商业租约：重要的是约定的用途，而非实际使用（法国最高法院1971年判决）

想象一下：您是克莱蒙费朗市rue des Gras街一处商铺的业主。您将其出租给一名工匠存放设备，没有书面租约。几年后，他安装了一个柜台并开始向公众销售。现在，他要求您给予商业租约地位（对商人的特殊保护）和续租权。您真的同意了一份商业租约吗？

对于这个问题，法国最高法院于1971年2月19日做出了裁决：租赁的性质取决于双方意图赋予的用途，而非承租人的实际使用。换句话说，并不是因为承租人从事商业活动，租约就自动变为商业性质。重要的是签约时的共同意愿。

这一原则在五十多年前确立，至今仍具有现实意义。它保护了出租人免遭意外的重新定性，但也要求承租人证明其租约的商业性质。全面解读如下。

事实：每天都会发生的故事

1969年，巴黎上诉法院受理了一起出租人与承租人之间的纠纷。承租人占用一处没有书面租约的场所，并从事商业活动，但出租人否认该租约为商业性质。为了享受商业租约地位（1926年6月30日法律赋予商人续租权和搬迁补偿金），承租人必须证明租约是以商业用途为目的订立的。

承租人援引其对场所的实际使用：他在那里销售商品，接待公众。但出租人反驳称从未同意商业用途。上诉法院支持出租人，认为商业租约的证据不足。承租人向最高法院提起上诉。

在最高法院，承租人辩称法官本应审查场所的实际使用以确定租约性质。但最高法院驳回了他的上诉：租赁的性质取决于双方意图赋予的用途，而非承租人的实际使用。在没有证据证明双方共同意图赋予商业用途的情况下，承租人不能要求保护性地位。

法院的推理——详细解读

最高法院依据《法国民法典》第1709条（租赁的定义）和1926年6月30日关于商业租约的法律。它指出商业租约地位是例外的：它偏离了普通租赁法（民事租赁，受《民法典》第1713条及后续条款管辖）。要享受这一保护，承租人必须证明双方约定了商业用途。

简而言之，对租约的定性不是依据所从事的活动，而是依据缔约方的意图。如果出租人是为了居住或储存而出租，即使承租人设立了商铺，租约仍然是民事性质。但请注意：如果出租人知晓商业活动且未提出异议，这可能构成默示接受的迹象。但在本案中，承租人未能证明出租人同意了商业用途。

鲜为人知的是：这一判决是对一贯判例的确认。它并非创新，而是澄清了一个常被误解的问题。在我的实践中，我遇到过一些案件，承租人认为只要开设商铺，就自动获得商业租约。这是错误的。如果没有证据证明出租人的意愿，租约仍然是民事性质。

初审法官（此处为巴黎上诉法院）因此正确地适用了法律，要求承租人提供证据，而承租人未能做到。

h2>这对您实际意味着什么

对于出租人业主：您受到保护。如果您出租场所时未明确用途，您可以拒绝商业地位。例如：您将里永市的一个旧车库出租用于储存。承租人设立了一个修理车间并要求续租权。您可以反对，除非您多年来放任不管。注意：如果出租人默许了商业活动（例如，无保留地收取租金），口头租约可能被重新定性。

对于承租人：您必须保持警惕。如果您想享受商业租约地位，请要求书面租约并注明商业用途。否则，您可能失去保护。例如，如果您在克莱蒙费朗租用一个场所没有书面租约，并开设了一家店铺，出租人可以无补偿地终止租约。为避免这种情况，请从一开始就签署商业租约。

对于已出租建筑物的买受人：核实现有租约的性质。如果承租人从事商业活动但没有书面租约，您可能继承纠纷。要求卖方出具证明或要求签订书面租约。

避免此类纠纷的四点建议

• 签订书面租约：无论您是出租人还是承租人，书面合同是最好的保护。明确场所用途（商业、手工业、居住等）。这可以避免日后的任何争议。
• 对于出租人：加入明确的用途条款：例如：“场所仅供存放设备，不对公众开放。任何用途变更须经出租人书面同意。”
• 对于承租人：在开始活动前取得书面商业租约：如果您投资一个场所从事商业活动，不要满足于口头协议。要求一份带有续租权的商业租约。
• 如有疑问，在签署前咨询律师：专业人士可以就租约定性及应包含的条款提供建议。无论在克莱蒙费朗还是其他地方，专门从事房地产法的律师是您最好的盟友。

深入探讨：相关判例及演变

1971年的这一判决属于一贯的判例系列。最高法院早在1963年（民事第三庭，1963年11月14日）就裁定租约的定性取决于双方的意愿。最近，它进一步明确，即使承租人从事商业活动，出租人也可以主张约定的用途（民事第三庭，2017年6月8日，第16-17.657号）。

因此，趋势是尊重合同意愿。法院对证据要求严格：主张口头商业租约的承租人必须证明出租人接受了该用途。仅凭实际使用不够。这一判例保护了出租人免遭滥用重新定性，但也要求承租人正式确定其情况。

未来，随着短期租赁和混合活动（共享办公、临时销售空间）的增多，这一问题仍然至关重要。谨慎行事，始终以书面形式明确用途。

您必须记住的要点

常见问题解答：

• 口头租约可以是商业性质吗？可以，如果承租人证明双方约定了商业用途。但没有书面文件很难。
• 如果我的承租人未经我同意从事商业活动怎么办？如果是民事租约，您可以发出解约通知。请咨询律师以核实期限。
• 如果没有书面租约，我能享受商业租约地位吗？可以，如果您能证明出租人接受了商业用途（例如，他多年无异议地收取租金）。
• 出租人放任不管有何风险？租约可能被重新定性为商业租约，附带续租权和搬迁补偿金。最好在出现迹象时立即应对。
• 如何证明约定的用途？通过任何方式：通信、证人证言、双方行为、甚至口头租约的条款（例如，短信往来中出租人同意您销售产品）。

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