参考判决： cc • 第19-22.987号 • 2021-03-04
想象一下场景：您是卢瓦尔省（Loire）里弗德吉耶（Rive-de-Gier）的业主。您的邻居在边界上安装了一个泳池设备间，超出了您的视线屏障。您要求他遵守旧协商开发区（ZAC）的《土地规划说明书》（cahier des charges），但自该ZAC被市镇撤销后，该文件已经失效。《土地规划说明书》是否已成一纸空文？
法国最高法院（Cour de cassation）于2021年3月4日（第19-22.987号）回答了这个问题。其答案对那些像您一样继承了旧城市规划规则但希望维护社区安宁的人来说至关重要。
简而言之：《土地规划说明书》的法定失效并不妨碍其条款在同意该说明书的业主之间继续适用，特别是当这些条款被纳入买卖契约时。这一解决方案保护了自愿达成的承诺，即使行政层面已翻篇。
事实：一个日常发生的故事
O.夫妇是圣沙蒙（Saint-Chamond）一个协商开发区（ZAC）内一块土地的业主。他们的地块受制于一份《土地转让说明书》（cahier des charges de cession de terrains），其中特别规定建筑必须与边界保持一定距离。但市镇撤销了该ZAC，依法导致《土地规划说明书》失效。
有一天，他们的邻居在边界上建造了一个泳池设备间。该设备间占地不足5平方米，高度超过了O.夫妇安装的视线屏障。O.夫妇认为自己受到了损害：根据《土地规划说明书》，未经他们同意，或至少应保持退距，不应允许该建筑。他们起诉了邻居。
上诉法院（cour d'appel）判他们败诉，理由是该《土地规划说明书》自ZAC撤销后已失效，因此不能产生任何合同义务。O.夫妇向最高法院（Cour de cassation）提出上诉。他们主张，即使文件失效，双方在其各自的买卖契约中已重新采用了《土地规划说明书》的条款，这赋予了这些条款合同性质。最高法院支持了他们：最高法院撤销了上诉判决，认为上诉法院本应审查买卖契约中复制这些条款是否体现了双方通过利他约定（stipulation pour autrui）使其具有合同性质的意愿。
法院的推理——详细解析
核心问题是：一份因法律效力（《城市规划法典》第L.311-6条，article L.311-6 du Code de l'urbanisme）而失效的ZAC《土地规划说明书》，是否仍能在接受它的业主之间产生效力？
最高法院的回答是肯定的，前提是双方已表示出赋予其合同性质的意愿。这种意愿可以通过在买卖契约中重新采用《土地规划说明书》的条款来体现。这被称为利他约定（stipulation pour autrui）：每位业主不仅对其卖方承担义务，也对整个住宅区的所有业主承担义务，后者可以要求遵守这些规则。
事实审法官（上诉法院）犯了一个错误：他们认为法定失效消灭了所有约束力，包括当事人之间的约束力。但最高法院提醒，合同法（《民法典》第1103条，article 1103 du Code civil）优先：私人之间自由达成的协议必须得到遵守，无论行政文件的命运如何。
在实践中，这意味着即使ZAC被撤销，业主仍受其在买卖契约中接受的规则约束。后续的购买者也同样受约束，因为他们是在知情的情况下购买的（他们看到了包含《土地规划说明书》的契约）。
这是对先前判例的确认：最高法院此前已判决（第三民事庭，2018年7月12日，第17-20.867号，Civ. 3e, 12 juillet 2018, n° 17-20.867），如果住宅区《土地规划说明书》的条款已被合同化，则这些条款可以在说明书失效后继续存在。此处，最高法院将这一原则扩展至ZAC的《土地规划说明书》。
这对您的实际影响
这一判决对位于已撤销ZAC内的物业业主，以及买方、卖方和共同所有人，具有非常具体的实际影响。
如果您是业主（例如在圣沙蒙（Saint-Chamond）或里弗德吉耶（Rive-de-Gier）的旧ZAC内），请检查您的买卖契约：如果契约中复制了《土地规划说明书》的条款，您可以要求您的邻居遵守这些条款。即使ZAC已消失，这些条款在合同上仍然有效。因此，例如，您可以质疑未遵守规定距离的建筑。
