参考判决： cc • N° 63-11.053 • 1965-01-25 • 查看判决 →
想象一下场景：您是格拉斯（Grasse）一套公寓的业主，从您的露台可以俯瞰城市屋顶，景色一览无余。一天早晨，施工机械进驻相邻地块。几个月过去，一栋47米高的大楼拔地而起，遮住了您的视野，您的客厅陷入阴影。您查阅城市规划图（plan d'aménagement）：允许的最大高度为35米。您怒不可遏，理所当然地认为自己有权获得赔偿。但是，开发商已获得省长豁免令（arrêté préfectoral de dérogation），并经行政法庭（tribunal administratif）确认有效。怎么办？最高法院（Cour de cassation）1965年的这项判决，距今近60年但依然有效，给您一个答案：如果豁免令合法，您的赔偿权就消失了。
每个面临违法建筑的业主都会问一个简单问题：我能因遭受的居住干扰获得损害赔偿吗？答案取决于建筑的合法性。如果建筑已通过合法的省长豁免令（dérogation préfectorale）获得授权，且该豁免令已得到行政法官（juge administratif）的确认，则司法法官（juge judiciaire）不能判给您赔偿。简言之，在此特定情况下，行政法优先于民法。
但请注意：这项判决并不意味着您无法采取任何行动。它要求您迅速向行政法官（juge administratif）起诉，以质疑豁免令本身。一旦豁免令成为终局决定，再向司法法官（juge judiciaire）寻求赔偿就为时已晚。这正是1965年1月25日判决所说明的，我们将一起剖析。
事实：每天都可能发生的故事
回到1965年。一家建筑公司（我们称之为X公司）在一个城市规划图限制建筑高度为35米的城市中，计划建造两栋住宅楼。然而，其中一栋楼高达47.35米，超出12米以上。相邻一栋楼的业主Y先生视野被遮挡，公寓陷入阴影。他依据《法国民法典》第1240条（要求因过错造成损害必须赔偿）向司法法庭（tribunal judiciaire）起诉该公司，要求赔偿其居住干扰。
但该公司拿出一份省长豁免令（arrêté préfectoral de dérogation）作为辩护，该令授权其超出高度限制。Y先生向行政法官（juge administratif）质疑该豁免令，但行政法官宣布其合法。因此，受理Y先生上诉的上诉法院（Cour d'appel）认为建筑合法，因而根据第1240条不存在过错。Y先生向最高法院（Cour de cassation）提起上诉。
最高法院（Cour de cassation）维持上诉法院（Cour d'appel）的判决。它认定Y先生所主张的权利已被合法且对所有人具有约束力的省长豁免令（arrêté préfectoral de dérogation）“化为乌有”。换句话说，即使城市规划图规定了高度限制，省长仍可通过附理由的豁免令（arrêté motivé）予以豁免，且如果该豁免令得到行政法官（juge administratif）的确认，则对司法法官（juge judiciaire）具有约束力。因此Y先生无法获得赔偿，因为建筑并非违法。
法院推理——详细解读
最高法院（Cour de cassation）在本判决中适用了法国法律的一项基本原则：行政机关与司法机关的分离。司法法官（juge judiciaire）（裁决私人之间纠纷的法官）不能评估行政行为（如省长豁免令（arrêté préfectoral））的合法性：这是行政法官（juge administratif）的专属职责。一旦行政法官（juge administratif）确认了豁免令，该令即被视为合法，并对所有人（包括司法法官（juge judiciaire））具有约束力。
在本案中，上诉法院（Cour d'appel）已指出，建筑许可证（permis de construire）是根据省长豁免令（arrêté préfectoral de dérogation）颁发的，而该豁免令本身已被行政法庭（juridiction administrative）认定为合法。因此，建筑是合法的。而要依据第1240条追究公司的侵权民事责任，必须证明存在过错。由于没有违法，就没有过错。Y先生所遭受的居住干扰因此是一种无法获得赔偿的损害，因为它不是过错的后果。
鲜为人知的是，最高法院（Cour de cassation）更进一步：它宣称城市规划图的规定与对其所作的豁免具有同等效力。换言之，合法的豁免与它所修改的规则同样有效。这意味着，如果已授予豁免，业主不能援引城市规划图来主张过错。
简言之，最高法院（Cour de cassation）在此确认了稳定的判例：司法法官（juge judiciaire）受行政合法性的约束。如果您想质疑一项建筑，您必须首先向行政法官（juge administratif）起诉授权该建筑的行政行为（建筑许可证（permis de construire）、豁免（dérogation）），并且必须在极短的期限内（通常为两个月）进行。超过该期限，行政行为即成为终局决定，您将无法再向司法法官（juge judiciaire）获得赔偿。
对您的实际影响——具体来说
那么，如果您面临类似情况应该怎么做？这取决于您的身份。
