参考判决： cc • N° 11-26.876 • 2013-04-24 • 查阅判决 →
想象一下您在勒卡内（Le Cannet），在那栋可以俯瞰戛纳湾的美丽别墅里。您刚刚轻松地签署了买卖协议（compromis de vente），这时房地产中介向您递来一张佣金发票。“等等，我们真的约定由我来支付吗？”每年在蔚蓝海岸（Côte d'Azur），成百上千的购房者都会问自己这个问题。
如何知道您的承诺是否有效？更重要的是，您何时可以合法地承诺支付这笔可能高达数千欧元的佣金？答案并非总是显而易见，误解也屡见不鲜。
法国最高法院（Cour de cassation）于2013年4月24日作出的一项判决提供了重要的澄清。它重申了既保护购房者又保护专业人士的基本规则，但忽视这些规则可能会付出高昂代价。让我们一起看看这对您具体意味着什么。
事实：一个每天都会发生的故事
马丁先生和夫人（M. et Mme Martin）是瓦洛里斯（Vallauris）一套公寓的业主，他们决定出售房产。他们与格拉斯（Grasse）的一家房地产中介签署了一份销售委托书（mandat de vente），其中明确佣金由购房者承担。中介很快找到了买家——若埃勒·Y小姐（Mlle Joëlle Y...）和克里斯蒂安先生（M. Christian...），他们于2004年12月21日签署了买卖协议（compromis de vente）。
在这份协议中，有一项条款规定购房者将承担支付中介佣金的责任。一切似乎都很清楚，不是吗？然而，在签署公证书（acte authentique，即在公证人面前签署的最终买卖契约）后，购房者拒绝支付。他们对自身承诺的有效性提出异议。
房地产中介随后向法院提起诉讼，要求支付其佣金，认为购房者在买卖协议中的承诺是有效的。而购房者则主张该承诺并不合规。此案一直上诉至法国最高法院（Cour de cassation），即法国最高司法法院。
不幸的是，这种情况很常见：关于谁支付佣金的误解，仓促做出的承诺，导致一场可能持续数年的纠纷。在我于格拉斯（Grasse）的执业经历中，我遇到过几个类似的案件，购房者在没有完全理解其含义的情况下就被约束了。
法院的推理——剖析
法国最高法院（Cour de cassation）的法官们重申了基本规则。他们依据了多项法律文本的结合：1970年1月2日法律第6条（该法规范房地产活动）以及1972年7月20日法令第72条和第73条（该法令规定了实施细则）。
这些规定属于公共秩序（ordre public），这意味着它们对所有人具有强制力，不能通过私人协议规避。推理如下：房地产中介只能向在委托书（mandat）和确认各方承诺的文书（acte constatant l'engagement des parties）中被指定为责任方的人追索佣金。
换句话说，要使购房者的承诺有效，必须同时满足两个累积条件：第一，销售委托书（由卖方与中介签署）必须明确指定购房者为佣金的支付义务人；第二，确认各方承诺的文书（通常是买卖协议或公证书）必须以完全相同的方式重申这一指定。
但这具体改变了什么？最高法院（Cour）增加了一个关键要素：即使各方可以通过后续协议承诺支付中介报酬，该协议只有在买卖交易正式完成后才有效。简而言之，如果委托书和文书中指定的付款人身份不完全一致，那么在买卖协议中做出的承诺是不够的。
在本案中，法院认定不存在这种完全一致性。因此，购房者只有在买卖交易经公证正式确认后（即公证人面前签署最终契约后），才能通过后续承诺有效承担义务。
这对您的具体改变
如果您是房地产的购买者，这项决定保护了您。只有当两份文件明确且以相同方式规定时，您才可能被约束支付中介佣金：卖方签署的销售委托书，以及您签署的文书（买卖协议或公证书）。
以瓦洛里斯（Vallauris）的一个具体例子为例：您以30万欧元购买一间艺术家工作室。中介佣金通常为4%至6%，即1.2万至1.8万欧元。如果销售委托书指定“购房者”为付款人，但买卖协议中提到“签署人”，则不存在完全一致性。您就可以对此承诺提出异议。
如果您是卖方，您必须注意委托书的措辞。如果您希望佣金由购房者承担，必须明确约定。但请注意：即使有此条款，购房者也必须在买卖契约中做出承诺。
对于房地产中介，这项决定要求绝对的措辞严谨。付款人的指定必须在所有文件中完全一致。任何简单的近似表述都可能导致承诺无效，使中介无法获得报酬。
在我的执业经历中，我遇到过一些案件，购房者签署了包含佣金条款的买卖协议，后来发现销售委托书以不同方式指定了付款人。由于这种身份不一致，他们得以避免支付大笔款项。
避免此类纠纷的四个建议
- 系统检查销售委托书：在签署买卖协议前，要求查看卖方签署的委托书。核实其中指定谁为佣金支付人。
- 要求指定身份完全一致：用于指定付款人的术语在委托书和您签署的文书中必须完全相同（例如“购房者”、“签署人”、具体姓名等）。
- 必要时仅在最终买卖完成后承诺：如果您希望承诺但对其身份有疑问，请等待公证书签署，并在之后做出单独且后续的承诺。
- 就佣金条款咨询专业人士：由专业律师进行简单核查可以避免昂贵的纠纷。咨询费通常远低于所涉佣金金额。
Besoin d'un conseil personnalisé ? Contactez Maître Zakine — première consultation 30 min à 45€.
深入探讨：相关判例与演变
这项决定符合法国最高法院（Cour de cassation）的一贯判例。早在2006年（判决编号05-10.305），法院就已重申购房者支付佣金的承诺必须清晰且无歧义。此处，它强化了对指定身份完全一致的要求。
2010年的一项先前判决（编号09-66.043）也强调了这些规定的公共秩序（ordre public）性质。法官们拒绝在解释上给予任何灵活性：要么满足条件，要么承诺无效。
鲜为人知的是：这种严谨实际上保护了所有相关方。它避免了误解和仓促做出的承诺。展望未来，这一趋势应会持续，对房地产交易相关财务承诺的透明度和精确性要求将进一步提高。
法国最高法院（Cour de cassation）通过设定明确的规则，展现了其保障交易安全的意愿。这对于一个需要建立信任的房地产市场来说，是一种有益的发展。
您必须记住的要点
如果您涉及房地产中介佣金问题，以下是需要做的事情清单：
- 检查销售委托书：谁被指定为佣金支付人？
- 与您的文书对比：指定身份是否完全相同？
- 如有疑问，不要签署：不明确的承诺可能会被质疑。
- 优先选择后续承诺：如果您希望承诺，请在公证书签署后进行。
- 在提出异议前先咨询：法律分析可以帮您避免不必要的诉讼程序。
如果您收到佣金发票，但对您的承诺有疑问，该如何应对？第一步：检查文件。第二步：获取法律意见。第三步：只有在此之后，才决定支付或提出异议。
您遇到了类似情况吗？与扎基纳律师（Maître Zakine）进行30分钟的首次咨询（45欧元）可以帮您避免数月的诉讼程序——而且通常远不止于此。预约咨询 →
