参考判决： cc • N° 23-85.489 • 2024-09-03 • 查看判决→
想象一下：您是一座位于朗德省海岸Saint-Vincent-de-Tyrosse的旧酒店的所有者。由于缺乏客人，您决定将房间改造成带家具的公寓。您没有触碰任何隔墙，只是改变了用途。没有施工，因此不需要许可，您这样认为。大错特错。
这种情形，一位朗德省业主经历过，导致刑事定罪，并于2024年9月3日被法国最高法院（Cour de cassation）确认。问题很简单：自2007年以来，任何用途变更（将商业场所改为住宅、将办公室改为住房等）都必须向市政府申报，即使没有动过一锤。
但这究竟对您有何影响？是否必须申报将车库改造成房间？如果您在翻新的谷仓中出租度假屋呢？这一判决澄清了规则并加重了处罚。解读。
事实：一个每天都可能发生的故事
M. X是Saint-Vincent-de-Tyrosse一家酒店的所有者，其业务下滑。2018年，他决定将15间酒店客房改造成租赁住房。他没有进行任何施工：房间已经配备了卫生设施，他只是换了锁并签订了租约。没有施工许可，没有事先申报。对他来说，没有施工，就没有手续。
但一位邻居因人流增加感到困扰，向市政府举报。城市规划部门发现酒店已变成住宅楼：用途变更（从酒店业变为住宅，即从“商业”类别变为“住房”类别）。然而，这种变更在出租之前本应进行事先申报（déclaration préalable, DP）。
该业主因违反城市规划法规（未经许可进行施工）被起诉。他以没有施工为由进行抗辩，并对用途变更的定性提出异议。Mont-de-Marsan轻罪法院于2022年判处其10,000欧元罚款，并在强制措施下恢复原状。Pau上诉法院于2023年维持原判。M. X向最高法院提起上诉。
最高法院于2024年9月3日驳回其上诉。法院提醒，根据《城市规划法典》第L. 421-1条，所有施工、设施以及现有建筑物的用途变更均需获得许可（建筑许可或事先申报）。而第R. 421-17条明确规定，自2007年10月1日起，即使没有施工，用途变更也须事先申报。换句话说，施工规模无关紧要：仅用途变更就足以触发申报义务。
法院的推理——解析
最高法院依据两项重要条文：
- 《城市规划法典》第L. 421-1条：“即使不涉及地基的建筑，也必须事先获得建筑许可[…]或进行事先申报。”该法将现有建筑物的用途变更纳入此项义务。
- 第R. 421-17条：列举了仅需事先申报的情形（而非建筑许可）。其中包括：现有建筑物在不同用途（由全国城市规划条例定义，如住宅、商业、手工业等）之间变更用途，无论是否有施工。
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简言之，业主在将客房作为住宅出租之前，本应向市政府提交事先申报。未申报构成刑事违法，可处以罚款（自然人最高120,000欧元及6个月监禁，依据第L. 480-4条）。
法官驳回了无施工的论点：法律明确，仅用途变更即足够。他们还驳回了对定性的质疑：将酒店（商业）改为住宅（住房）确实是用途变更，即使结构保持不变。
这一推理确认了自2007年以来的恒定判例：建筑物的用途是一个独立的法律概念，与施工无关。法院越来越严格，尤其是在朗德省等旅游区，酒店改建为住宅的情况很常见。
在我的实践中，我遇到过Parentis-en-Born的业主将车库改造成单间公寓而未申报的案件。结果：罚款和恢复原状的义务，律师费和诉讼费通常超过5,000欧元。而一份简单的事先申报（费用：0欧元，只需填写表格）本可避免一切。
这对您具体意味着什么
对于出租业主：如果您将商业场所、车库、谷仓或任何其他建筑物改造成住宅，即使没有施工，也必须提交事先申报。未申报可能导致罚款（最高120,000欧元）和恢复原状的义务。例如：在Parentis-en-Born，一位业主将旧车间改造成两套公寓而未申报。他被判处8,000欧元罚款，并拆除添加的隔墙，费用15,000欧元由他承担。
对于租户：请确认您的住宅已申报。如果您租用未经许可改造的旧商业场所，因违反城市规划规则，您可能被驱逐。此外，租赁合同可能因不合规而无效。如有疑问，请向业主索取事先申报证明或建筑许可。
对于购房者：在购买房产前，请核查公证文件中的用途和城市规划证明。未申报的用途变更可能使您面临诉讼，且无法出租或转售。请由专业人士进行诊断。
对于共有人：如果一位共有人未经授权改造其份额（例如，将自行车库改为住宅），管理委员会可以采取行动制止违规行为。共有人可能对罚款承担连带责任。
避免此类纠纷的四条建议
- 在任何用途变更前，向市政府提交事先申报。表格（Cerfa 13703*09）很简单：描述项目、面积、当前和未来用途。市政府有一个月时间回复。如未回复，视为默示同意。此项服务免费。
- 查阅您所在市镇的地方城市规划计划（PLU）。在Saint-Vincent-de-Tyrosse和Parentis-en-Born，地方城市规划计划可能禁止某些用途变更（例如，保护市中心商业）。如果项目违反PLU，申报将被拒绝。
- 保留许可证明。保留申报回执，以及可能的无异议令。这些文件可在后续检查（甚至多年后）中保护您。
- 对于复杂案件，请咨询专业人士。如果您对用途有疑问（例如，度假屋是住宅还是商业？），专业建筑师或律师可以提供建议。投资（几百欧元）与风险相比微不足道。
深入：相关判例及演变
本判决符合最高法院的严格路线。早在2019年（民事第三庭，2019年6月6日，第18-16.781号），法院已判定将商业场所改为住宅，即使无施工，也属于事先申报范围。2021年（民事第三庭，2021年3月10日，第20-10.824号），法院明确，即使场所已在实际上用作住宅而未获许可，用途变更也成立。
趋势是加强检查：市政府，特别是在朗德省海岸等紧张区域，追查未申报的用途变更，以打击不合格住房并维持商业平衡。未来，处罚可能加重，特别是通过更高的罚款和系统性的恢复原状义务。
常见问题
问：我可以将车库改造成房间而不申报吗？
答：不可以。车库是附属建筑（用途为“车库”），房间是住宅。这是用途变更，即使无施工，也需事先申报。
问：如果我已变更用途而未申报，该怎么办？
答：尽快通过提交事先申报进行补救。如果市政府接受，可避免罚款。若被拒绝，则必须恢复原状。请咨询律师评估风险。
问：获得事先申报需要多长时间？
答：市政府有一个月时间处理您的文件。如沉默，视为同意。但注意：如果项目违反PLU，期限可能延长。
问：如果我将酒店部分房间改为住宅，但保留一些客房，是否仍需申报？
答：是的，如果部分用途变更，申报必须涵盖相关面积。最好申报整个项目以避免纠纷。
问：如果我未申报，有哪些风险？
答：刑事罚款最高120,000欧元，恢复原状义务（有时每天500欧元逾期罚款），以及未经补救无法出售或出租房产。此外还有律师费和诉讼费。
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