参考判决： cc • N° 73-13.872 • 1975-01-14 • 查阅判决 →
想象一下这个场景：您住在Aytré，一栋带花园的漂亮房子，这时您的邻居开始在距离边界线（即您两家地产的分界线）不到两米的地方建造扩建部分。当地城市规划法规禁止任何建筑建在距离边界线两米以内。您非常愤怒，疑惑：我能做什么？我能要求拆除吗？
这种情况每年都有数十位业主遇到。但答案并不简单。因为您的邻居可能已经获得了市政府的例外许可。而民事法官（负责裁决私人之间纠纷的法庭）不能推翻这一行政批准。这正是法国最高法院（Cour de cassation）在1975年1月14日的一项判决中所重申的。
那么，如何保护您的权利？是否需要向行政法官（负责裁决行政决定的法庭）起诉该例外？如果该例外是非法的，您是否仍能获得赔偿？让我们深入分析这一奠基性判决。
事实：每天都会发生的故事
X先生是Aytré的一位业主。他的邻居Y先生决定建造一栋楼房。问题在于：该建筑位于距离边界线不到两米处，违反了当地城市规划法规。X先生不满：他向法院起诉，要求拆除该建筑。
但Y先生有一个重要论据：他已经从主管行政机关（市政府或省长）获得了两个例外政令（允许不遵守规则的例外决定）。这些政令从未在行政法官面前受到质疑。
在上诉法院（审理二审案件的法院）面前，X先生主张这些例外本身是非法的，因为它们不符合城市规划规则。但上诉法院宣布自己无权管辖，理由是根据权力分立原则（即司法法院不能控制行政机关的行为），它不能审查行政行为的合法性。
X先生向最高法院提起上诉（要求最高法院撤销上诉法院的判决）。但最高法院驳回其上诉：它确认，只要这些例外政令未被行政法官撤销，民事法官就不能解释或审查其合法性。
法院的推理——解析
最高法院依据权力分立原则，该原则源于法国大革命，并由1790年8月16日至24日法律确立。该原则禁止司法法官（民事、刑事）审理行政机关的行为，除非法律另有规定。简言之，只有行政法官才能撤销或宣布行政决定（如例外政令）非法。
在本案中，上诉法院认定例外政令存在且未在行政法官面前受到质疑。因此，它无权审查其合法性。最高法院赞同这一推理，表述如下：“上诉法院正确地宣布其无权审查这些政令的合法性，且根据权力分立原则，它无需解释这些政令。”
但最高法院更进一步。它审查了X先生的另一个论点：违反城市规划法规侵犯了一项占有权（即和平享用其财产的权利）。法院驳回了这一论点，明确指出违反城市规划法规并不侵犯一项可受占有保护的权利（即可以通过占有诉讼保护的权利，旨在维护对财产的占有）。换句话说，您不能通过占有诉讼来执行城市规划规则。
总之，最高法院确认民事法官不能审查城市规划例外。如果您想质疑它们，必须向行政法官提起诉讼，且须在政令公布或通知之日起两个月内提出。
这对您意味着什么——具体而言
这一判决对业主、租户和房地产专业人士具有重要的实际意义。
对于受非法建筑侵害的业主： 如果已获得例外，您不能仅因建筑违反城市规划法规而要求民事法官拆除它。您必须首先在两个月内向行政法庭起诉该例外。具体例子：您在Lagord的邻居在距离边界线1米处建造了一个凉棚，但他持有例外政令。您有两个月时间向普瓦捷行政法庭（tribunal administratif de Poitiers）起诉。一旦超过该期限，例外政令成为最终决定，您将无法再质疑它。只有在此之后，如果建筑不符合例外条件，您才能要求民事法官拆除。
对于租户： 如果您租赁的房产违反城市规划规则，您可能会遭受居住干扰（如俯瞰视野、采光损失）。但您不能直接以城市规划规则为依据对业主采取行动。您必须援引异常邻里妨害（超出正常邻里不便的干扰）或出租人未能履行交付义务（即提供符合其用途的住房的义务）。在我的实践中，我曾处理过租户因建筑过近导致采光损失而获得租金减免的案件。
对于购房者： 在购买房产前，务必检查城市规划许可（建筑许可、事先申报）以及可能的例外。如果卖方遗漏提及有争议的例外，可能因欺诈或信息缺失而承担责任。如果您在Aytré购买房产，事后发现相邻建筑享有例外并给您造成损害（视线受阻、阴影），如果卖方未告知您，您可以要求损害赔偿。
避免此类纠纷的四条建议
- 在购买或建造前检查城市规划规则： 查阅您所在市镇（Aytré、Lagord等）的地方城市规划计划（PLU），了解与边界线的最小距离、最大高度等。测量师可以帮助您确定边界。
- 要求邻居提供城市规划许可： 如果您的邻居进行施工，要求其提供建筑许可或事先申报。您也可以查阅市政府张贴的许可。
- 迅速质疑例外： 如果例外对您造成损害，请在公布后两个月内采取行动。通过越权诉讼（旨在撤销非法行政决定的诉讼）向行政法庭起诉。不要等待，因为期限很短。
- 协商友好解决方案： 在启动程序之前，尝试与邻居达成协议。有时，修改项目（后退几米）或赔偿可以解决冲突。调解（中立第三方帮助达成协议的过程）可能比诉讼成本更低、速度更快。
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深化：相关判例与演变
最高法院1975年的立场是恒定的：民事法官不能审查个别行政决定（如建筑许可或例外）的合法性。这一原则在其他判决中得到重申，例如2018年5月3日判决（n° 17-16.159），其中法院裁定，只要建筑许可能未被行政法官撤销，民事法官就不能下令拆除根据该许可建造的建筑。
然而，2011年5月17日法律（即“Bachelot法”）带来了一项显著变化，允许民事法官在等待行政法官就许可合法性作出决定期间暂停诉讼。换句话说，民事法官现在可以邀请您向行政法官质疑许可，并在就拆除作出裁决之前等待结果。这促进了两个司法系统之间的协调。
在实践中，趋势是民事法官和行政法官之间更好的衔接，但权力分立原则仍然至关重要。如果例外或许可对您造成损害，您必须迅速在两条战线上行动：在两个月内向行政法官质疑行政决定，同时向民事法官申请临时措施（如暂停施工）或损害赔偿。
您必须记住的要点
常见问题解答：实际问题
- 我能要求拆除违反城市规划法规的建筑吗？ 可以，但前提是城市规划许可（建筑许可或例外）已被行政法官撤销。没有撤销，民事法官不能下令拆除。
- 我的邻居有非法例外，该怎么办？ 您必须在公布后两个月内向行政法庭质疑该例外。如果超过期限，例外成为最终决定，您将无法再起诉。
- 我能否在不拆除的情况下获得损害赔偿？ 可以，如果您能证明损害（采光损失、视线受阻、房产贬值）。您可以依据民事责任（《法国民法典》第1240条）或异常邻里妨害向民事法官提起诉讼。
- 提起诉讼的期限是多少？ 质疑行政决定：2个月。民事责任诉讼：自损害显现之日起5年。占有诉讼：自干扰发生之日起1年。
- 我需要聘请律师吗？ 是的，因为程序技术性强。专门从事房地产法和行政诉讼的律师可以为您提供建议并有效行动。
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