商业租赁：可变租金与最低保证金，法官可将最低保证金定为租赁价值

设想一下：您是在比亚里茨（Biarritz）拥有一处商业场所的业主，将其出租给一家纪念品商店。您的租约规定租金由每月1500欧元的最低保证金加上相当于营业额8%的可变部分构成。租约到期续租时，您希望将最低保证金提高到2000欧元。承租人拒绝，认为可变部分足以弥补任何上涨。争执升级，您想知道：谁来裁决？商业租金法官能否确定这个最低保证金？答案是肯定的，前提是双方在租约中有所约定。这正是法国最高法院在2016年11月3日的判决（编号15-16.826）中所重申的，该判决澄清了混合租金商业租赁中的一个常见问题。

这一判决直接关系到法国南部（从比亚里茨到卢尔德，途经波城）商业场所的业主和承租人。它明确了当租金由最低保证金和可变部分构成时，商业租金法官的权力。许多人认为此类租金不受司法确定，但这是一个误解。让我们看看这一判例究竟说了什么，以及如何具体应用。

但这到底对您有什么影响？如果您的租约包含一项条款，规定可向租金法官申请确定最低保证金，那么法官可以根据租赁价值（正常市场租金）来确定，同时考虑到可变部分对出租人带来的利益。简言之，这不是简单的修订，而是遵循法定标准的司法确定。如果您的租约没有规定，该判决为您在下次续租时协商类似条款提供了思路。

事实：一个日常发生的故事

杜邦先生（M. Dupont）是卢尔德（Lourdes）一处商业场所的业主，他将场所出租给一家经营宗教用品商店的公司。租金由每月1200欧元的最低保证金和相当于年营业额8%的可变部分构成。租约规定，每次续租时，最低保证金由商业租金法官按租赁价值确定。租约到期后，杜邦先生请求法官将最低保证金提高到1800欧元，认为租赁价值已上涨。而承租人则认为，法官无权确定包含可变部分的租金，因为这种租金被排除在司法确定之外。

波城（Pau）的大审法院支持业主，将最低保证金定为1500欧元。承租人上诉，但波城上诉法院维持原判。案件最终上诉至最高法院。问题很明确：在混合租金租约（最低保证金+可变部分）中，双方是否可以约定由租金法官确定最低保证金？如果可以，法官应适用《商法典》第L.145-33条的标准（租赁价值）还是可以自由确定租金？

最高法院支持业主，但带有重要细微差别。它裁定该条款有效，法官应根据租赁价值标准确定最低保证金，同时考虑到承租人支付可变部分的义务。换句话说，法官确定的不是固定租金，而是根据市场评估最低保证金，并扣除承租人额外支付的可变部分对应的减免额。这是一种平衡的解决方案，既尊重合同自由，又保护承租人免受过高的最低保证金。

法院的推理——详细解读

最高法院依据《商法典》第L.145-33条，该条规定了续租商业租约租金的确定标准：场所特征、用途、双方义务、当地商业因素以及周边通常价格。但请注意：该条款仅适用于受商业租约法规管辖且租金有争议的租约。本案的困难在于租金并非固定租金，而是带有最低保证金的可变租金。初审法官认为此类租金不受司法确定，因为它由合同公式确定。但最高法院纠正了这一点：当双方约定了申请法官的条款时，法官有权确定最低保证金，但必须根据法定标准进行。

鲜为人知的是，最高法院还明确法官在评估中必须考虑可变部分。具体来说，如果承租人承诺在最低保证金之外支付营业额的8%，这对出租人构成利益，证明在租赁价值上给予减免。例如，如果场所的租赁价值估计为每月2000欧元，法官可将最低保证金定为1700欧元，认为可变部分将补足租金。但注意：这种减免并非自动；它取决于具体情况，尤其是可变部分的可预见金额。

在我的实践中，我遇到过一些案件，业主试图通过设定非常高的最低保证金来规避规则，希望可变部分永远不会超过这一门槛。这一判决提醒他们：如果最低保证金与租赁价值不成比例，法官可以降低它。相反，如果租约没有规定申请法官的条款，双方可以自由确定最低保证金，但受滥用权利的限制。这是一个根本区别。

