参考判决： cc • N° 14-18.684 • 2015-06-24 • 查阅判决 →
想象一下这个场景：在戛纳（Cannes）苏给区（Suquet）的高地上，一位业主决定出售其农地。他遵守程序，将出售意向通知其租户——一位在此经营了十年的菜农。公证人寄出挂号信，注明价格、费用和条件。租户放弃了优先购买权（即优先于其他买家购买的权利）。业主随后将土地卖给第三方。但几个月后，租户发现买家曾向房地产中介支付了10,000欧元的佣金，而公证人在通知中遗漏了这笔费用。租户提起诉讼：如果他知道实际价格更高，他可能会行使优先购买权。最高法院（Cour de cassation）支持了他的主张。但这具体意味着什么？2015年6月24日的这项判决明确了公证人在农村土地优先购买权（droit de préemption rural）中的信息告知义务。它要求对中介佣金金额完全透明，这是承租人做出决定的关键因素。解释如下。
事实：日常发生的案例
X先生是戛纳一块2公顷农地的业主，该地根据农村租赁合同（bail rural）租给Y先生（农民）。2012年，X先生打算出售。根据《农村与海洋渔业法典》（code rural et de la pêche maritime）第L.412-8条（该条规范承租人的优先购买权），他委托一名公证人通知Y先生其以20万欧元价格出售的意向，但未提及中介将向买家收取1万欧元佣金。Y先生放弃了优先购买权。土地被卖给第三方。后来，Y先生得知佣金的存在。他认为，如果买家实际支付的价格是21万欧元，他可能就会行使优先购买权。他将卖家和公证人告上法庭。艾克斯-普罗旺斯上诉法院（cour d'appel d'Aix-en-Provence）驳回了他的请求，认为信息已足够充分。Y先生向最高法院（Cour de cassation）提出上诉。最高法院撤销了原判。法院认为，公证人必须提及佣金，因为它属于诚信告知义务的一部分，使承租人能够有效行使权利。案件被发回蒙彼利埃上诉法院（cour d'appel de Montpellier）重审。这一判决完美地说明了在蔚蓝海岸（Côte d'Azur）农地稀缺且昂贵的背景下，所有权与承租人保护之间的紧张关系。
法院的推理——详细分析
法律依据是《农村与海洋渔业法典》第L.412-8条。该条要求公证人向承租人告知“拟出售的价格、费用、条件和方式”。但最高法院更进一步：它增加了一项诚信告知义务。换言之，公证人必须提供所有能使承租人知情决定的因素。在本案中，中介佣金并非简单的附带费用：它增加了买家的实际成本，因此提高了实际售价。承租人因不知情而被剥夺了关键信息。法院明确指出，公证人必须“在通知函中”提及佣金，而不仅仅是将其记录在后续的契据中。这是对先前判例的确认，特别是2009年3月25日的一项判决（n° 08-13.794），该判决已要求提及中介费用。法官驳回了公证人关于佣金与承租人无关的论点：佣金改变了售价，而售价是优先购买权的核心要素。简而言之，通知不仅仅是一份要填写的表格：它是确保承租人弃权有效性的透明度行为。但请注意：该判决并未说任何遗漏都会自动导致无效。它允许承租人在证明损害时获得损害赔偿。鲜为人知的是，如果信息具有误导性，承租人有时也可以撤销弃权。
对您的实际影响
对于出租人业主
如果您出售租赁的农村土地，您必须确保公证人在通知中提及所有费用：中介佣金、公证费（即使由买家承担），以及任何其他增加买家购买价格的款项。例如：在瓦尔博讷（Valbonne），一位业主以15万欧元出售一片橄榄园，买家需支付8000欧元佣金。如果公证人遗漏了这笔佣金，承租人可以质疑出售。建议：从一开始就向公证人提供完整的费用明细。
对于承租人（农业租户）
如果您收到通知，请检查是否注明了卖方净价和买方总价（包括所有佣金）。如果没有，您可以在2个月的优先购买权期限内要求补充信息。如果您已经弃权但发现遗漏，您可以提起诉讼要求损害赔偿，或在某些情况下要求宣告出售无效。在我的实践中，我曾见过承租人获得数千欧元赔偿的案例。
对于买家
您必须保持警惕：如果对承租人的通知不完整，出售可能会被质疑。在签署契据前，请确认公证人已正确通知承租人。可以在契据中加入担保条款以保护自己。
避免此类纠纷的四点建议
- 要求完整通知：作为业主，请要求您的公证人明确提及任何中介佣金的金额，即使由买家承担。提供一份中介机构出具的金额证明。
- 检查收到的通知：如果您是承租人，请仔细阅读信件。查看是否有“中介费”或“佣金”字样。如有疑问，请在2个月期限内以书面形式提问。
- 保留所有文件：保存通知副本以及与公证人的所有通信。发生纠纷时，这些证据至关重要。
- 在出现问题的早期咨询专业律师：律师可以帮助您解读通知并在必要时提出异议。及时咨询可以避免更高的诉讼费用。
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深化：相关判例与趋势
这项判决属于保护承租人的一系列判例。早在2009年3月25日的判决（n° 08-13.794）已要求通知中提及中介费。最近，最高法院将这一义务扩展到其他费用，例如公证费（Civ. 3e, 2019年3月7日，n° 18-11.886）。趋势明显：法官要求全面告知信息，否则将面临制裁。但注意：某些上诉法院持保留态度，认为只有遗漏实质性要素才应获得赔偿。但最高法院定期进行统一。未来，预计公证人在起草通知时会更加严格。农村土地优先购买权是保护农民的工具；判例法正在加强它。
您必须记住的要点
常见问题解答
问：公证人是否必须在通知中提及房地产中介的佣金？
答：是的，根据本判决。这是对承租人应得的诚信告知。
问：如果我在不知情的情况下放弃了优先购买权，该怎么办？
答：您可以请求损害赔偿，如果遗漏严重，有时可请求宣告出售无效。
问：质疑通知不完整的期限是多久？
答：优先购买权的行使期限为2个月。期限过后，您仍可基于错误或欺诈（dol）提起诉讼，自发现之日起5年内。
问：此规则是否适用于拍卖？
答：不，农村土地优先购买权不适用于强制出售。但适用于自愿出售。
问：我可以在收到完整信息之前放弃优先购买权吗？
答：不可以，只有在收到完整通知后，弃权才有效。如果过早弃权，您可以撤回。
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