参考判决： cc • N° 10-20.276 • 2011-06-08 • 查阅判决 →
想象一下，您是塔尔诺（Tarnos）巴雷（la Barre）住宅区一块土地的所有者。您购买了一个共有产权份额（一个划分为多个部分、属于不同所有者的不动产集合），其中包含一块未建空间，您梦想在那里建造一个扩建部分来扩大您的房屋。但是，您的邻居，同样也是共有人，反对您的计划，认为您必须获得共有人大会（assemblée générale des copropriétaires）的同意。谁是对的？
这种情况在朗德省（Landes）如蒙德马桑（Mont-de-Marsan）或蔚蓝海岸（Côte d'Azur）的共有产权中很常见，它提出了一个根本性问题：建造权是否总是需要其他共有人的授权？答案并不像人们想象的那么简单，它通常取决于一份经常被忽视的文件：共有权规约（règlement de copropriété）。
法国最高法院（Cour de cassation，法国最高司法法院）于2011年6月8日作出的一项判决对此提供了至关重要的澄清。它确认，在某些情况下，临时份额（lot transitoire，指预定未来建造的份额）的持有人可以免除通常的授权规则。但这对您来说具体意味着什么变化呢？
事实：一个日常发生的故事
故事始于普瓦图（Poitou）的一个共有产权，但它也可能发生在蒙德马桑（Mont-de-Marsan）的诺内尔（Nonères）街区，或塔尔诺（Tarnos）巴雷湖（lac de la Barre）附近。马丁夫妇（为示例使用的虚构姓名）是某共有产权中多个份额的所有者。在这些份额中，他们持有一个所谓的“临时”份额——即一块尚未建造、预定用于未来建设的空间。
马丁夫妇决定在这个临时份额上建造。他们有一个具体的项目：建造一栋额外的建筑，并创建新的共有产权份额，以便单独出售。但是，其他共有人反对这个项目。他们认为，根据共有产权的通常规则，任何新的建造都必须获得共有人大会的授权。
冲突升级。反对的共有人诉诸司法，要求停止工程。他们援引的原则是，影响共有部分（parties communes，所有共有人共享的元素，如屋顶、楼梯、地基）的工程需要获得多数共有人的同意。对他们来说，在临时份额上建造必然影响整个共有产权。
另一方面，马丁夫妇则拿出他们的共有权规约。他们声称，这份最初由所有共有人签署的文件明确授予他们“在其临时份额上建造所有建筑和构筑物的权利”。他们认为，这项权利是其财产权固有的，无需提交给其他人授权。
案件经过一审法院（tribunal de première instance），然后上诉至普瓦捷上诉法院（cour d'appel de Poitiers）。上诉法院法官于2010年3月31日支持了马丁夫妇。反对的共有人没有气馁，向最高法院（Cour de cassation）提起了上诉（pourvoi）。正是2011年6月8日的这最后一项判决，成为了判例。
法院的推理——剖析
最高法院驳回了反对共有人的上诉，并确认了上诉法院的判决。其推理基于两种规则之间的根本区别：源于法律的规则和源于共有权规约的规则。
在法国法律中，共有产权受1965年7月10日法律（loi du 10 juillet 1965）管辖，该法已编入《民法典》（Code civil）第641-1条及以下条款。该法律确实规定，影响共有部分的工程需要获得共有人大会的授权。这被称为根据工程性质的一致同意或多数同意原则。
但请注意：最高法院提醒，当共有权规约明确且具体时，可以偏离某些一般规则。换句话说，共有人在签署规约时接受的内容优先于补充性法律条款（即仅在当事人没有其他规定时才适用的条款）。
在此案中，法官们仔细审查了共有权规约。他们发现其中包含一项关于临时份额的具体规定：其持有人享有“建造所有建筑和构筑物的权利”。这一措辞至关重要。它意味着建造权是该特定份额所附权利的内在组成部分。
最高法院由此推断，在此特定情况下，临时份额的持有人无需获得其他共有人的授权即可行使其建造权。为什么？因为这项权利在规约制定时已被所有人明确预见和接受。因此，反对的共有人不能反悔他们最初接受的内容。
鲜为人知的是：这项判决并未创造一个无限制的绝对建造权。它只是阐明，当共有权规约明确授予临时份额上的建造权时，该权利可以在无需共有人大会额外授权的情况下行使。但这并不免除建造者获得通常的行政授权（建筑许可permis de construire、事先声明déclarations préalables）或遵守城市规划规则。
