参考判决： cc • N° 12-29.368 • 2014-01-22 • 查看判决→
想象一下：您刚刚在Biscarrosse购买了一套期房公寓，脚踩沙滩，却收到了一张共有物业费账单，用于支付您未来住房的墙壁尚未建成就已完成的屋顶工程。令人惊讶，不是吗？然而，这正是Capbreton的一位开发商与买受人之间的纠纷，直到2014年法国最高法院澄清了问题。但这对您究竟有何影响？让我们一起来剖析这项判决。
这个问题经常困扰在建中的共有物业。在交付前，谁应该支付物业费？仍是所有者的开发商，还是已签署未来完工状态销售合同（VEFA）的买受人？法国最高法院的答案很明确：只要单元尚未竣工，买受人就不是共有物业规章意义上的所有者。因此，他不能承担与该单元相关的物业费。换句话说，开发商在出售的单元实际竣工之前仍需承担物业费。
但要注意：细节决定成败。“竣工”到底意味着什么？如何证明？如果物业委员会仍然向您索要款项该怎么办？本文将通过我在Landes和Côte d'Azur实践中的具体例子为您详细解释。
事实：一个每天都会发生的故事
1975年，X先生和夫人签署了一份VEFA合同，购买Capbreton一栋住宅的多个单元。开发商Y公司承诺建造该建筑并交付单元。几年过去了，建筑部分竣工，但X先生和夫人的某些单元尚未完工。新成立的共有物业委员会随后要求买受人支付所有单元的共有物业费，包括未完工的单元。买受人拒绝：他们认为只应支付已交付和可居住的单元的费用。物业委员会向蒙德马桑大审法院提起诉讼。
一审中，法官支持物业委员会：他们认为，一旦建筑部分处于共有状态（某些单元已竣工并有人入住），共有状态适用于所有单元，即使未完工。因此，X先生和夫人被责令支付全部被要求的物业费。他们不服，提出上诉。波城上诉法院维持原判：它认为，通过VEFA按单元出售的建筑，一旦部分竣工，即受共有状态约束，买受人必须承担其所有单元的费用，即使未交付。
X夫妇随后向最高法院提起上诉。他们的律师辩称，VEFA是一种建筑合同，只要单元未竣工，买受人就不拥有实际所有权。因此，他不能承担作为服务和公共区域对价的物业费。最高法院在2014年1月22日的判决中支持了他们：它撤销了上诉法院的判决，并将案件发回波尔多上诉法院重审。对于最高法院，VEFA中共有物业单元的买受人仅从所购单元竣工之日起承担共有物业费。
法院的推理——解析
法国最高法院依据1965年7月10日法律（共有物业法）第2条，该条定义了公共和私有部分。但最重要的是，它解释了同法第14条，该条规定共有物业费由共有人按其份额比例承担。然而，要成为共有人，必须是一个单元的所有者。在VEFA中，单元的所有权仅在工程竣工时转移，由公证文书（或交付笔录）证明。在此之前，开发商仍是所有者。简而言之，只要单元未竣工，买受人就不是该单元的共有人。因此，他不能承担与该单元相关的物业费。
很少有人知道，法国最高法院在2003年6月18日的判决（N° 01-12.627）中已经确立了这一原则。但2014年的判决有力地重申了这一点，并明确指出竣工是按单元而非按建筑整体评估的。因此，即使建筑大部分已交付，每位买受人仅为其实际接收的单元支付物业费。而开发商则对未竣工的单元承担物业费，直至交付。
法官因此驳回了物业委员会关于共有状态一旦部分处于共有即适用于整个建筑的论点。诚然，共有物业规章从建筑创建之时即存在，但每位共有人的义务根据其单元的竣工时间不同而不同。这是合同相对效力原则（《法国民法典》第1199条）的应用：VEFA合同仅约束开发商和买受人，不能强加给后者在其成为所有者之前的费用。
这对您的实际影响
对于VEFA中的买受人：您无需为未竣工的单元支付共有物业费。如果物业委员会在交付前向您索要费用，您可以拒绝。举例：在Biscarrosse，一套30平方米的工作室在新住宅中可能产生每年1200欧元的物业费。如果交付延迟6个月，您可节省600欧元。对于70平方米的三室一厅，同期节省可达1000欧元。但注意：一旦单元交付，您需自该日起承担物业费，即使公证文书稍后签署。
对于开发商和出租人：您必须为未出售或未交付的单元预留物业费。在我的实践中，我曾遇到开发商忘记支付物业费的案例，导致物业委员会发出催告函和逾期利息。如果您是开发商，请在预算中预见到这些成本。对于一个20个单元的项目，平均每个单元每年1500欧元，交付时间跨度18个月，开发商的成本可能达到15000至30000欧元。
对于物业委员会：您必须区分已竣工和未竣工的单元来分摊物业费。禁止向买受人索要未交付单元的费用。如果您这样做，将面临责任诉讼（《法国民法典》第1240条）。对于已入住的共有人：请放心，这项判决对您没有改变。未竣工单元的费用仍由开发商承担，从而避免转嫁给其他共有人。
避免此类纠纷的四个建议
- 建议1：核实您单元的竣工日期。在您的VEFA合同中，规定了交付日期。但实际竣工可能不同。要求开发商和建筑商签署交付笔录。妥善保管：这是单元竣工的证据。
- 建议2：在交付前不要支付物业费。如果物业委员会在交钥匙前向您发出缴款通知，请书面提出异议（挂号信附回执）。引用2014年1月22日的最高法院判决。您可以要求分期付款或冲抵。
- 建议3：请公证人出具注明日期的物业费清单。在签署销售公证文书时，公证人应出具一份由卖方（开发商）和买方承担的物业费清单。确保只有从竣工之日起的物业费才由您承担。
- 建议4：发生纠纷时，向司法法院提起诉讼。如果物业委员会不当索要物业费，您可以起诉他们。但在此之前，尝试调解（例如：蒙德马桑的调解员）。如果您胜诉，律师费可以追回（《民事诉讼法典》第700条）。
深入：相关判例和演变
这项判决属于保护买受人的一系列判决。早在2003年6月18日的判决（N° 01-12.627）中，法国最高法院就已判定VEFA中的买受人仅从交付之日起承担物业费。2014年的判决确认并明确指出竣工是按单元评估的。此后，法院持续适用这一规则。
还有两项判决值得提及：凡尔赛上诉法院2015年9月10日的判决（N° 14/00452）责令物业委员会退还交付前不当收取的物业费，以及法国最高法院2017年3月9日的判决（N° 15-28.208）将该原则扩展到竣工前表决通过的工程费用。但注意：如果买受人提前占有单元（例如进行装修），则可能被视为已接受单元，因此自该日起承担物业费。法院的趋势是保护买受人，但前提是买受人未在竣工前表明其成为所有者的意愿。
总结与后续步骤
常见问题
- 问：如果我的单元未竣工，我可以拒绝支付物业费吗？
答：可以，这是您的权利。开发商必须支付直至交付。 - 问：如果物业委员会向我索要未交付单元的费用，我该怎么办？
答：书面提出异议，并附上2014年判决的副本。如果他们坚持，向法院起诉。 - 问：我从什么时候开始需要支付物业费？
答：从单元竣工之日起，由交付笔录或公证文书证明。 - 问：开发商可以在施工期间向我收取物业费吗？
答：不可以，除非合同有规定（罕见且可能滥用）。请检查您的合同。 - 问：如何证明单元未竣工？
答：通过任何方式：照片、执达员记录、开发商的信函、未交付证明。
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