche 200 m² für einen Preis von 450.000 € beträgt und die tatsächliche Fläche 185 m² (also 15 m² weniger) beträgt, beträgt die Minderung (15/200) x 450.000 = 33.750 €. Einfacher geht es nicht.
Diese Entscheidung bestätigt eine frühere, für Erwerber günstige Rechtsprechung. Es handelt sich nicht um eine Kehrtwende, sondern um eine willkommene Klarstellung. Die Tatsachenrichter neigten dazu, Artikel 46 bei Gesamtverkäufen restriktiv auszulegen. Nunmehr müssen sie ihn vollständig anwenden. Die Lehre ist klar: Ob Sie eine Einheit oder zehn verkaufen, die Fläche muss genau sein, andernfalls droht die Rückzahlung eines Teils des Kaufpreises.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie Erwerber einer Gesamtheit von Wohnungseigentumseinheiten sind (z.B. eine Wohnung mit ...
