参考判决： cc • N° 10-10.376 • 2011-01-26 • 查阅判决 →
想象一下情景：您在朗德省（Landes）海岸的米米藏（Mimizan）出售您的房屋。买受人支付了一笔定金，但未能获得贷款。合同规定，在解除合同时，所有已支付款项作为固定赔偿金（dommages-intérêts forfaitaires）归出卖人所有。您认为可以保留定金，但买受人要求返还，认为该条款是滥用条款。谁是正确的？法国最高法院（Cour de cassation）在2011年1月26日（第10-10.376号）的判决中裁定：该条款是违约金条款（clause pénale），法官可以在其过高时予以减少。这一判决动摇了众多出卖人的确定性，但保护了买受人免受滥用。
这个问题，我在蒙德马桑（Mont-de-Marsan）的律师事务所经常看到，那里我接待了来自比斯卡罗斯（Biscarrosse）或米米藏（Mimizan）的业主，他们签署了预售合同却没有意识到解约条款（clause de dédit）的后果。最高法院审理的案件完美地说明了陷阱：出卖人占有了定金，而且还想保留买受人进行的改良价值。法官们纠正了这一问题。
在本文中，我将剖析这一判决，用通俗的语言解释它对您意味着什么，并给出四个实用建议以避免陷入此类纠纷。注意，法律术语很多，但我会在每次出现时加以解释。
事实：每天都会发生的故事
2003年，X先生（出卖人）与Y公司（买受人）签署了一份位于朗德省（Landes）的房产买卖合同。价款部分现金支付，部分分期支付。合同包含一个解除条款（clause résolutoire）（允许在买受人不付款时取消销售）和一个条款，规定在解除合同时，买受人已支付的所有款项以及对房产进行的所有改良（améliorations）将作为赔偿金和固定赔偿金（dommages-intérêts et d'indemnité forfaitaire）最终归出卖人所有。
销售后不久，买受人发现该房产负担有通行地役权（servitude de passage）（邻居穿越土地的权利），而出卖人未在文书中提及。买受人要求出卖人获得所有地役权受益人的放弃声明。出卖人拒绝，买受人暂停支付分期价款。出卖人则援引解除条款，并希望保留已支付的款项以及买受人进行的改良（工程、建筑）的价值。
买受人则向法院提起诉讼，要求确认该条款是违约金条款（clause pénale）（对不履行情况下的损害赔偿进行固定和预先评估），并要求减少，因为该条款过高。波尔多上诉法院（cour d'appel de Bordeaux）驳回了其请求，认为该条款不是违约金条款，而是简单的固定赔偿金（indemnité forfaitaire），出卖人可以受益，法官不能予以减少。买受人向最高法院提起上诉。
司法机关的推理——剖析
最高法院撤销了上诉法院的判决。它重申了原则：构成违约金条款（clause pénale）（《法国民法典》第1152条和第1226条，现为第1231-5条及以下）的是合同条款，双方通过该条款固定并预先评估因履行所承担义务而产生的赔偿金。简而言之，只要双方预先确定了违约时的损害赔偿金额，就是违约金条款，无论他们如何称呼（损害赔偿、固定赔偿金、解约条款等）。
上诉法院曾指出，该条款规定已支付款项和改良作为损害赔偿和固定赔偿金归出卖人所有。然而，它拒绝将其定性为违约金条款，理由是该条款不能援引，因为它没有履行自己的义务（提及地役权）。最高法院指责它没有从其自身的认定中得出结论：由于这是违约金条款，法官甚至可以依职权（d'office）在金额明显过高时予以减少（《法国民法典》第1152条第2款，现第1231-5条）。
鲜为人知的是，这一判决是最高法院一贯判例的一部分，旨在保护必须支付赔偿金的一方，允许法官控制金额。在此案中，买受人已经支付了部分价款并进行了工程。该条款使他失去所有这些，与出卖人的实际损失（他可以将房产连同改良一起出售）相比可能不成比例。
但这究竟改变了什么？在此判决之前，一些出卖人认为他们可以规定解约条款或固定赔偿金，不受任何司法控制。现在他们知道，任何固定赔偿金的条款都是违约金条款，法官可以在其过高时予以减少。相反，如果条款是适度的，它仍然有效并可执行。
