参考判决： cc • N° 84-14.017 • 1986-04-29 • 查阅判决 →
想象一下您是比斯卡罗斯（Biscarrosse）的业主。您购买了一块可以俯瞰湖泊美景的土地，梦想着在那里建造一个日光房，享受朗德省的阳光。您毫不犹豫地开始施工，坚信您的项目是合理的。但几个月后，您收到市政厅的挂号信：您的建筑是违法的，并要求您拆除。惊慌失措！该怎么办？可以质疑这个决定吗？如果行政机关不出庭，情况会改变吗？
这正是法国最高法院（Cour de cassation）在1986年判决中处理的情况。这项判决在近四十年后，对于所有考虑未经许可进行施工的人来说，仍然具有现实意义。因为是的，城市规划规则不仅仅是行政手续：它们可能导致昂贵的拆除和漫长的司法程序。
在本文中，我将用清晰的语言解释这项判决的内容，为什么它对您很重要，以及最重要的是如何避免陷入这种情况。因为在城市规划方面，预防胜于治疗——尤其是当“治疗”可能花费数万欧元时。
事实：一个每天都会发生的故事
回到1986年。杜邦先生（化名）是瓦尔省拉克鲁瓦-瓦尔梅（La Croix-Valmer）一块土地的业主。像许多业主一样，他对自己的财产有规划。他决定在自己的土地上建造一栋建筑，没有申请所需的预先许可。这是一个常见的错误，我在实践中经常观察到，特别是在蒙德马桑（Mont-de-Marsan）的管辖范围内，有些业主认为可以在自己的土地上“随心所欲”。
瓦尔省省长（préfet du Var）得知这一违法建筑后，提起了诉讼。他要求法院以违反《城市规划法典》（code de l'urbanisme）为由判处杜邦先生，并下令使工程符合规定或拆除。一审中，法官支持了省长的请求，下令拆除。杜邦先生不满，提起了上诉。
这时事情变得有趣了。在上诉庭审中，省长——虽然是诉讼的一方——没有出庭。他没有出席。只有总检察长（procureur général，代表检察机关）提交了结论，参考了一审中省设备局（Direction départementale de l'équipement，当时负责城市规划的行政机关）主管官员提出的意见。
杜邦先生可能以为自己找到了漏洞：如果行政机关不出庭，也许上诉法院会驳回拆除请求？错了。上诉法院确认了一审判决，维持了拆除令。杜邦先生随后向最高法院（Cour de cassation）提起上诉，但最高法院驳回了他的上诉。他的故事结局不妙：他的违法建筑必须被拆除，这意味着巨大的成本和价值损失。
法院的推理——详细解析
但为什么上诉法院确认了拆除令，尽管省长没有出庭？这正是法官推理的重要之处。
最高法院首先回顾了法律依据：《城市规划法典》第L. 480-5条和第L. 480-6条（这些条文规定了违反城市规划规则的处罚）。这些条文规定，在因违反城市规划规则而被判刑的情况下，法官必须就工程是否符合规定或拆除作出裁决。他们必须在“参考主管官员的书面意见或听取其陈述后”作出决定。
换句话说，法律并没有说行政机关必须出庭。它说法官在作出决定时必须考虑行政机关的意见——无论是通过庭审口头陈述还是书面形式。在这个案件中，主管官员在一审中提交了书面意见，总检察长在上诉中参考了这些意见。这就足够了。
最高法院因此严格适用法律：“正确适用《城市规划法典》第L. 480-5条和第L. 480-6条”。它提醒，省长在上诉庭审中的缺席并不剥夺法官就拆除作出裁决的权力，只要他们能够通过其他方式（这里是通过总检察长的结论，其中引用了官员的意见）了解行政机关的意见。
很少有人知道的是，这项判决符合一贯的判例：法官有自由裁量权下令拆除违法建筑，且这一权力不依赖于行政机关在庭审中的实际出席。重要的是案件材料完整，法官有所有要素来作出决定。
这对您的具体影响