如果您是买方，请要求您的公证人（notaire）检查买卖契约是否包含了《土地规划说明书》。如果是，即使ZAC已不复存在，您也将受这些规则约束。不要忽视这一点：视野地役权或禁止在边界上建造的义务可能影响物业价值。
具体例子：在圣沙蒙（Saint-Chamond），一位业主不得不拆除了一个建在边界上的花园小屋，因为其买卖契约规定了3米的退距。拆除费用：2500欧元。如果没有这一判例，他无法采取行动。另一个例子：里弗德吉耶（Rive-de-Gier）的一位房地产开发商不得不修改其12套住房的项目，以遵守一份已失效但被纳入契约的《土地规划说明书》中的最大高度限制。额外成本：约15000欧元。
如果您是卖方，请在销售承诺（promesse de vente）中明确说明该物业受制于一份ZAC的《土地规划说明书》（即使已失效），并复制其关键条款。这将避免日后就义务范围产生争议。
如果您是租客，您不直接受影响，但您的出租人可能必须遵守这些规则。如果您有装修计划，请向出租人咨询可能的限制。
最后，建议：如果您与邻居就这些规则的遵守发生冲突，不要等待。合同责任诉讼的时效为5年，从争议建筑建成之日起计算。超过该期限，您将无法采取行动。
避免此类纠纷的四项建议
- 在收房时立即查阅您的买卖契约。检查ZAC的《土地规划说明书》是否被复制（即使是部分复制）。这是了解您与邻居之间适用哪些规则的关键。
- 在购买旧ZAC内的地块前，要求您的公证人提供原始的《土地规划说明书》。即使已失效，它可能包含重要条款（高度、距离、用途）。请将其附在销售承诺中，使其成为合同条款。
- 如果有建筑项目，请以书面形式告知您的邻居拟进行的工程。这将使您了解他们是否援引《土地规划说明书》。如果是，您可以在产生费用前讨论友好协议。
- 如果邻居违反《土地规划说明书》进行建筑，请迅速采取行动。向邻居发送挂号信，并附回执，注明被违反的条款。如果3个月内没有回应，请向地区法院（tribunal judiciaire）提起诉讼（可能通过紧急程序（référé）制止妨害）。
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深入研究：相关判例与演变
2021年3月4日的判决属于一系列保护合同承诺的判决。早在2018年，最高法院已判决（第三民事庭，2018年7月12日，第17-20.867号，Civ. 3e, 12 juillet 2018, n° 17-20.867），失效的住宅区《土地规划说明书》的条款如果被纳入买卖契约，则可以继续存在。此处，最高法院将这一原则扩展至ZAC，这些ZAC由地方政府创建。
更早的判决（第三民事庭，2017年11月23日，第16-24.654号，Civ. 3e, 23 novembre 2017, n° 16-24.654）已认定，土地占用计划（POS）的失效不影响约定地役权。因此，存在一种判例趋势，即将文件的行政命运（失效、废止）与其在当事人之间的合同命运区分开来。
未来，这一判例可能适用于其他城市规划文件，如地方城市规划计划（PLU）或国土协调纲要（SCoT），如果其规定被纳入买卖契约。公证人和律师因此成为保障这些条款的关键角色。
但请注意：主张合同性质的一方负有举证责任。必须证明双方确实有意重新采用这些条款。仅仅在之前的买卖契约中提及并不总是足够；需要与当前买方有直接联系。建议：如果您希望您的邻居受约束，请在您的买卖契约中签署附录。
行动前核对清单
如果您希望执行一份失效的《土地规划说明书》，需要做什么：
- ☐ 收集文件：您的买卖契约、邻居的买卖契约（如可能）、原始的《土地规划说明书》（即使已失效）。
- ☐ 检查买卖契约是否复制了争议条款。如果是，这些条款具有合同性质。复印相关页面。
- ☐ 通过挂号信向邻居发送正式通知，引用被违反的条款，并要求在30天内恢复原状。保留副本。
- ☐ 咨询一位专门从事房地产法的律师（如Zakine律师），评估您案件的强度。快速咨询可以避免昂贵的诉讼。
- ☐ 如果无法友好解决，向地区法院提起紧急程序（référé），以获得紧急措施（停止工程、拆除）。获得紧急命令的期限通常为2至4个月。
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