参考判决： cc • N° 79-12.950 • 1981-03-10 • 查看判决 →
想象一下：您在梅里尼亚克（Mérignac）拥有一套公寓，顶层还有一间小服务间。您想单独出售这间服务间以获取一些现金。但共有房产规章禁止这样做，除非得到业主大会的许可。该怎么办？许多人都会遇到这个问题，尤其是在老旧住宅区，附属部分很常见。
最高法院在1981年3月10日的一项判决中裁定：禁止转让部分份额（例如，不连同公寓出售服务间）的条款，如果其基于建筑物的用途和共有部分的良好使用，则可能是合法的。换句话说，共有权人不能随意分割其份额。
但这对您具体意味着什么？这项判决虽然年代久远，但仍然是当前纠纷的参考。它提醒我们，共有房产规章可以限制所有权以维护建筑物的和谐。让我们深入细节。
事实：一个日常发生的故事
在本案中，一栋小型公寓楼的共有权人（仅有少数份额）对共有房产规章中的一项条款提出异议。该条款禁止将服务间与主公寓分开出售，除非业主大会另有决定。简而言之，不得将份额的一部分“分离”出来出售给独立的第三方。
一位我们称之为X先生的业主，希望将位于阁楼下的服务间出售给邻居。但物业委员会（syndic）依据规章反对。于是X先生起诉共有权人联合会，要求宣告该条款无效，认为其过度侵犯了他的所有权。
波尔多（Bordeaux）大审法院（tribunal de grande instance）驳回了他的请求。X先生上诉，但波尔多上诉法院（cour d'appel）维持原判。他向最高法院提起上诉。最高法院驳回其上诉，从而确认了争议条款的有效性。法官认为，鉴于共有权规模较小，建筑物的用途不允许无限细分份额，并且缺少附属部分（如服务间）会导致共有部分拥挤，妨碍建筑物的正常使用。
法院的推理——解析
最高法院依据1965年7月10日法律（规范共有权）第9条和《法国民法典》（Code civil）第1134条（现为第1103条，确立了协议的强制力）。实质上，最高法院指出：共有房产规章是所有共有权人自由接受的合同。因此，它可以包含对所有权的限制，只要这些限制不构成滥用。
在本案中，该条款是合理的：共有权规模较小（份额少），因此过度分割可能增加业主数量，损害管理。此外，服务间通常用于储存或佣人居住；没有它们，共有部分会堆满自行车、婴儿车等。因此，法官认为该条款追求合法的集体利益。
很少有人知道，最高法院还指出，业主大会可以通过特别决定豁免此禁令。因此，该条款并非绝对，而是有条件的。这一点在权衡中起到了重要作用：共有权人仍有可能出售其份额的一部分，但需获得集体同意。
但请注意：此解决方案并非适用于所有共有权。最高法院强调了特定情况（规模小、建筑物用途）。在大型共有权中，类似条款若无正当理由可能被视为滥用。
这对您的具体影响
如果您在小型共有权中拥有份额并希望分割，请先查看您的共有房产规章。部分不可转让条款如果是基于建筑物用途，可能是有效的。例如，在阿卡雄（Arcachon）的一个10份额的海滨住宅区，规章可能禁止将停车位与公寓分开出售，以避免增加业主数量并影响安宁。
对于购买者：在购买“分离”的服务间或车库之前，请确保出售已获得业主大会批准。否则，出售可能因违反共有房产规章而被撤销。在我的实践中，我遇到过购买者单独购买了地下室，后来发现规章禁止分割。结果：漫长且昂贵的诉讼。
对于希望执行规章的共有权人：如果邻居未经授权出售其份额的一部分，您可以起诉请求确认违规并索赔。诉讼时效为出售之日起10年（取得时效），但最好迅速行动。
数字示例：在梅里尼亚克，一位业主希望以15,000欧元出售其服务间。业主大会拒绝，因为规章条款禁止。由于未获同意，他不得不放弃出售。他本可以质疑该条款，但诉讼费用（律师、专家）可能高达3,000至5,000欧元，且无胜诉保证。
避免此类纠纷的四条建议
- 在任何部分出售前阅读您的共有房产规章。不要相信邻居或房地产中介的话。规章是对所有人具有约束力的官方文件。请向您的物业委员会索取副本。
- 在产生费用前征求业主大会的意见。如果规章禁止分割，您可以请求豁免。召开业主大会并将该问题列入议程。如果业主大会拒绝，您将知道自己的处境。
- 聘请专门从事不动产法的律师分析条款。专业人士可以告诉您限制是否合法或滥用。例如，绝对禁止任何转让的条款可能被视为过度。
- 发生纠纷时，优先考虑诉讼前的调解。诉讼费用高昂且耗时。调解可能达成协议（例如，出售给现有共有权人）。
深入探讨：相关判例与演变
在1981年判决之前，最高法院倾向于支持出售自由。例如，在1970年7月9日的判决中，它撤销了禁止向非共有权人出售份额的条款。但本案中，最高法院区分了：该条款不涉及购买者身份，而是涉及份额本身的分割，且基于实际需要而合理。
此后，趋势是尊重共有房产规章，只要不违反公共秩序。法院会检查限制是否与所追求的目标成比例。例如，在2015年（Civ. 3e, 2015年6月4日，第14-16.123号）的判决中，最高法院确认了禁止短期出租的条款，因为它保护了建筑物的安宁。
未来，预计法官将更严格地审查条款的合理性。无正当理由禁止任何分割的规章可能被撤销。相反，基于保护共有部分或共有权管理的条款很可能得以维持。
常见问题
如果规章禁止，我可以单独出售服务间吗？不能，除非业主大会通过特别决定授权。否则，出售可能被撤销。
如果邻居未经授权出售其份额的一部分，我该怎么办？您可以向司法法院（tribunal judiciaire）起诉，请求确认违反规章并索赔。请尽快咨询律师。
不可转让条款可以被撤销吗？可以，如果滥用，例如无正当理由禁止所有出售。但这种情况很少见：法官倾向于尊重规章。
诉讼时效是多久？撤销违反规章的出售的诉讼时效为出售之日起10年。损害赔偿诉讼时效为5年。
诉讼费用是多少？律师费约2,000至5,000欧元，加上可能的专家费（1,000至3,000欧元）。调解费用较低（500至1,500欧元）。
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