商业租赁：缺少经营条款阻碍司法解除合同

想象一下：您是瓦洛里斯（Vallauris）一处商业场所的业主，多年来一直租给一位商人。有一天，您路过时发现店铺关门，卷帘门拉下，橱窗布满灰尘。您得知承租人已停止营业数月甚至数年。您有权要求解除租赁合同，对吗？没那么简单。法国最高法院（Cour de cassation）在2009年6月10日的一项判决中裁定：如果合同中没有明确条款要求有效且持续的经营，仅凭未经营的事实不足以终止租赁合同。这一决定令人惊讶，值得剖析。

事实：每天都会发生的故事

瓦洛里斯的业主X先生于1979年6月28日通过商业租赁合同将市中心的一处场所租给Y先生。多年来，生意兴隆。然后，一切停止。超过四年，该场所一直未被经营。X先生忍无可忍，向法院起诉，要求解除租赁合同并让Y先生离开。他援引经营义务，认为这是商业租赁制度（statut des baux commerciaux）所固有的。上诉法院（cour d'appel）支持了他的请求，下令解除合同。但Y先生向最高法院提起了上诉。他的论点是：租赁合同中没有包含要求他在该场所经营其商号的条款。因此，未经营不能成为解除合同的理由。最高法院采纳了这一推理。它撤销了上诉法院的判决，认为下级法院在缺乏明确条款的情况下判决解除合同，违反了法律。案件被发回另一上诉法院重审。

法院的推理——详细解读

争议的核心在于对商业租赁制度中经营义务的解释。最高法院指出，该制度（《商法典》（Code de commerce）第L.145-1条及以下条款）保护经营商号的承租人。经营是享受该制度的条件，但并非默示的合同义务。换句话说，如果承租人不经营，他将丧失该制度的权利（因此无法续租），但这并不自动证明解除合同是合理的。要使出租人能够解除合同，合同中必须包含明确条款要求有效且持续的经营。简而言之，没有条款，就不能因未经营而解除合同。法官还强调，司法解除（由法院判决）不能替代条款的缺失。但请注意：这并不意味着业主束手无策。他可以基于其他理由采取行动，例如拖欠租金或放弃场所。

这对您的实际影响

对于出租人业主：这一决定是一个警钟。如果您的租赁合同中没有经营条款，您不能仅以商店关闭为由解除合同。您需要检查合同，并在续租时添加条款。在我的实践中，我遇到过安提布（Antibes）的一位业主因没有经营条款而无法解除合同，导致多年租金未付的案例。例如：安提布的一处商业场所，月租1,200欧元，被闲置3年。业主只能等待承租人自行离开，无法采取行动。对于承租人：如果您暂时停止活动，这一决定可以保护您。只要支付租金，您可以保留场所，无需担心被解除合同。但请注意：如果您永久放弃经营，业主可以以未经营为由拒绝续租。对于收购方：在购买商号时要保持警惕。确保租赁合同中有明确的经营条款，否则如果卖方未经营，您可能无法追索。

避免此类纠纷的四条建议

• 在商业租赁合同中加入经营条款：制定精确条款，要求承租人持续且有效地经营其商号，并明确规定违约后果（自动解除）。
• 规定因未经营而解除合同的条款：除了简单的义务外，约定如果未经营超过X个月，经催告无效后合同将自动解除。
• 监控场所的经营状况：定期进行访问（经承租人同意）或要求提供经营证明（Kbis摘录、发票）。如果长期关闭，迅速采取行动。
• 在采取行动前咨询专业律师：每种情况都不同。专业人员可以分析您的合同，并建议最佳策略（解除、驱逐补偿等）。

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深入探讨：相关判例与演变

这一判决是最高法院的一贯立场。例如，在2008年7月9日的一项判决（n° 07-18.618）中，同一最高法院已经裁定，经营义务是适用该制度的条件，而非解除合同的原因。自2009年以来，法院严格适用这一原则。然而，最近的一项变化值得注意：2014年的皮内尔法（loi Pinel）加强了对商业场所的经营义务，特别是在租金方面。但对于解除合同，判例法保持不变。很少有人知道，如果承租人不遵守其他义务（如场所维护），业主也可以依据《民法典》（Code civil）第1217条（合同的不完全履行）采取行动。但再次强调，没有条款，仅凭未经营是不够的。

常见问题

1. 如果我的承租人不再经营场所，我可以解除合同吗？
不可以，除非您的合同中有明确要求经营的条款。否则，您不能仅以此为由获得司法解除。

2. 如果我是业主且场所未被经营，该怎么办？
检查您的合同。如果没有条款，您可以尝试与承租人协商，或基于放弃场所（如果承租人已离开但未交还场所）提起诉讼。

3. 我的承租人不再支付租金且不经营：我可以解除合同吗？
可以，拖欠租金是解除合同的常见理由，即使没有经营条款。迅速行动以避免债务累积。

4. 丧失制度权利与解除合同之间有什么区别？
丧失制度权利意味着承租人不能要求续租或获得驱逐补偿。解除合同则终止合同。未经营导致丧失制度权利，但不会自动导致解除合同。

5. 我可以因未经营而要求损害赔偿吗？
可以，如果您能证明损害（例如商号贬值、客户流失）。但这需要单独诉讼并证明承租人的过错。

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