简而言之，最高法院进行了一个微妙但本质的区分：它将建造权（可由规约规定）与该权利的实际行使（仍需遵守城市规划规则和行政授权）分开。
这对您意味着什么——具体而言
但这对于您作为业主、租户或房地产专业人士的生活究竟意味着什么变化？影响是重要且因情况而异的。
如果您是临时份额的所有者：这项判决为您提供了宝贵的法律武器。在开始工程之前，请仔细检查您的共有权规约。如果其中包含类似于马丁案中的条款，您很可能可以在无需其他共有人同意的情况下建造。在我的实践中，我遇到过一些案例，蒙德马桑（Mont-de-Marsan）的业主通过合法扩建使其房产增值了30%至50%。但请注意：首先请咨询专业人士，因为每份规约都是独特的。
如果您是包含临时份额的建筑物的共有人：请保持警惕。在购买时，请仔细阅读规约。如果它授予临时份额持有人特殊权利，您可能无法反对其未来的建造计划。这可能会影响您的生活质量（噪音、对视、施工期间对共有部分的占用）以及您自己份额的价值。
如果您是包含临时份额的共有产权中的租户：建造工程可能会在您的房东不一定有发言权的情况下进行。这可能意味着暂时的滋扰。请检查您的租约：某些条款规定了在异常使用干扰情况下的租金减免。
如果您是房地产专业人士（经纪人、开发商、公证人）：这项判决改变了临时份额的估值方式。一份拥有规约保障的建造权的份额，其价值高于需要共有人授权的份额。在交易过程中，坚持要求由专业律师审查规约。一个疏忽可能代价高昂：我曾见过一些项目被搁置数月，律师费超过10,000欧元，就是因为规约没有得到正确分析。
对于潜在买家：在购买临时份额之前，要求对规约进行法律分析。购买价格应反映份额所附权利的现实情况。拥有确定建造权的份额相对于建造权不确定的份额应享有溢价。
避免此类纠纷的四个建议
- 在购买或出售前阅读您的共有权规约：不要依赖口头承诺。只有书面文件才有效力。必要时请专业人士审阅。
- 制作共有部分的共同现状记录：在临时份额上开始工程前，通过照片和视频记录共有部分的初始状态。这将避免日后对可能损坏的争议。
- 在进行重大工程前咨询专业律师：一小时的咨询（约150-250欧元）可以为您避免多年的诉讼和数万欧元的费用。
- 提前准备行政授权：即使规约赋予您建造权，您仍需获得建筑许可或事先声明。向您所在的市政厅（mairie）查询适用的城市规划规则，尤其是在受保护区域，如塔尔诺（Tarnos）的某些街区。
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深入探讨：相关判例与演变
2011年的判决属于更广泛的判例体系。早在2006年，最高法院就作出过类似判决（Cass. 3e civ., 15 mars 2006, n° 04-20.223），确认共有权规约可以授予某些份额特定权利。这一趋势正在加强：法院越来越认可共有人在起草规约时的合同自由。
然而，存在限制。2018年，最高法院（Cass. 3e civ., 12 juillet 2018, n° 17-19.131）重申，共有权规约不得违反公共秩序（ordre public）。例如，它不能授权违反安全或卫生规则的建筑。
这对未来意味着什么？共有权规约将变得越来越重要。共有人需要特别关注其起草，尤其是在创建新的共有产权时。房地产开发商可能会倾向于加入有利于他们为未来建设保留的份额的条款。如何应对？保持警惕并寻求独立建议。
行动前检查清单
如果您是临时份额的所有者并希望建造：
- 查阅您的共有权规约：是否包含关于建造权的具体条款？
- 请房地产法律专业律师分析该条款。
- 向您所在的市政厅（mairie）核实城市规划规则：您的项目是否被允许？
- 为建筑许可或事先声明准备完整的文件。
- 告知您的邻居共有人您的项目，即使他们的同意不是必需的：这有助于维护邻里关系。
如果您考虑购买临时份额：
- 在签署买卖协议（compromis）前索要共有权规约副本。
- 请专业人士核实该份额是否享有确定的建造权。
- 评估实际的建造潜力：土地是否可建造？是否存在地役权（servitudes，为另一块土地利益设定的权利）？
- 根据份额所附的实际权利协商价格。
- 为可能的行政程序和工程预留预算。
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