不动产判例：分析与实用建议

您住在Barberaz，一个靠近Chambéry的美丽萨瓦小镇。您的旧房需要翻新：屋顶、隔热、电气改造。您找了一位建筑师，他给您一份12万欧元的报价。您签了字。但随着工程进展，账单不断攀升：15万、18万欧元，而您从未批准任何补充协议。怎么办？

这种情况每年有数百名业主遇到。法律是否提供保护？答案是肯定的，这要归功于一个强大的法律机制：固定价格合同（marché à forfait）。但前提是合同必须清晰，且建筑师履行了其义务。法国最高法院（Cour de cassation）1971年4月22日作出的一项古老但至今适用的判决奠定了这一保护的基础。

在该判决中，最高法院认为，即使不适用《法国民法典》（Code civil）第1793条（规范固定价格合同），只要建筑师承诺以确定价格完成工程，而最终成本显著超出初始价格，初审法官即可认定建筑师存在合同与职业过失。解释如下。

事实：每天都会发生的故事

X先生是Barberaz一栋房产的业主，委托其建筑师进行翻新和现代化改造。合同约定了固定价格。但在施工过程中，建筑师未经客户同意，修改了工程方案，并直接根据报价单向企业下单，放弃了初始固定价格。结果：最终成本暴涨。

X先生拒绝支付超出的部分。建筑师起诉要求付款。业主以缺乏书面合同和未遵守固定价格为由进行抗辩。然而，初审法官并未依据《法国民法典》第1793条（要求固定价格合同须书面形式）。他们直接认定建筑师因违反职业义务而承担合同责任：其未经客户同意偏离初始协议，构成违约。

建筑师向最高法院上诉，主张因缺乏书面形式，该合同并非有效的固定价格合同，因此不能据此追究其责任。最高法院驳回上诉：初审法官可在不违反第1793条的情况下认定违反合同义务。关键在于建筑师已承诺确定价格，且超出幅度显著。

法院推理——剖析

最高法院（法国最高司法法院）认可了上诉法院的推理。其基本观点是：即使《法国民法典》第1793条（要求固定价格合同须书面形式，以保护业主免受超支）不直接适用，建筑师仍可依据合同责任的一般法（原《法国民法典》第1147条，现第1231-1条：任何债务人须赔偿因不履行义务造成的损害）被追究责任。

为何如此选择？因为X先生与建筑师之间的合同，虽未就固定价格采用书面形式，但包含了一项结果义务：以确定价格完成工程。建筑师单方面修改方案并在未经客户同意的情况下订购额外服务，违反了其合同义务。法官将固定价格合同替换为基于报价单的合同，这构成了职业过错。

这一判决并非推翻先例，而是确认了一种趋势：对业主的保护并不总是取决于固定价格的书面形式。一旦专业人士承诺了价格，就必须遵守或取得补充协议。该判决将这一解决方案根植于一般责任法，使制裁更灵活但同样有效。

建筑师的论点（缺乏书面形式、因付款而更新合同）均被驳回：仅仅支付了分期付款并不能将固定价格合同转变为基于报价单的合同。

## 这对您意味着什么——具体而言

如果您是出租业主：您委托一位建筑师翻新La Motte-Servolex的一套公寓。初始报价为8万欧元。施工过程中，建筑师未经您同意通知您费用升至12万欧元。根据该判例，即使未签署固定价格的书面合同，只要初始价格承诺明确，您可拒绝支付超出的部分。您可就遭受的损害（例如额外成本和居住干扰）要求赔偿。

如果您是租户：您不直接相关，但如果您的房东进行工程且建筑师超出预算，可能导致工程延误并给您造成损害（住房更长时间无法居住）。您可要求减租或就居住干扰索赔。

如果您是期房（VEFA）购买者：开发商有义务遵守约定价格。如果开发商的建筑师在无补充协议的情况下超出固定价格，开发商仍需对您负责。您可要求遵守初始价格。

如果您是共同所有权人（copropriétaire）：业主大会基于固定价格报价表决通过工程。如果建筑师未经新的决议超出该金额，物业管理人可拒绝支付超出部分。该判决加强了对共同所有权人的保护。

数字示例：在Barberaz，一项15万欧元的工程被建筑师未经补充协议提至21万欧元。基于该判例，业主通过诉讼获得了4.5万欧元的减免及5000欧元的损害赔偿。

避免此类纠纷的四点建议

• 要求书面合同详细说明固定价格：即使法律不要求所有合同均需书面形式，一份注明总价和固定价格的签署合同能保护您。包含一项条款，规定任何修改均须经双方签署书面补充协议。
• 切勿在未收到已完成工程汇总的情况下支付分期款：付款不等于接受额外工程。在每次付款前要求精确的现场状况说明及与固定价格的对比。
• 要求定期施工跟进：要求建筑师每月提供书面工程和成本报告。一旦出现偏差，您可立即反应并拒绝未授权的超支。
• 在出现困难时尽早咨询专业律师：如果建筑师通知您超支，切勿签署任何文件。快速咨询（与Maître Zakine进行30分钟，费用45欧元）可避免您支付不当款项。

深入：相关判例与演变

1971年的这一判决属于保护业主的系列之一。可引用最高法院1998年3月3日的判决（编号95-22.087），其中重申即使无书面合同，建筑师也负有咨询和结果义务：必须告知客户任何可预见的成本超支，并在产生额外费用前获得其书面同意。

更近期，最高法院在2015年1月15日的判决（编号13-25.771）中明确，即使合同未规定严格的固定价格，只要建筑师提交了详细报价和财务计划，业主即可就预算超支追究建筑师的合同责任。趋势是提供广泛保护，基于客户的合理信赖。

但需注意：如果客户本人修改了方案或默示接受了额外工程，其自身责任可能被追究。因此，切勿放任不管，务必书面抗议。

要点总结

• 问：固定价格合同必须采用书面形式吗？ 答：第1793条要求建筑合同与承包商之间必须书面，但对于建筑师，书面形式并非追究其价格责任的必要条件。
• 问：如果建筑师未经我同意超出预算怎么办？ 答：书面拒绝支付超出部分，正式要求建筑师遵守固定价格，并咨询律师以追究其责任。
• 问：我能获得损害赔偿吗？ 答：可以，如果超支给您造成损害（额外成本、延误、居住干扰）。法官根据过错严重程度和损害进行评估。
• 问：诉讼时效是多久？ 答：自发现超支（或工程结束）起5年。请勿拖延。
• 问：该判决也适用于总承包商吗？ 答：是的，同样逻辑适用于任何承诺固定价格的专业人士。第1793条对承包商更严格，但一般合同责任仍为有效救济途径。

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