这对您意味着什么——具体而言
如果您是出卖人（业主出租人或个人）： 您不能再起草允许您保留定金和改良价值而不担心司法减少的条款。例如，如果您以200,000欧元出售比斯卡罗斯（Biscarrosse）的一块土地，买受人支付10,000欧元定金并建造了价值5,000欧元的围栏，然后反悔，您可能无权保留这15,000欧元，如果法官认为相对于您的实际损失（例如，如果您将土地连同围栏一起出售，您的损失较小）过高。
如果您是买受人（个人或投资者）： 这是一个保护性判决。如果您支付了定金或在销售前进行了工程，并且销售因不可归责于您的原因被解除（如本案中的出卖人信息缺失），您可以请求法官减少出卖人希望保留的金额，如果条款是滥用性的，甚至可以要求全额返还。
如果您是房地产专业人士（经纪人、公证人）： 在起草解约条款或固定赔偿金条款时必须谨慎。最好规定合理的金额（例如，价格的10%，正如预售合同中常见的那样），并避免将定金和改良价值累加而不与实际损失相关联。在我的实践中，我遇到过一些出卖人规定在买受人违约时保留价格30%的条款，这被认定为过高。
在实践中，如果您处于这种情况，您应该：1) 识别争议条款是否为违约金条款（它固定了不履行情况下的金额）。2) 评估金额是否相对于实际损失明显过高（例如，销售机会损失、重新上市的费用）。3) 向司法法院（tribunal judiciaire）提起诉讼，要求减少过高的条款。时限各不相同，但必须在销售解除后5年内提起诉讼（一般诉讼时效）。
避免此类纠纷的四个建议
- 起草合理的解约条款： 在预售合同中，将保证金（acompte）的金额设定为不超过价格的10%。避免规定改良无实际损失关联地归出卖人所有。
- 了解地役权和隐藏瑕疵： 在出售前，检查房产状况（地役权、城市规划等）并在文书中提及。信息缺失可能证明买受人暂停付款是正当的，并使您失去解除条款的利益。
- 保留损失证据： 如果您是出卖人且买受人反悔，保留您的费用凭证（中介、公证人、重新上市）以证明固定赔偿金并不过高。
- 请律师审阅您的合同： 在签署预售合同或初步协议前，请专业人士检查解约条款。在米米藏（Mimizan）或比斯卡罗斯（Biscarrosse），我经常看到由房地产中介起草的文书不遵守违约金条款的规则。
深化：相关判例和演变
这一判决是最高法院一系列强化违约金条款控制的判例的一部分。例如，在2006年1月11日（第04-18.897号）的判决中，最高法院裁定，规定买受人违约时定金归出卖人所有的条款构成违约金条款，而非简单的解约条款。判例法是一致的：任何固定不履行赔偿金的条款都是违约金条款，法官可以予以减少。
自2016年2月10日法令（合同法改革）以来，《法国民法典》第1152条和第1226条已被第1231-5条及以下条款取代，但原则保持不变：法官可以增加或减少约定的罚金，如果其明显过高或过低。法院的趋势是保护必须支付赔偿金的一方，尤其是当该方是消费者或非专业人士时。
未来，法官可能会继续审视房地产销售中的解约条款，特别是当出卖人是专业人士而买受人是个人时。如果您是出卖人，请谨慎：过于严厉的条款可能会被减少，如果符合《消费者法典》意义上的滥用性，甚至可能被撤销。
关键要点
常见问题解答：
- 什么是违约金条款（clause pénale）？ 它是预先确定不履行义务时损害赔偿金额的条款。例如，在销售中，如果买受人不付款，他必须支付确定金额。
- 如果买受人反悔，我可以保留定金吗？ 可以，但前提是解约条款是违约金条款且金额不过高。法官可以在其超过实际损失时予以减少。
- 如果出卖人想保留过高的金额，我该怎么办？ 您可以向司法法院（tribunal judiciaire）提起诉讼，要求减少违约金条款，证明金额相对于所遭受的损失明显过高。
- 行动的时限是多少？ 您有5年时间从销售解除时起提起诉讼（一般诉讼时效）。
- 公证人能帮助我吗？ 可以，但他不是法官。如果争议持续，只有律师可以代表您出庭质疑该条款。
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