但这具体对您——业主、租户或房地产专业人士——意味着什么？比您想象的要多得多。
如果您是业主，并且进行了未经许可的施工，这项判决意味着您不能指望行政机关可能不出庭来逃避判刑。即使市政厅或省政府的代表不出庭，法官仍然可以基于书面材料下令拆除您的建筑。在我的实践中，我遇到过一些案件，例如在圣保罗莱达克斯（Saint-Paul-lès-Dax）的业主建造了花园棚或扩建部分，认为“没人会检查”。严重错误：如今，通过卫星照片和邻居的举报，检查越来越频繁。
如果您是房地产的购买者，这项判决提醒您在购买前检查房产的城市规划合规性。因为如果您购买了一栋带有违法日光房的房子，是您必须拆除它——即使是前业主建造的。成本可能巨大：对于一个50平方米的建筑，拆除费用很容易超过10,000欧元，还不包括房产的价值损失。
如果您是租户，请注意您的房东不能强迫您住在不合规的住房中。如果您租住的房屋进行了违法施工，您可以要求使其合规或拆除——如果房东拒绝，您可以向法院提起诉讼。
简而言之，这项判决强化了城市规划规则是强制性的原则。不能违反这些规则，法官有手段执行这些规则，即使行政机关没有实际出庭。
避免此类纠纷的四个建议
- 在开始施工前，始终申请建筑许可证或预先声明。即使是像花园棚或围栏这样的小型建筑。在比斯卡罗斯（Biscarrosse）和其他地方，城市规划规则严格，检查频繁。
- 在购买土地或规划施工前，查阅您市镇的《地方城市规划方案》（PLU，Plan Local d'Urbanisme）。PLU决定了您可以建造什么、在哪里建造以及以什么条件建造。例如，在圣保罗莱达克斯（Saint-Paul-lès-Dax），某些区域被归类为“自然区”，禁止任何新建筑。
- 在购买房地产前，请专业人士（建筑师、测量师、专业律师）检查城市规划合规性。城市规划证书（certificat d'urbanisme）不保证现有建筑是合法的。
- 不要指望时效来使违法建筑合法化。与普遍看法相反，违法建筑不会随着时间的推移而变得合法。只有通过合规程序（可能伴随罚款）才能使其符合规定。
深入探讨：相关判例和演变
这项1986年的判决符合最高法院的一贯判例。早在1970年代，最高法院就提醒，一审法院（tribunaux）和上诉法院（cours d'appel）有自由裁量权下令拆除违法建筑，且这一权力不依赖于行政机关在庭审中的出席。
最近，在2019年3月13日的判决（n° 17-27.223）中，最高法院确认了这一立场，明确指出法官可以下令拆除，即使违法建筑年代久远且已融入环境。趋势很明显：法院对违法建筑越来越严厉，尤其是在保护区（海岸、自然公园等）。
这对未来意味着什么？检查将加强，特别是通过无人机和卫星照片的使用。法官将继续下令拆除，即使是看似“微不足道”的建筑。在蒙德马桑（Mont-de-Marsan）的管辖范围内，我见过一些案例，游泳池或露台因侵占非建筑区而不得不被拆除。
行动前检查清单
- 在购买土地前：查阅PLU，检查地役权，申请操作性城市规划证书（certificat d'urbanisme opérationnel）。
- 在开始施工前：提交授权申请（建筑许可证或预先声明），并在市政厅同意前等待。
- 如果您已经未经许可建造：不要拖延，咨询专业律师评估风险，并在可能的情况下启动合规程序。
- 如果您收到市政厅的催告函（mise en demeure）：迅速反应。忽视催告函会加剧情况，可能导致司法程序并判处拆除。
- 如果您租住在不合规的住房中：要求您的房东使其合规，如有必要，向省调解委员会（commission départementale de conciliation）或法院提起诉讼。
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