未成年人财产的农业租赁：承租人无续租权

您是Firminy一块土地的所有者，并将其以农业租赁形式出租给一位经营者。但实际上这块土地属于您的未成年子女，您是法定管理人。租赁期满时，承租人希望留下。他有权这样做吗？答案取决于一项鲜为人知的条文：法国民法典旧第456条（article 456 du Code civil），该条保护未成年人免受以其名义承担的过重义务。在2009年6月4日的一项判决（编号08-13.480）中，法国最高法院（Cour de cassation）重申了一项基本规则：除非合同中有明确条款，否则未成年人财产的承租人没有任何续租权。这一判决让父母安心，但可能会让农业经营者感到意外。

事实：每天都会发生的故事

1990年，作为其未成年子女法定管理人的父母，同意将位于Loire省的农地签订农业租赁合同。承租人M. Z...经营这些地块多年。2000年，租赁期满时，已成为成年人的业主（即该子女）通知承租人拒绝续租。M. Z...向农业租赁特别法庭（tribunal paritaire des baux ruraux）对此决定提出异议。他主张租赁合同是由有权签订的父母订立的，他享有农业租赁法规（statut du fermage）规定的续租权。而出租人则援引法国民法典旧第456条（ancien article 456 du Code civil），该条规定由监护人（tuteur）或扩展而言由法定管理人（administrateur légal）订立的租赁合同，除非有相反约定，否则承租人对已成为成年人的未成年人无任何续租权。法庭支持承租人，但Riom上诉法院（cour d'appel de Riom）推翻了这一判决。M. Z...向最高法院提起上诉。

在最高法院面前，承租人辩称，父母在纯简单法定管理（administration légale pure et simple）框架下共同行动，依据法国民法典第389-5条（article 389-5 du Code civil）有权签订长期租赁合同。因此，该租赁合同应被视为普通租赁合同，享有续租权。最高法院驳回了这一论点。它重申，第389-5条允许父母单独进行管理行为，但这一权限并不排除适用法国民法典旧第456条第3款（ancien article 456, alinéa 3, du Code civil）。该条文适用于纯简单法定管理，规定了一项保护未成年人的规则：除非租赁合同中有明确的相反条款，否则承租人对已成为成年人的未成年人无任何续租权。而在本案中，租赁合同明确援引了法国民法典第456条，且其中没有任何续租条款。因此，最高法院认可了上诉法院的推理，驳回了上诉。

法院的推理——解析

该判决基于两项条文之间的微妙衔接：法国民法典第389-5条（界定父母作为法定管理人的权限）和法国民法典旧第456条（限制监护人订立租赁合同的效力）。在纯简单法定管理下，父母可以单独进行管理行为，包括签订农业租赁合同。但这种自由受到一项保护性规则的制约：为未成年人财产订立的租赁合同并不产生与普通租赁合同相同的效力。特别是，承租人不能对已成为成年人的未成年人主张续租权。

为何存在这种差异？因为立法者希望保护未成年人免受可能长期负担其财产的承诺。如果承租人有续租权，未成年人在成年后将受到一份并非其同意的租赁合同的约束。因此规则很明确：除非租赁合同中有明确的续租条款，否则无续租权。在本案中，当事人在合同中援引了第456条，这进一步强化了无续租权的情况。

最高法院因此确认了既定的判例：由法定管理人或监护人订立的租赁合同属于管理行为，但不能为未成年人创设永久性权利。这一解决方案符合未成年人权利的保护目的。这不是判例的转变，而是对法条的传统适用。

对您的具体影响

对于业主（父母或已成年的未成年人）：您可以在租赁期满时拒绝续租，无需证明重大理由。承租人不能援引农业租赁法规留下来。例如：在Andrézieux-Bouthéon，一位父母将其5公顷的地块出租了9年。期满时，已成年的子女想出售土地。他可以通知退租而无续租权，承租人必须搬离。

对于承租人（农业经营者）：请保持警惕。如果您租赁的土地属于未成年人，您没有任何在租赁期后继续留下的保障。您必须在合同中协商明确的续租条款，否则您可能需要在期满时离开。不要依赖农业租赁的一般规定。

对于公证人和合同起草者：务必提醒当事人注意这一规则。如果承租人希望获得续租权，必须通过清晰准确的条款获得。否则，租赁合同对承租人而言是不稳定的。

避免此类纠纷的四点建议

• 核实出租人身份：在签订农业租赁合同前，确保业主是成年人且具有行为能力。如果财产属于未成年人，请在合同中要求加入续租条款。
• 起草明确条款：如果您希望获得续租权，请在租赁合同中写入明确的条款：“尽管有法国民法典旧第456条，承租人享有农业租赁法规规定的续租权。”
• 在期满前咨询律师：如果您是承租人且租赁合同即将到期，不要假设您有权留下。请专业人士分析合同，查看是否存在续租条款。
• 对于父母：如果您出租子女的财产，请书面告知承租人其无续租权。这将避免误解。

深入探讨：相关判例及发展

该判决属于一贯的判例系列。早在2008年2月27日的一项判决（编号06-21.347）中，最高法院就已判定，由监护人订立的未成年人财产租赁合同，除非有相反条款，否则不赋予承租人续租权。因此，这一解决方案已牢固确立。然而，对于用益权人（usufruitier）订立的租赁合同，判例更为细致：在这种情况下，如果用益权人有权订立合同，虚有权人（nu-propriétaire）可能受租赁合同约束。但对于未成年人，保护是最大化的。自2009年以来，没有立法变化，但如果立法者希望统一农业租赁制度，这一问题可能会再次被提出。在此之前，规则保持不变。

实际操作：该怎么做

常见问题解答：

• 作为承租人，我可以要求续租未成年人财产的租赁合同吗？ 不可以，除非租赁合同中有明确的续租条款。否则，已成为成年人的业主可以无理由通知您退租。
• 如果租赁合同没有提及续租，该怎么办？ 您必须在期满时搬离。尝试与已成为成年人的业主直接协商新租赁合同。
• 父母可以签订18年的租赁合同吗？ 可以，但承租人将没有任何续租权。期满时，已成年的未成年人可以收回财产。
• 该规则适用于住房租赁吗？ 不，它特别适用于农业租赁和法定管理。对于住房，规则不同。

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