共有物业费：未受召集的买受人，管理团体不得向其追索

您刚刚在塔布（Tarbes）购买了一套带泳池和花园的公寓。屋顶翻新工程在您购房前已投票通过，但您从未收到任何业主大会的召集通知。然而，管理方却向您追索8,000欧元用于这些工程的费用。该怎么办？法国最高法院（Cour de cassation）2015年7月8日的这一判决给出了明确答案：如果管理团体因未获悉您的购房信息而未召集您参加业主大会，则不能向您追索费用。但这具体意味着什么？解读如下。

事实：每天都会发生的故事

X先生于2006年在塔布购买了共有物业中的一个单元。就在出售前，2005年12月16日的业主大会投票通过了翻新工程并制定了分期付款计划。随后几次业主大会（2006年12月4日和2007年12月7日）修改了时间表。X先生从未被召集：管理团体以未收到根据1967年3月17日第67-223号政令第6条（article 6 du décret n°67-223 du 17 mars 1967）规定的产权变更通知为由拒绝召集。然而，管理团体却向他追索购房前已投票通过的工程费用以及之后决定的工程费用。X先生拒绝支付。管理团体将其诉至法院。上诉法院支持管理团体。X先生向最高法院提起上诉。换言之，业主因未被通知其投票权而被判支付其未能参与决策的费用。

法院的推理——解析

最高法院撤销上诉判决并发回重审。其推理如下：管理团体以未收到产权变更通知（即出卖人或买受人未告知管理方业主变更）为由拒绝召集买受人参加业主大会，则不得向其追索共有物业费。简言之，如果管理团体知道（或应当知道）单元已易主，则必须召集新业主。若不如此，则丧失追索费用的权利。法律依据为何？1967年政令第6条要求出卖人业主在15天内通知管理方产权变更。但即使未通知，管理团体若知悉现任业主，仍负有召集其参加业主大会的义务。在本案中，管理团体已通过其他方式（例如公证人）获悉出售事宜。最高法院认为上诉法院未审查管理团体是否知悉产权变更。因此，这并非推翻先例，而是对“不能剥夺业主投票权后再向其索要金钱”原则的经典适用。但请注意：如果管理团体确实无从知晓单元已出售，则费用仍由原业主承担。

这对您的实际影响

对买受人： 如果您购买了一个单元，而管理团体因未收到产权变更通知而未召集您参加业主大会，您可以拒绝支付出售后的费用，前提是管理团体知悉您的购房。举例：您于2024年5月在圣让德吕兹（Saint-Jean-de-Luz）购买了一个单间公寓。管理方继续向原业主发送付款通知。您未收到任何召集。2025年7月，管理方向您追索1,500欧元，用于2024年投票通过的工程费用。如果您能证明管理方知道您是新的业主（例如，您已告知地址，或公证人已通知管理方），您可以提出异议。对管理团体： 如果未收到通知，管理团体必须证明其不知悉产权变更。实践中，公证人通常将公证书转交管理方，因此管理方被视为已获知悉。对出卖人： 您必须在15天内通知管理方产权变更，否则若管理方不知情，您可能仍需承担费用。

避免此类纠纷的四个建议

• 确认管理方已获悉您的购房： 要求您的公证人在签署后立即将销售公证书副本发送给管理方。保留回执。
• 购房后参加第一次业主大会： 即使未收到召集，也应携带产权证明出席。管理方必须为您登记。
• 如果您是出卖人，请在15天内通知产权变更： 通过挂号信附回执发送给管理方，否则您可能被要求支付出售后的费用。
• 发生纠纷时，书面质疑费用： 向管理方发送挂号信，说明您未被召集。如果管理方坚持，可向司法法院（tribunal judiciaire）起诉。

深入探讨：相关判例与演变

该判决属于保护买受人的一系列判例。早在2010年6月9日的一项判决（第09-13.697号）中，最高法院已裁定，如果买受人证明管理方知悉出售事宜，管理方不得以未通知为由拒绝其主张。趋势始终如一：管理方须尽职尽责。鲜为人知的是，自2015年起，公证人须通过共有物业登记册（registre des copropriétés）将出售信息告知管理方。这减少了纠纷，但未能杜绝错误。在我的实践中，曾遇到管理方向买受人追索费用，而该买受人三年内从未收到召集。法院取消了该债务。未来，判例可能演变为管理方有义务通过登记册核实业主身份。

您必须记住的要点

常见问题：

1. 如果我从未被召集，管理方可以向我追索费用吗？ 如果管理方知悉您的购房，则不可以。如果其合理不知情，则可以。
2. 如何证明管理方知道我是业主？ 通过公证人的通知、您寄给管理方的信件，或您实际居住在该处。
3. 如果管理方追索我购房前已投票通过的费用，怎么办？ 如果出卖人未支付，您必须支付，但可向出卖人追偿。
4. 提出异议的期限？ 在首次催缴时立即行动。诉讼时效为5年。

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