这对您的具体影响

对于出租人业主来说，这一判决是好消息：它验证了通过司法确定来保障最低保证金的可能性，从而避免多年的无效谈判。如果您是比亚里茨或卢尔德的业主，您可以在租约中加入条款，规定续租时由商业租金法官确定最低保证金。这可以保护您免受可变部分下降的影响（例如，如果承租人营业额下降）。但注意：法官将适用租赁价值标准，如果市场疲软，您的租金可能会被调低。例如，如果卢尔德一处50平方米场所的租赁价值为1200欧元/月，您不能要求2000欧元的最低保证金而不证明特殊情况。

对于承租人来说，这一判决也具有保护性：它防止业主设定过高的最低保证金，因为可以提交法官质疑。如果您是比亚里茨一家商店的承租人，且租约包含可变部分，您可以请求法官降低最低保证金（如果它高于租赁价值）。但注意：只有在租约包含申请法官条款时才能采取此行动。否则，您需要友好协商或以滥用权利为由，但这更困难。

在实践中，这一判决主要适用于2016年11月3日之后续租的商业租约。如果您的租约在此日期之前签署，只要最初就有规定，申请法官的条款仍然有效。在波城（Pau）的实践中，我见过一些案件，业主试图在租约期间添加此类条款，但这在未经承租人同意的情况下是不可能的。因此，如果您正在谈判续租，现在是加入此条款的时候了。

避免此类纠纷的四个建议

• 在签署租约时即起草申请法官的条款。明确规定，如果续租时对最低保证金有异议，商业租金法官可按租赁价值确定。这将避免冗长且不确定的程序。
• 明确定义可变部分。指明营业额的百分比或计算方式。可变部分越精确，法官就越容易评估减免。避免模糊的表述，如“合理的可变部分”。
• 在续租前请专家评估租赁价值。这将为您提供坚实的谈判基础。如果您是业主，不要等到司法程序才了解您物业的价值。波城的专家可以提供可靠评估。
• 规定最低保证金指数化条款。为避免最低保证金过时，将其与指数（如ILC）挂钩。这将减少每次续租时争议的风险。
• 发生争议时，首先尝试调解。在提交法官前，向承租人或业主提议由律师或公证人进行调解。这可以节省诉讼费用并维持合同关系。

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深入分析：相关判例与演变

这一判决确认了最高法院在2009年5月6日判决（编号08-14.295）中已开启的趋势，该判决认为如果双方约定，租金法官可以确定可变租金租约的租金。2016年的判决更进一步，明确了适用标准并强制考虑可变部分。它符合保障合同关系的逻辑：双方应能预见法官的角色。

另一个有趣的判决是2016年2月10日的判决（编号14-29.031），其中法院拒绝由法官确定纯可变租金（无最低保证金），认为这将是用法官的判断取代双方的判断。因此区别很明显：法官仅干预最低保证金，而非可变部分本身。未来，可能会出现更复杂的条款，例如规定法官也设定可变部分的上限。但目前，判例仍保持谨慎。

这一演变有利于业主，因为它为他们提供了一种保护工具，防止因承租人业务下滑导致租金侵蚀。然而，承租人并非毫无办法：他们可以质疑最低保证金的金额并获得减免。趋势是平衡，但一切取决于租约的起草。

实践中：该怎么做

常见问题解答：

1. 我目前的租约没有申请法官的条款。我可以在续租时添加吗？
可以，在续租时，您可以与承租人协商新条款。如果对方拒绝，您必须接受自由协商的租金，或基于其他理由（例如当地商业因素显著变化）提交法官。

2. 法官可以将最低保证金定为零吗？
不能，因为最低保证金是合同义务。法官可以降低它，但不能取消，除非该条款构成滥用。实践中，法官将其定在租赁价值减去减免后的金额。

3. 向商业租金法官申请的法定期限是多久？
您必须在续租后两年内采取行动，否则将失去质疑租金的权利。此期限是强制性的。

4. 向租金法官申请的程序费用是多少？
律师费因案而异，但预计在1500欧元至5000欧元之间。可能的专家评估费（500至2000欧元）由双方分担。调解费用可能较低（300至800欧元）。

5. 我可以在条款中规定法官也确定可变部分吗？
理论上可以，但现行判例似乎排除法官确定可变部分本身，因为它取决于营业额。最好限于最低保证金。

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