公共领域上的商业租约：尽管双方同意，仍不可能

想象一下：您在圣樊尚德蒂罗斯（Saint-Vincent-de-Tyrosse）的中央广场上经营一家销售当地产品的小商店，店铺位于属于市镇的地方。您与市长签署了一份称为“商业租约”的合同，约定了租金和续租条款。一切似乎正常。但有一天，市镇通知您不再续约，您必须离开，且没有搬迁补偿金。这怎么可能？因为该场所属于公共领域。法律始终禁止将公共财产纳入商业租约法规，即使双方同意。这正是法国最高法院在2010年3月10日的一项判决（n° 09-12.714）中所提醒的。这一决定看似技术性，但实际上涉及全法国数百名商人，尤其是在朗德省（Landes）。那么，该判决具体说了什么？更重要的是，如果您是公共财产的承租人或所有人，如何保护自己？

事实：每天都会发生的故事

案件早在2010年之前就开始了。一个具有工商业性质的公共机构（EPIC）于1977年4月17日通过公证契约，随后于1983年3月14日通过私署契约，将一个场所出租给一家企业从事经营活动。合同明确称为“商业租约”。多年来，一切顺利：承租人支付租金，出租人收取租金，双方遵守条款。2002年，承租人向商业租金法官提起诉讼，要求司法确定租金。但法院在几年程序后提出了一个先决问题：该租约真的可以受商业租约法规管辖吗？答案是否定的，因为出租的财产属于公共领域。上诉法院驳回了承租人的请求，承租人遂向最高法院提起上诉。在最高法院，承租人辩称双方有权自由选择合同的适用制度，并且他们明确选择了商业租约法规。但最高法院不以为然：它驳回了上诉，确认双方不能仅凭其意愿将公共领域的财产纳入商业租约法规。换言之，财产的公共性质优先于合同自由。

法院的推理——剖析

为什么如此严格？最高法院基于公法的一项基本原则：公共领域的财产是不可转让且不可时效取得的。这意味着它们不能被出售或设定物权（如商业租约），否则将赋予承租人物权或续租权。具体而言，《公共法人财产总法典》第L. 2111-1条将公共领域定义为直接用于公共使用或公共服务的所有财产。而商业租约法规（《商法典》第L. 145-1条及后续条款）赋予承租人续租权，并在不续租时给予搬迁补偿金。这一权利将与公共领域的性质不相容，因为它会限制集体重新分配财产用于其他用途的自由。在本案中，法院提醒，商业租约的定性不取决于当事人的意图，而是取决于出租财产的性质。如果财产是公共的，合同就不能成为商业租约，即使双方如此称呼。简言之，当事人的意志不能创设法律仅保留给私有财产的制度。这是判例的一贯解决方案，但在此得到了强有力的重申。但请注意：这并不意味着合同无效。它作为普通法租约（民事或行政租约）仍然有效，但没有商业法规的优势（续租权、搬迁补偿金等）。

对您的实际影响

如果您是公共领域场所的所有人（例如，市镇、省、EPIC），这一决定保护您：您可以收回财产而无需支付搬迁补偿金，即使合同注明是商业租约。但如果您是承租人，请注意：您失去了法规的保障。例如，在帕朗蒂斯昂博恩（Parentis-en-Born），一位商人在面包店向市镇租用场所。2005年签署的租约注明“商业租约”。2023年，市镇希望将该场所改作图书馆。面包商认为他有权获得50,000欧元的搬迁补偿金（约两年营业额）。但根据2010年判决，市镇可以拒绝，因为该场所位于公共领域。面包商将不得不无补偿离开。如果您处于这种情况，您必须核实所租用财产的法律性质。查阅地籍或集体财产服务部门。如果财产是公共的，请协商较长的通知期或合同补偿金（在商业法规之外）。但请注意，这些条款将受行政法管辖，其有效性可能受到质疑。对于购买者，请谨慎：购买位于公共领域上的商业资产并不赋予您续租权。实际上，这样的资产价值较低，因为租约权不存在。

避免此类纠纷的四点建议

• 签署前，核实财产性质：向出租人索取地籍摘录或证明，说明财产属于公共领域还是私有领域。如果是公共的，不要依赖商业租约法规。
• 起草合适的合同：如果财产是公共的，选择民事或行政租约，并附有关于期限、通知期和无续租权的明确条款。避免使用“商业租约”等术语，以避免虚假安全感。
• 协商离开补偿金：即使没有商业法规，您也可以在合同中规定出租人在不续租时支付补偿金。注意：该条款必须符合公共采购法。
• 咨询专业律师：每个情况都独特。专业人士可以分析您的合同并建议风险。在我的实践中，我遇到过商人因未核实这一点而失去商业资产的案件。

深入探讨：相关判例与演变

2010年3月10日判决的解决方案并非孤立。最高法院在2006年（民事三庭，2006年6月14日，n° 05-14.633）就已裁决，涉及公共领域的租约不能受商业租约法规管辖。最近，最高行政法院在2012年11月21日的决定（n° 353837）中确认了这一原则，明确指出公共租约的条款不能赋予承租人续租权。趋势是持续的：法院保护公共领域的不可转让性。这对未来的意义：地方政府可能倾向于在不担心搬迁补偿金的情况下增加公共领域的租约，但承租人必须加倍警惕。可能的演变是出台针对小商业的特别法律，但目前没有计划。在此期间，规则明确：公共领域上没有商业法规。

您必须记住的要点

为了帮助您理清思路，这里有一份关键点清单：

• 签署租约前，核实财产是否公共（向所有人询问）。
• 如果财产是公共的，租约不能是商业租约，即使双方如此书写。
• 在不续租时，您无权获得搬迁补偿金。
• 您可以协商保护条款，但必须符合公法。
• 如有疑问，请在签署前请律师分析您的合同。

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