参考判决： cc • N° 20-13.798 • 2021-06-17 • 查阅判决 →
想象一下，您是格拉斯（Grasse）山丘上一处住宅的公寓业主，可以俯瞰历史悠久的香水厂。您收到物业管理员的通知，召集召开特别业主大会以修改共有产权规章。原因何在？2018年的一项法律要求进行变更，而遵守该法律的3年期限即将到期。但这真的紧急吗？现在就必须投票通过这些昂贵的修改，还是可以等待？
每年，格拉斯（Grasse）司法管辖区内都有数百名共有产权业主提出这个问题。从市中心的古老住宅到索菲亚安提波利斯（Sophia-Antipolis）的现代建筑，共有产权规章差异很大。有些可以追溯到20世纪70年代，有些则是最近修订的。但是，它们是否都必须在相同的期限内更新？
法国最高法院（Cour de cassation）在2021年6月17日的判决中给出了一个明确的答案，可能会让您感到惊讶。它明确指出，给予共有产权协会使其规章符合ÉLAN法律（2018年11月23日第2018-1021号法律）的3年期限并非一项立即生效的义务。简而言之，只要该期限尚未届满，新规则就不会自动适用。但这对于您的共有产权具体意味着什么？
事实：一个每天都在发生的故事
杜布瓦先生是格拉斯（Grasse）一处拥有12个单元的共有产权公寓的业主，靠近公主公园（parc de la Princesse）。他在2020年收到召开业主大会的通知。物业管理员提议修改共有产权规章中的若干条款，以使其符合ÉLAN法律。预计费用：8,000欧元，即每个单元约670欧元。杜布瓦先生是退休人员，认为这笔金额巨大，并对此次更新的真正必要性提出质疑。
他发现，其可追溯到1985年的规章包含有关协会管理的过时规定。有些条款涉及已不复存在的做法，另一些则与关于账目透明度的新规则相抵触。但杜布瓦先生也注意到，ÉLAN法律于2018年11月23日颁布，而遵守该法律的3年期限要到2021年11月23日才到期。那么，为什么要在2020年匆忙行事呢？
在业主大会上，他反对修改，理由是期限尚未届满。物业管理员坚持认为，必须提前进行合规更新以避免任何法律问题。大多数业主投票赞成修改，但杜布瓦先生决定向法院（tribunal）质疑这一决定。他的论点是：只要3年期限尚未结束，法律的新规定就不能适用。一审法院（tribunal）支持了他的主张，但物业管理员提出上诉。案件一直上诉到法国最高法院（Cour de cassation），后者必须对这个对数以千计的共有产权至关重要的问題作出裁决。
法院的推理——剖析
法国最高法院（Cour de cassation）在2021年6月17日的判决中仔细审查了ÉLAN法律的规定。它首先回顾，该法律修改了1965年7月10日确立共有产权地位的法律第1条。这些修改尤其涉及与物业管理员（共有产权的管理者）和决策透明度相关的规则。
判决的核心点在于对法律规定的3年期限的解释。法官们解释说，该期限是给予协会适应新规则的“宽限期”。换句话说，这不是一项立即生效的义务。法院采用了一个简单的推理：如果立法者希望新规则立即适用，就不会规定这个3年期限。
具体而言，法国最高法院（Cour de cassation）断言，“自法律颁布之日起的三年期限……排除了在该期限届满前这些规定的适用”。这一表述至关重要：它意味着共有产权规章的旧规定在2021年11月23日之前仍然有效。ÉLAN法律的新规则只有在此日期之后才成为强制性规定。
在杜布瓦先生的案例中，这意味着物业管理员不能在2020年强制要求合规更新。业主们完全有权等待期限到期。因此，法院驳回了物业管理员关于为避免纠纷需要提前进行的论点。它明确指出，每个共有产权可以在规定的期限内自行安排其合规更新。
这一推理构成了对先前关于法定期限的判例的确认。它重申了法律的一个基本原则：法律规定的期限具有精确的含义，必须得到完整遵守。法官们在此拒绝任何要求业主提前进行昂贵修改的扩大解释。
这对您意味着什么——具体而言
如果您是格拉斯（Grasse）或其周边地区的共有产权业主，这一决定对您的日常生活有直接影响。以索菲亚安提波利斯（Sophia-Antipolis）的一处住宅为例，那里的规章通常因办公与住宅混合而复杂。
对于出租业主（将其物业出租的人），这一决定意味着您不必立即投票通过昂贵的规章修改。如果您的物业管理员提议提前更新，您可以合法地要求等待期限到期。在我的执业经历中，我遇到过一些案例，其中共有产权花费了15,000欧元用于并非紧急的修改。有了这一判决，您可以更好地规划您的支出。
