参考判决： cc • N° 16-17.946 • 2017-06-22 • 查阅判决 →
想象一下，您是米米藏（Mimizan）一处房产的业主，该房产位于这个海滨度假胜地的中心。多年来，您一直将其出租给一位商人用于经营活动，但您知道该场所的一部分过去曾用作住宅。一切似乎都很顺利，直到有一天，您的租户对租赁合同提出异议。那么会发生什么呢？
这种情况，在我们蒙德马桑（Mont-de-Marsan）的司法管辖区内，比人们想象的更为常见，并已由法国最高法院（Cour de cassation）在一项关键判决中做出了裁决。混合用途（既可用于居住也可用于商业）房产的业主现在必须加倍警惕。
但是，对于您，卡布勒通（Capbreton）的业主或蒙德马桑（Mont-de-Marsan）的租户来说，这究竟意味着什么？这项判决重申了一条基本规则：租赁合同的定性并非简单的行政细节。它甚至可以决定合同本身的有效性，有时会带来沉重的财务后果。
事实：一个每天都在发生的故事
杜兰德先生和夫人（M. et Mme Durand）是朗德省（Landes）一个小镇上一处房产的业主，他们在2012年与Kams公司及G女士签订了一份纯商业用途的租赁合同。该房产位于一栋老建筑内，被用作商店，后面设有储藏空间。
但问题是：在1970年1月1日，这同一处房产曾被部分用于居住用途。业主从未获得将整个场所完全转为商业用途的官方授权。然而，他们认为自己是合规的，因为合同中将租赁明确定性为“商业”用途。
几年后，租户诉诸法律，对租赁合同的有效性提出异议。他辩称，既然该场所历史上具有混合用途，租赁合同应被重新定性并适用不同的规则。而业主方面则主张，当前用途应优先于过去的用途。
此案经过多级法院审理，最终上诉至法国最高法院（Cour de cassation）。在每个阶段，核心问题都是相同的：对于过去曾用于居住的房产，其租赁合同能否是纯商业性质的？答案让不止一位朗德省（Landes）的业主感到意外。
法院的推理——剖析
法国最高法院（Cour de cassation）的法官们重申了一条基本原则：居住与商业混合租赁合同的房产，需遵守《建筑与居住法典》（code de la construction et de l'habitation）第L. 631-7条的规定。该条文对改变房产用途规定了特定的手续。
简而言之，第L. 631-7条（该条款规定了改变房产用途的条件）适用于任何曾经，即使是部分地，用于居住的房产。无论今天90%的面积用于商业而只有10%用于居住，甚至无论居住用途可以追溯到几十年前，都无关紧要。
换句话说，最高法院（Cour de cassation）认为该租赁合同是“不可分割的”：不能将居住部分与商业部分分开。因此，如果出租人无法证明已获得将整个场所用于商业用途的授权，则该租赁合同必须被撤销。
在本案中，上诉法院（cour d'appel）确认，该房产在1970年1月1日时，部分用于居住用途。业主无法证明他们已经使这种情况合法化。因此，最高法院（Cour de cassation）维持了撤销该租赁合同的判决。
很少有人知道的是，这项判决确认了一贯的判例：租赁合同的定性取决于房产的实际情况，而不仅仅是当事人的意图。一份用于仍保留居住痕迹的房产的商业租赁合同，无论当事人意愿如何，都是一份混合租赁合同。
这对您意味着什么——具体而言
如果您是卡布勒通（Capbreton）一处曾经（即使是部分地）用作住宅的房产的出租业主，您必须检查您的文件。您是否拥有将整个场所用于商业用途所需的行政授权？如果没有，您的商业租赁合同可能会被撤销。
具体来说，这意味着您的租户可以要求合同无效，并要求退还已支付的租金和损害赔偿。在我的执业经历中，遇到过一些案件，由于追溯性撤销，业主损失超过50,000欧元，包括需要退还的租金和租户遭受的损害。
对于租户而言，情况不同但同样至关重要。如果您租赁的商业房产过去部分用于居住，您可以质疑租赁合同的定性。这可能使您能够享受居住租赁法规（statut des baux d'habitation）的保护（例如租金上涨限制或续约权）。
购买者也必须保持警惕。在购买米米藏（Mimizan）的商业房产之前，请核实其历史用途。具有混合用途历史的房产需要特定的授权。没有这些授权，您可能无法按自己的意愿出租它。
如果您处于这种情况，该如何应对？第一步：请专业人士出具一份历史状况报告。第二步：如有必要，向市政厅（mairie）申请合法化手续。第三步：相应地调整您的租赁合同。
避免此类纠纷的四点建议
- 在任何租赁或出售之前，系统地核实您房产的历史用途。查阅市政档案、旧合同、税务申报。蒙德马桑（Mont-de-Marsan）一处建于1970年之前的房产，很可能曾有过混合用途。
- 如果您改变房产用途，请获取必要的行政授权。向市政厅（mairie）申请的程序可能需要数月，但对于保障您的权利是必不可少的。
- 根据房产的实际情况，在合同中准确界定租赁性质。混合租赁合同必须按此处理，并包含相应的条款。如果房产仍保留居住痕迹，不要试图“强行”将其定性为纯商业用途。
- 将所有合法化证明保存在专用档案中。授权文件、城市规划证书、申报文件：所有材料都应归档，并在检查或纠纷时易于查阅。
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深入探讨：相关判例及演变
这项判决符合一贯的判例路线。早在2010年，最高法院（Cour de cassation）就在第09-10.123号判决中重申，“混合租赁合同的定性仅属于事实审法官（juges du fond）的裁量范围”。换句话说，决定一份租赁合同是否为混合性质，不是由当事人决定，而是由法官根据房产的客观特征来判断。
最近，一些上诉法院（cours d'appel）甚至强化了这一立场。在波尔多（Bordeaux）司法管辖区内，2019年的一项判决撤销了一份用于仅具有居住“潜在可能性”、甚至没有实际居住过的房产的商业租赁合同。因此，趋势是扩大混合性的概念。
这对未来意味着什么？业主在界定其租赁合同性质时必须越来越严谨。当手续未得到遵守时，法院会毫不犹豫地重新定性合同并宣布其无效。法律安全有赖于对房产历史的完全了解。
总结与后续步骤
在此判决之前： 许多业主认为当前用途优先于历史用途。对于历史上具有混合用途的房产，其商业租赁合同通常被认为无需特殊手续即有效。
在此判决之后： 任何在1970年1月1日时曾（即使是部分地）用于居住的房产，都被推定为混合用途。出租人必须证明其已获得将整个场所用于商业用途的授权，否则租赁合同面临被撤销的风险。
“如果……该怎么办”清单：
- 您的房产建于1970年之前：核实其完整的历史用途。
- 您发现曾有居住历史：立即启动合法化程序。
- 您有一份正在履行的租赁合同：评估其定性，并在必要时进行合法化。
- 您计划出租或出售：申请一份可操作的城市规划证书。
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