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Is deemed undeclared work by
Droit Immobilier

Is deemed undeclared work by

📅 Decision of 03 April 2013🔄 Updated on 4 October 2026⚖️ Cour de cassation👁️ 17 views📖 2 min read

Concealed employment by concealment of activity is deemed to exist, within the meaning of Article L. 324-10, which became Article L. 8221-3 of the Labour Code, where any person, evading their obligations, carries on a profit-making activity of providing services or performing commercial acts without having applied for registration in the trade directory (répertoire des métiers) or, in the departments of Moselle, Bas-Rhin and Haut-Rhin, in the business register (registre des entreprises) or the trade and companies register (registre du commerce et des sociétés), where such registration is mandatory. The Court of Appeal was justified in its decision when, in order to declare a defendant guilty of concealed employment, in his capacity as director of a taxi company and operator, it held that the transport services he provided under a set of specifications imposing various obligations relating to the luxurious nature of the vehicles used, the presentation of the drivers, the organisation of journeys, working hours and pick-up locations, constituted the operation of chauffeur-driven cars (voitures de grande remise), an activity distinct from the main taxi activity, which should, as such, have been registered in the trade and companies register or in the business register established in the departments of Moselle, Bas-Rhin and Haut-Rhin, by application of Articles L. 123-1 et seq., R. 123-32 et seq. of the Commercial Code, 19 et seq. of the Act of 5 July 1996 and 7 et seq. of the Decree of 2 April 1998.

Reference decision: cc • No. 08-83.982 • 2013-04-03 • View the decision →

This decision provides important insight into your property law. Here is what it changes for you.

The situation

Concealed employment by concealment of activity is deemed to exist, within the meaning of Article L. 324-10, which became Article L. 8221-3 of the Labour Code, where any person, evading their obligations, carries on a profit-making activity of providing services or performing commercial acts without having applied for registration in the trade directory (répertoire des métiers) or, in the departments of Moselle, Bas-Rhin and Haut-Rhin, in the business register (registre des entreprises) or the trade and companies register (registre du commerce et des sociétés), where such registration is mandatory. The Court of Appeal was justified in its decision when, in order to declare a defendant guilty of concealed employment, in his capacity as director of a taxi company and operator, it held that the transport services he provided under a set of specifications imposing various obligations relating to the luxurious nature of the vehicles used, the presentation of the drivers, the organisation of journeys, working hours and pick-up locations, constituted the operation of chauffeur-driven cars (voitures de grande remise), an activity distinct from the main taxi activity, which should, as such, have been registered in the trade and companies register or in the business register established in the departments of Moselle, Bas-Rhin and Haut-Rhin, by application of Articles L. 123-1 et seq., R. 123-32 et seq. of the Commercial Code, 19 et seq. of the Act of 5 July 1996 and 7 et seq. of the Decree of 2 April 1998.

What the law says

This decision confirms the fundamental principles of property law.

Key points

  • Strictly comply with the statutory time limits for appeals
  • Keep all your supporting documents (deeds, instruments, correspondence)
  • Be proactive: preventive advice always costs less than litigation

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Legal information

  • Number: 08-83.982
  • Court: Cour de cassation
  • Decision of: 03 April 2013

Keywords

droit immobilierjurisprudenceimmobilier

Practical use cases

1

Propriétaire bailleur gérant pour autrui sans statut

M. Dupont, propriétaire de trois appartements à Lyon, gère depuis trois ans deux appartements appartenant à des voisins moyennant 8 % des loyers perçus, sans être immatriculé au registre du commerce et des sociétés ni détenir de carte professionnelle de gestion immobilière.

Practical application:

Comme dans l'arrêt du 3 avril 2013, l'exercice à but lucratif d'une activité de prestations de services sans immatriculation obligatoire constitue un travail dissimulé par dissimulation d'activité. M. Dupont doit cesser cette activité ou la régulariser en s'immatriculant au RCS et en obtenant la carte professionnelle « gestion immobilière ». Il doit également déclarer ces revenus et émettre des factures, sous peine de sanctions pénales et fiscales.

2

Acheteur revendant après travaux sans être marchand de biens

Mme Martin a acheté un appartement à Bordeaux pour 120 000 €, l'a rénové en six mois avec 40 000 € de travaux, puis l'a revendu 220 000 €. Elle a répété l'opération deux fois en deux ans sans être immatriculée comme marchand de biens.

Practical application:

L'achat-revente habituel de biens immobiliers dans un but lucratif est une activité commerciale distincte qui exige une immatriculation au RCS. L'arrêt du 3 avril 2013 rappelle que toute activité commerciale non immatriculée équivaut à du travail dissimulé. Mme Martin doit se faire enregistrer comme marchand de biens, obtenir la carte professionnelle correspondante et tenir une comptabilité conforme, afin d'éviter des poursuites pénales et des redressements fiscaux.

3

Copropriétaire offrant des services payants aux voisins

M. Bernard, copropriétaire dans un petit immeuble de Strasbourg (Bas-Rhin), propose depuis plus d'un an des services de conciergerie et de petits travaux aux autres copropriétaires, facturant au total 500 € par mois, sans être immatriculé au registre du commerce et des sociétés ni au registre des entreprises local.

Practical application:

Cette activité de prestations de services à but lucratif est distincte de sa qualité de copropriétaire et doit faire l'objet d'une immatriculation, conformément à l'article L. 8221-3 du code du travail tel qu'interprété par la décision du 3 avril 2013. M. Bernard doit régulariser sa situation en s'immatriculant comme micro-entrepreneur ou en créant une société, puis déclarer ces revenus et émettre des factures. Sans cela, il s'expose à des sanctions pour travail dissimulé.

Maître Cécile Zakine

About the author

Maître Cécile Zakine — Lawyer at the Alpes-Maritimes Bar, Doctor of Law. Every article in this magazine is based on the analysis of a real court decision, commented and put into perspective by Maître Zakine’s team.

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