对于自住业主或出租人：如果您看到一项建筑明显违反城市规划规则（高度、红线等）拔地而起，请勿拖延。您有自建筑许可证（permis de construire）在工地张贴之日起两个月的时间向行政法庭（tribunal administratif）提出质疑。具体例子：在芒德留（Mandelieu），“松树”住宅区的一位业主看到开发商建造了一栋7层楼，而地方城市规划计划（PLU）仅允许5层。如果他能在两个月内采取行动，他本可以取得许可证的撤销。但他等了一年，许可证已成为终局决定。结果：即使建筑超出允许高度，也无法就视野损失获得赔偿。
对于租户：您也同样遭受居住干扰（视野损失、日照减少）。但您不是业主，因此不能直接针对许可证采取行动。不过，如果干扰足够严重，您可以要求房东减少租金，或通知房东以便其采取行动。但注意：如果许可证是合法授予并附有豁免，您的房东也将没有追索权。
对于购房者：在购买房产前，请检查邻近建筑和已颁发的许可证。开发商可能已获得豁免，这将减少您未来的视野。要求查看邻近地块的城市规划证书（certificats d'urbanisme）和建筑许可证（permis de construire）。如果项目正在进行，请了解可能的豁免。在我的实践中，我遇到过一些案例：购房者在格拉斯（Grasse）购买了一套海景公寓，两年后发现对面将建造一栋10层楼，并持有省长豁免令（dérogation préfectorale）。他们没有任何追索权，因为许可证在他们购买前就已张贴。
对于共有人：如果您的共有产权（copropriété）遭受集体干扰（多个单元日照减少），共有产权（copropriété）可以提起诉讼以维护集体利益。但同样，质疑许可证的两个月期限是强制性的。
总之：时间是您的敌人。一旦您知悉建筑项目，请咨询专业律师以评估您向行政法官（juge administratif）提出质疑的机会。
避免此类纠纷的四条建议
- 监视建筑许可证告示牌：颁发建筑许可证（permis de construire）后，必须在工地张贴告示牌，并持续整个施工期间。一旦看到，立即拍照。告示牌上注明项目特征（高度、面积等）。它启动两个月的起诉期限。如果您未看到，您可以在工程竣工后一年内质疑许可证，但最好迅速行动。
- 查阅您所在市镇的地方城市规划计划（PLU）：在格拉斯（Grasse），PLU可在市政厅或在线查阅。检查最大高度、红线规则、地役权。如果邻近项目似乎不合规，记录具体差异。
- 在两个月内采取行动：如果您认为建筑许可证（permis de construire）违法，请向市长提出行政申诉（recours gracieux）（市长可以撤销许可证）和/或向行政法庭（tribunal administratif）起诉。律师费可能较高（约1,500至3,000欧元），但这是阻止建筑或获得赔偿的唯一途径。
- 在房地产交易中提前规划：如果您出售或购买，请在初步买卖协议（compromis de vente）中注明已知的建筑项目。买方可以要求附加条件，涉及不利城市规划变更。发生纠纷时，律师可帮助协商降价。
Besoin d'un conseil personnalisé ? Contactez Maître Zakine — première consultation 30 min à 45€.
深入探讨：相关判例与演变
1965年的这项判决并非孤立。它属于最高法院（Cour de cassation）一系列判决的一部分，这些判决确立了行政行为在普通侵权责任法中的优先地位。例如，在1998年11月12日的一项判决（n° 96-22.065）中，最高法院（Cour de cassation）裁定，建筑许可证（permis de construire）的颁发并不妨碍基于异常邻里干扰（trouble anormal de voisinage）的责任诉讼。但注意：这种诉讼与基于违反城市规划规则的诉讼不同。如果许可证合法，仍可援引异常干扰，但必须证明损害超过了正常的邻里不便。在我们1965年的判决中，基础是过错（违反城市规划图），而非异常干扰。因此，如果您援引异常干扰理论，结果可能不同。
自1965年以来，城市规划法（droit de l'urbanisme）随着地方城市规划计划（PLU）的创建和可能的豁免增多而演变。但原则保持不变：合法且终局的豁免阻止任何基于建筑违法的诉讼。法院的趋势是越来越保护业主的权利，但前提是他们及时采取行动。如果及时提出上诉，行政法官（juges administratifs）更倾向于撤销许可证。
总结与后续步骤
常见问题解答：
如果邻居的建筑超出地方城市规划计划（PLU）允许的高度，我能获得赔偿吗？ 可以，如果建筑许可证（permis de construire）未合法颁发或豁免已被撤销。您必须在许可证张贴后两个月内采取行动。
如果开发商已获得省长豁免令（dérogation préfectorale），该怎么办？ 您必须在两个月内向行政法官（juge administratif）质疑该豁免令。如果成功，建筑即变为违法，您可以向司法法官（juge judiciaire）寻求赔偿。
采取行动的期限是多少？ 自许可证在工地张贴之日起两个月。如果未张贴告示牌，则在工程竣工后一年内。
诉讼费用是多少？ 律师费根据复杂程度从1,500欧元到5,000欧元不等。法庭费用较低（几百欧元）。但赔偿金可能高达数万欧元，用于显著的视野损失。
如果我是租户，我有权利吗？ 如果干扰严重，您可以要求房东减少租金。但您不能直接起诉建筑商。
您遇到类似情况了吗？与Zakine律师进行30分钟的首次咨询（45欧元）可以避免您数月的诉讼——通常远不止这些。预约 →
