房地产中介佣金：注意合同日期！

您已经签署了一份位于Beausoleil（博索莱伊）的公寓的初步销售协议（compromis de vente），该公寓可俯瞰摩纳哥（Monaco）。房地产中介在初步协议签署时就要求支付佣金。然而，销售尚未最终确定。您现在真的有义务支付吗？每年都有数百名业主和买家提出这个问题。法国最高法院（Cour de cassation）在1991年1月29日的一项判决中回答了这个问题，该判决至今仍是绝对参考。法院裁定，如果在正式公证文书（acte authentique）之前做出支付佣金的承诺，则该承诺无效。以下是解释。

事实：一个每天都会发生的故事

案件始于尼斯（Nice），1981年。业主M. Y委托一名房地产中介出售其房产。1981年6月30日，双方签署了一份私人形式的初步协议（compromis sous seing privé，即非公证文书，在私人之间签署）。同一天，M. Y签署了一份文件，承诺向中介支付158,760法郎（约合现在的24,200欧元）的佣金。销售于1981年9月15日通过公证文书（acte authentique）再次确认。但业主并未支付佣金。中介将其告上法庭。尼斯大审法院（tribunal de grande instance de Nice）依据6月30日的初步协议和承诺，判决业主支付佣金。上诉法院（cour d'appel）维持原判。但M. Y向最高法院提起上诉。他主张，他在初步协议签署当天做出的支付佣金的承诺，是在正式销售之前做出的，因此无效。最高法院支持了他的主张。最高法院撤销了上诉法院的判决，理由是只有在中介的报酬承诺是在通过公证文书再次确认销售之后做出时，该承诺才有效。

法院的推理——详细解读

最高法院的法官在此适用了一项基本原则：房地产中介只有在销售最终完成时才能要求佣金。这一原则体现在1970年1月2日的Hoguet（奥盖）法律（规范房地产中介活动）及其执行法令中。该法律第6条规定，佣金仅在销售实际完成时才应支付。先前的承诺，即使与初步协议签署于同一天，也无效。为什么？因为初步协议是一种双务销售承诺（promesse synallagmatique de vente，即相互承诺），但还不是最终销售。在公证人面前签署的公证文书（acte authentique）是转移所有权的步骤。允许中介在此日期之前要求佣金，会使卖方承担可能无法完成的销售费用（例如，如果买方反悔或融资失败）。最高法院在此确认了既定的判例，该判例已在1985年12月18日的一项判决中确立。最高法院驳回了中介关于该承诺是独立有效合同的主张。法院表示：该承诺是销售的附属品，在最终销售完成之前不能存在。

这对您的实际影响

该判决对所有房地产参与者都有直接影响。对于卖方：您绝不能在公证文书之前签署支付佣金的承诺。如果中介要求您在初步协议时签署承诺，请拒绝。如果发生纠纷，您可以主张该承诺无效。例如：一位摩纳哥（Monaco）的卖方签署了一份价格为50万欧元的单间的初步协议。中介在同一天让他签署了5%（2.5万欧元）的佣金承诺。由于买方贷款被拒，销售失败。中介要求支付佣金。卖方可以主张该承诺无效。对于买方：如果您是买方，请保持警惕。如果卖方在公证文书之前签署了佣金承诺，则该承诺无效。中介将无法要求支付。但请注意：中介可能基于其他理由向卖方追索（例如，如果卖方恶意导致销售失败）。对于房地产中介：该判例要求您只能在公证文书签署后要求签署报酬委托书（mandat de rémunération）。实践中，许多中介在初步协议中加入条款，规定佣金在销售实现时支付。该条款有效，因为它不构成在销售前支付佣金的承诺，而是一项条件性条款（condition suspensive）。最高法院在1991年3月19日的一项判决中确认了这种机制。

避免此类纠纷的四条建议

• 绝不要在公证文书之前签署佣金承诺。 警惕在初步协议时向您出示的名为“看房单（bon de visite）”、“报酬承诺（promesse de rémunération）”或“支付承诺（engagement de payer）”的文件。仔细阅读每一行。
• 要求明确的暂停条件条款。 在初步协议中，确保佣金仅在通过公证文书再次确认销售时才应支付。如果条款含糊不清，请要求您的公证人（notaire）重新起草。
• 保存所有文件。 保留初步协议、佣金承诺（如果已签署）、公证文书以及所有通信的副本。发生纠纷时，这些文件至关重要。
• 在签署前咨询律师。 如果您对佣金条款的有效性有疑问，请寻求建议。30分钟的咨询可以避免数月的诉讼程序。

深入探讨：相关判例和演变

1991年1月29日的判决属于一贯的判例系列。此前，最高法院在1985年12月18日（编号84-12.987）已判决“房地产中介的佣金仅在销售实际完成并通过公证文书再次确认时才应支付”。最近，在2011年3月17日（编号10-10.519）的一项判决中，最高法院明确指出，即使初步协议规定因卖方过错导致销售未完成时佣金仍应支付，该条款也因违反公共秩序而无效。因此，趋势是对卖方非常保护。法院很严格：任何在公证文书之前做出的佣金承诺均属无效。未来，判例很可能维持不变，尤其是消费者权益法加强了对消费者的保护。

常见问题

• 如果我已经在公证文书之前签署了佣金承诺，该怎么办？ 您可以向法院主张该承诺无效。咨询律师以提起无效诉讼。注意：诉讼时效为自承诺签署之日起5年。
• 如果销售未完成，我可以拒绝支付佣金吗？ 可以，如果佣金承诺是在公证文书之前签署的。中介不能要求您支付佣金。但是，如果销售已经完成，您必须支付。
• 诉讼时效是多久？ 您有5年时间（自承诺签署之日起）请求宣告无效。如果中介已经起诉您，您必须立即应对。
• 如果中介说该承诺是独立的合同？ 他错了。最高法院已明确判决，该承诺是销售的附属品，不能独立存在。

您是否遇到类似情况？与Zakine（扎金）律师进行30分钟的初次咨询（45欧元）可以避免数月的诉讼——而且通常更划算。预约 →