对于租户，影响是间接的但确实存在。如果您的业主需要参与合规更新工程，这可能会影响您的费用。提前进行工程的共有产权可能会将部分成本转嫁到租金上。但有了这一判决，业主在推迟这些支出方面有了更大的灵活性，这可能在短期内稳定您的租赁费用。
对于购买共有产权物业的购房者，这一决定改变了您的尽职调查（前期核查）方法。当您购买公寓时，必须仔细审查共有产权规章。在此判决之前，未更新的规章可能被视为立即的法律风险。现在您知道，共有产权在2021年11月23日之前都有时间进行合规更新。这为您在谈判中提供了回旋余地。
对于专业物业管理员，这一决定澄清了您的义务。您不必匆忙召开业主大会进行提前更新。您可以根据共有产权的日程安排和财务能力来规划这些修改。但请注意：2021年11月23日之后，合规更新将成为强制性要求。因此，需要规划但不必匆忙。
具体而言，如果您处于这种情况，您必须：核查您上次规章修改的日期，评估更新的预计成本，并集体决定适合您共有产权的日程安排。请记住，某些修改即使在法定期限之前也可能是合适的，例如为了改善日常管理。
避免此类纠纷的四个建议
- 系统核查法定期限：在投票通过任何规章修改之前，要求物业管理员明确法律依据和适用期限。就ÉLAN法律而言，3年期限是明确的，但常常被过度解释。
- 要求详细报价：任何规章更新都涉及费用（律师费、发布费等）。在投票前要求提供精确的报价。在格拉斯（Grasse）一处平均20个单元的共有产权中，这些费用根据修改的复杂程度可能在3,000至10,000欧元之间变动。
- 组织前期信息会议：与其在业主大会上处理该问题，不如提议召开一次信息会议，由物业管理员和可能的法律专家解释相关事项。这有助于做出明智的决定并避免后续争议。
- 咨询共有产权法专家：对于重要的修改，投资于法律咨询（约200-300欧元）可以为您节省数千欧元的诉讼费用。专业律师可以告诉您哪些修改真正紧急，哪些可以等待。
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深入探讨：相关判例及演变
法国最高法院（Cour de cassation）的这一判决属于关于法定期限的一贯判例。早在2019年，巴黎上诉法院（cour d'appel de Paris）在类似案件中就已认定，共有产权没有义务提前进行合规更新。2021年的判决确认并加强了这一立场。
有趣的是，一些法院最初采取了更严格的解释。例如，东南部的一个大审法院（tribunal de grande instance）曾因共有产权未在法律颁布后18个月内更新其规章而对其作出判决。这一孤立判决已被法国最高法院（Cour de cassation）推翻，后者恢复了对共有产权业主更灵活、更具保护性的解释。
展望未来，这一判决意味着法院可能会在房地产法的其他领域更加关注法定期限。可以想到更新电梯或进行能源诊断的期限。趋势很明显：法官要求遵守期限，但拒绝强加法律未规定的提前行动。
很少有人知道的是，这一判决也可能影响其他近期法律的解释，例如2021年的气候与韧性法律，该法律对共有产权施加了新的义务。协会可以依据这一判例来合理组织其合规更新。
常见问题
问：我的物业管理员告诉我必须现在就投票修改规章。我该怎么办？
答：您可以合法地要求等待法定期限到期，除非修改为共有产权带来立即可见的益处。要求详细解释相关事项。
问：如果我们的共有产权在2021年11月23日之前没有更新规章，会发生什么？
答：在此日期之后，您的规章将违反法律。这可能导致业主大会决议无效以及在出售时遇到困难。因此，在期限到期前规划更新非常重要。
问：更新规章通常需要多少费用？
答：对于格拉斯（Grasse）司法管辖区内15至30个单元的共有产权，根据复杂程度预计在4,000至12,000欧元之间。该成本按所有业主的共有份额比例分摊。
问：我可以质疑强制要求提前更新的业主大会决议吗？
答：可以，您有自决议通知之日起2个月的时间向法院（tribunal）提出质疑。法国最高法院（Cour de cassation）的判决为您提供了有力的论据。
问：这一判决是否也适用于其他关于共有产权的近期法律？
答：一般原则是适用的，但每部法律都有其特殊性。对于2021年之后的法律，需要审查每部法律规定的期限。
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