城市优先购买权：当市政府放弃时，买方是否仍被排除？

您已经签署了洛代夫（Lodève）梦想之家的预售承诺。一切就绪，银行已准备就绪，但有一项标准条款：“城市优先购买权未行使的解除条件”。几天后，您收到市政府的一封信：市长已通过优先购买法令。您的计划破灭了。然而，两周后，市政府却反悔并宣布放弃购买。您可以松一口气了吗？别急。法国最高法院在2012年10月10日的一项判决中明确表示相反意见：一旦法令作出，解除条件即告失败，无论后续发生什么，销售合同均告失效。换句话说，市长随后的放弃不能复活该承诺。这一决定虽不为公众所知，但对于所有在受城市优先购买权（DPU）约束的地区买卖不动产的人来说至关重要。

事实：塞特（Sète）或洛代夫（Lodève）每天都会发生的故事

以杜邦先生为例，他在塞特（Sète）港口附近拥有一栋小房子。他与买方马丁夫人签订了一份单方预售承诺，价格为18万欧元。该承诺包含一项标准解除条件：只有在市镇两个月内未行使优先购买权时，所有权才会转移。塞特（Sète）市长对该房产感兴趣，计划用于设立协会，于是于3月15日作出优先购买法令。杜邦先生和马丁夫人被告知：交易受阻。但市镇项目告吹：市议会拒绝提供资金。4月10日，市长向双方致函，表示放弃优先购买权。马丁夫人松了一口气，前往公证人处准备完成交易。但杜邦先生已将房产以更高价格卖给了另一位买家。马丁夫人起诉要求强制执行该承诺。蒙彼利埃（Montpellier）上诉法院以及随后最高法院均判决她败诉。对于法官而言，优先购买法令已产生全部效力：解除条件自3月15日起已告失败，承诺随之失效。市长随后的放弃不具有追溯效力。马丁夫人失去了购买权。此案完美说明了买方可能陷入的陷阱：他们以为放弃能取消法令，但法律恰恰相反。

法院的推理——详解

最高法院在此判决中依据《法国民法典》（旧）第1174条，该条规定解除条件在实现时即告成就。本案中，条件为“如果市镇未行使优先购买权”。然而，优先购买权的行使是市镇的单方行为，通过法令体现。一旦该法令签署，条件即告失败，即无法再实现。市镇事后改变主意无关紧要：条件是对某一时刻的定格。推理虽严格但合乎逻辑：解除条件旨在保护买方免受优先购买风险。如果条件触发，合同即告失效。随后的放弃不能“复活”已死亡的合同。最高法院从而确认了其一贯判例：重要的是法令的日期，而非放弃的日期。但需注意：如果该法令被行政法官因违法而撤销，结果则会不同。但只要法令未被撤销，它即产生效力。简言之，市长无法掌控时间：一旦法令作出，销售合同的命运即已注定。此判决是确认而非转向，但它有力地提醒了一条许多非法律人士所不知的规则。

这对您意味着什么——具体而言

如果您是买方：您必须知道市政府的放弃不会恢复您的承诺。以塞特（Sète）一处价值20万欧元的房产为例。您支付了1万欧元的保证金。如果市政府先优先购买后放弃，您将失去购买权，更重要的是，您的保证金会退还吗？是的，因为解除条件已失败，合同失效，卖方应返还您已支付的款项。但您失去了房产。如果您是卖方：您可以合法地认为销售合同已失效并转卖他人。这正是杜邦先生所做的，且他胜诉。如果您是出租人：DPU也适用于已出租房产的销售。如果市镇优先购买，享有优先购买权的承租人（在出售整栋楼宇的情况下）也可能以同样方式被排除。但在此情况下，承租人可因卖方未尊重其自身的优先购买权而起诉卖方。这是一个法律上的复杂局面。在实践中，我遇到过一些案件，买方因放弃而放心地在公证人处完成交易，却遭到卖方以合同失效为由反对。这种情况极具爆炸性。

避免此类纠纷的四点建议

• 核实优先购买权的期限：在签署前，请您的公证人咨询市镇的城市规划部门，以了解DPU行使的确切日期。例如，在洛代夫（Lodève），期限为两个月。超过该期限，若市政府未回应，则条件视为成就。
• 不要相信口头放弃：仅凭市政府一封写着“我们放弃”的信件是不够的。要求一份正式的放弃法令，并在完成交易前请律师确认。
• 规定替代条款：在预售承诺中约定，若优先购买后市政府放弃，则解除条件视为成就。该条款可以逆转法律规则，但前提是市镇接受（这很少见）。
• 确保优先购买法令是最终的：如果法令被上诉，请等待行政法院的判决。只要法令未被撤销，它即产生效力。

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深入研究：相关判例与演变

2012年的这一判决属于一贯的系列判决。最高法院在2006年12月19日的一项判决（n° 05-15.123）中已裁定，对已行使的优先购买权的放弃不能具有追溯效力。同样，最高行政法院在2010年3月24日的一项判决（n° 316734）中明确，优先购买法令自签署之日起即构成可诉行为，无论其执行情况如何。趋势因此明确：法官倾向于法律安全性和法令的确定日期。很少有人知道，这一规则同样适用于承租人的优先购买权（1989年法律）。如果出租人对其承租人住房行使优先购买权，然后放弃，承租人能否恢复其权利？不能，同样的逻辑适用。这表明了判例的一致性。未来，可以预见市镇在优先购买前会更加谨慎，因为放弃不允许其在民事层面上反悔。

实践中：应该怎么做

1. 如果您是买方且市政府已优先购买：不要指望放弃。将销售视为失效并要求退还保证金。如果您确实想要该房产，可考虑直接与市政府协商在优先购买后回购（房产变为市镇财产，您可以从市镇购买）。
2. 如果您是卖方：一旦优先购买法令作出，您可以自由将房产转卖给第三方。但注意：如果您已收到定金，必须退还。如果您已签署附解除条件的承诺，该承诺已失效。
3. 如果您是有优先购买权的承租人：您的权利优先于市镇的权利。如果市镇优先购买，您可以向法官申请撤销该法令，因为您的权利优先（除非出于公共利益原因）。

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