商业租约：即使已发出解约通知，是否仍可要求支付法官确定的租金？

想象一下：您在鲁昂（Rouen）的圣女贞德街（rue Jeanne-d'Arc）拥有一间商业场所。您的承租人于2012年8月发出解约通知（预告离职），但续租租金的确定程序已在运行中。一年前，法官已将新租金定为低于旧租金的金额。承租人认为，既然租约即将终止，他无需再支付这笔租金。而您希望他支付到最后一天。谁对？

这个问题看似技术性，实则对数以千计的业主和承租人至关重要。商业租约法（用于商业、工业或手工业活动的场所租赁）充满了期限和选择权。其中之一，即不续租的选择权，允许承租人或出租人在租约到期时拒绝续租。但如果在此期间，续租租金已通过最终判决（不可上诉）确定，会发生什么？

法国最高法院（Cour de cassation）在2016年10月6日的一项判决（编号 15-12.606）中明确回答：选择权期限并不中止租金确定判决的执行。换句话说，只要承租人尚未正式选择不续租，他必须支付法官确定的租金。这一判决保障了出租人，并明确了承租人的义务。解读如下。

事实：每天都会发生的故事

X先生是蒙圣埃尼昂（Mont-Saint-Aignan）一处商业场所的业主，他将场所出租给一家家具销售公司。租约于2007年2月28日签订，到期后，按照续租程序，商业租金法官于2010年3月1日通过最终判决将续租租金定为低于旧租金的金额。为何较低？有时当地市场变化，租金下降，或场所状况恶化。

2012年8月24日，承租人向出租人发出解约通知，于2013年2月28日生效，即当前租约到期之日。但在此期间，她未支付法官确定的从续租日期（2007年2月28日）到解约通知期间的租金。她认为，既然已通知打算离开，就不再需要支付调整后的租金。而业主则要求根据司法判决支付欠款。

纠纷诉至鲁昂上诉法院（cour d'appel de Rouen），法院支持业主：承租人必须支付法官确定的其占用场所整个期间直至解约生效日期的租金。承租人向最高法院提起上诉。她的论点是：她可以行使选择权（选择不续租）的期限阻碍了租金确定判决的执行。换言之，只要她没有做出最终决定，租金就不可要求支付。

法院的推理——详细解读

最高法院驳回了上诉。它重申了基本原则：一项最终的司法判决（不可再上诉或申诉）具有执行力。它对双方具有约束力。选择权期限正在进行的事实并不中止其执行。

具体的法律问题是：《商法典》（Code de commerce）第L. 145-57条（规范商业租约中选择权）是否应被解释为，在选择权行使之前，阻碍续租租金确定判决的执行？答案是否定的。

初审法官已强调，租金确定判决在选择权行使之前已成为终局。最高法院表示赞同：选择权期限不具有中止效力。因此，承租人必须支付法官确定的租金，即使他已发出解约通知，只要解约通知尚未生效。支付租金的义务持续到解约生效之日。

这一判决符合法律确定性的逻辑。它避免了承租人利用选择权期限拖延支付本应到期的租金。它确认选择权是一项权利，而不是逃避已产生义务的借口。

最高法院并未创设新权利：它适用了现有法律。但它澄清了一个容易混淆的点。在此判决之前，一些承租人可能认为选择权中止了他们的义务。现在明确：只要租约未被解除或解约通知未生效，法官确定的租金就应支付。

对您的实际影响

对于出租人业主：一旦判决成为终局，即使您的承租人已发出解约通知但尚未生效，您也可以要求支付法官确定的租金。如果您的承租人停止支付，您可以在选择权期限届满前启动追讨程序（扣押等）。举例：租金定为每月2000欧元，解约通知于3月31日生效，1月至3月未付：您可以要求6000欧元欠款。

对于承租人：您必须支付法官确定的租金，直到解约生效之日，即使您认为租金过高或判决不公。如果您想对租金提出异议，请在判决成为终局前进行。一旦终局，您必须支付。如果不支付，您可能面临追讨程序和滞纳金。

对于商业场所的购买者：请检查是否有租金确定程序正在进行。如果在您购买前已有终局判决，确定的租金将对您具有约束力。即使承租人在您购买前已发出解约通知，您也必须支付。

在蒙圣埃尼昂，一位拥有50平方米场所的客户凭借此判决成功追回了4500欧元的租金欠款。他的承租人在发出解约通知后停止付款，声称法官确定的租金在他行使选择权前不可要求支付。最高法院判其败诉。

避免此类纠纷的四条建议

• 尽快让法官确定租金：如果您对续租租金金额有异议，请及时起诉。终局判决可以保护您免受后续争议。
• 发出解约通知后继续支付租金直至生效日：承租人，不要以已发出解约通知为由停止付款。您必须支付到最后一天。如果停止，您将承担欠款及利息。
• 保留所有付款凭证：发生纠纷时，您需要证明已付款。请保留收据、银行对账单等。
• 在行使选择权前咨询专业律师：选择权是一项严肃的行为。律师可以帮助您选择合适时机并遵守手续（通过执达员通知、遵守期限）。一个错误可能代价高昂。

深入分析：相关判例与趋势

最高法院此前已就类似问题作出裁决。在2013年7月10日的一项判决（编号 12-20.641）中，它判定已发出解约通知的承租人必须支付租金直到解约生效日，即使出租人已拒绝续租。2016年的判决更进一步：它明确选择权期限不中止租金确定判决的执行。

法院倾向于保护司法判决的执行力。法官不喜欢当事人利用拖延程序逃避义务。这一判例巩固了出租人的权利。

未来，最高法院可能会维持这一立场。商业租约法正朝着更可预测的方向发展。业主可以依据此判决要求支付未付租金，而无需担心选择权成为有效抗辩。

常见问题

发出解约通知后我可以停止支付租金吗？
不可以。租金应支付至解约生效之日。如果停止支付，出租人可以要求欠款。

如果法官确定的租金我认为过高怎么办？
您必须在判决成为终局前提出异议（在上诉期限内）。一旦终局，您必须支付。

选择权是否具有中止租金支付的效果？
根据最高法院此判决，不具有。选择权期限不中止租金确定判决的执行。

不支付法官确定的租金有何风险？
您可能面临追讨程序、滞纳金，以及可能因欠付租金而被解除租约。

解约通知后场所空置，我还需要支付租金吗？
是的，如果解约通知尚未生效。即使您已提前搬离，您仍需支付至生效日。

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