参考判决： cc • 编号 19-13.373 • 2020-09-10 • 查看判决 →
想象一下场景：您住在瓦尔博讷（Valbonne）一栋漂亮的独栋住宅里，拥有宁静的庭院。某天，您的邻居——一栋共有产权公寓楼——在其面向您庭院的墙壁上开了几扇窗户。从此，每当您坐在露台上喝咖啡时，都会感到有目光注视着您。这些新开窗直接看到了您的私密空间。更糟的是，窗台略微超伸到您的物业范围内。您感到愤怒，而且合情合理。但应该找谁呢？是代表集体的共有产权管理团体，还是每个共有人个人？答案并不简单，法国最高法院在2020年9月10日的一项判决（编号 19-13.373）中作出了裁决。
本案提出了一个关键问题，对任何毗邻共有产权房的业主都至关重要：私密部分造成的滋扰由谁负责？法官判定，争议中的窗户、天窗和窗台板，由于为私密部分提供采光，属于共有人的个人责任，而非管理团体的责任。简而言之，管理团体无权在法庭上为这些元素辩护。这一裁决看似技术性，但对共有产权房的邻居具有非常具体的后果。
本文将剖析这一判决，理解最高法院为何如此裁决，并说明这对您（无论是业主、租户还是房地产专业人士）意味着什么。我们还将结合格拉斯（Grasse）地区（从瓦尔博讷到戛纳）的具体案例，探讨如何预防此类纠纷。
事实：每天都会发生的故事
X先生是瓦尔博讷（位于格拉斯腹地）一栋独栋住宅的业主。他的物业毗邻一栋共有产权公寓楼。某天，他发现公寓楼的外墙上开了几扇窗户，还有一个屋顶天窗，并且窗台板伸入了他的土地。这些开窗对他的花园和房屋构成了直接视野（即无遮挡的直接视线）。X先生认为这些视野侵犯了他的隐私，而超伸部分侵犯了他的产权。
于是，他向格拉斯大审法院（tribunal de grande instance de Grasse）起诉了该公寓楼的共有产权管理团体，要求拆除窗户和窗台板，并索赔损失。但管理团体辩称，这些元素是私密部分（属于每位共有人），而非公共部分，因此它无权在此纠纷中起诉或应诉。法院支持了管理团体的主张，X先生提出上诉。
艾克斯-普罗旺斯上诉法院（cour d'appel d'Aix-en-Provence）维持了原判。法院认定，窗户和天窗为私密房间（卧室、客厅）提供采光，而窗台板是这些窗户的附属物。法院还指出，外立面装饰（本案中不涉及）属于公共部分，但窗户本身是私密部分。因此，X先生对管理团体的诉讼不予受理：被告不适格。X先生随后向最高法院提起上诉。
最高法院在2020年9月10日的判决中驳回了上诉。法院赞同上诉法院的推理：窗户、天窗和窗台板构成私密部分，因为它们位于外墙但专供私密部分使用。因此，只能对相关共有人（开窗的共有人）提起诉讼，而不能起诉管理团体。
很少有人知道，除非共有产权规约另有规定，管理团体无权就影响私密部分的滋扰行为提起诉讼。本案中并无此类规定。因此，X先生必须单独针对共有人提起诉讼，这使得程序更加复杂。
法院的推理——详细解析
要理解这一判决，必须回顾共有产权中私密部分和公共部分的概念。1965年7月10日法律（第2条）将私密部分定义为专供某共有人使用的部分，而公共部分则供所有人使用。原则上，窗户属于外墙的一部分，而外墙是公共部分。然而，判例根据窗户的功能进行区分：如果窗户用于为私密房间提供采光，则被视为私密部分，因为它是该部分的附属物。
在本案中，最高法院适用了这一推理。法院认为，窗户和天窗为私密房间（卧室、客厅）提供采光，因此它们是私密部分。窗台板也是私密部分，因为它们是窗户的延伸。因此，管理团体无权就这些元素在法庭上起诉或应诉，因为私密部分的管理属于每位共有人的职责。
《法国民法典》第1240条（侵权责任）甚至未被援引，因为先决问题是诉讼的可受理性。法院仅确认，针对管理团体的诉讼因缺乏应诉资格而不予受理。换言之，管理团体并非正确的对话方。
这并非判例的逆转，而是对最高法院先前已确立解决方案的确认（例如，民事第三庭，2017年3月9日，编号 15-27.835）。法官保持一致性：私密部分与公共部分的区分对于确定谁可以提起诉讼至关重要。
但请注意：如果窗户是外立面装饰（如线脚），它们将属于公共部分。区别微妙但至关重要。在我的实践中，我曾遇到共有人未经授权修改窗户的案例，管理团体被错误起诉。务必核查争议元素的法律性质。
这对您意味着什么——具体而言
这一判决根据您的身份具有重要的实际意义：
- 对于共有产权房的毗邻业主（如X先生）：如果私密窗户对您的土地构成直接视野，您不能起诉管理团体。您必须确定相关共有人（其房间被采光的共有人）并亲自起诉他。如果共有人是公司或出租人，这可能很复杂。实践中，您可以要求管理代理人向您提供该部分的业主姓名（1965年法律第8-1条）。对于异常邻域滋扰，诉讼时效为30年，但需注意更短的时效（例如，持续性损害为5年）。
- 对于共有人：如果您开设了面向邻居的窗户，您需单独负责。确保遵守法定距离（直接视野1.90米，斜视视野0.60米，依据《法国民法典》第678条）。否则，您可能面临拆除诉讼和损害赔偿。戛纳的具体案例：一名共有人因邻居起诉被迫拆除一扇窗户，花费了5000欧元的工程费和2000欧元的赔偿金。
- 对于租户：您不直接负责，但可能遭受后果（使用干扰）。向业主报告任何视觉滋扰。如果业主是共有人，他必须采取行动。
- 对于管理代理人：这一判决保护了您：您无需对与私密部分相关的滋扰负责。但您必须告知共有人其义务。如果邻居起诉您，您可以提出不予受理。
总之，如果您处于这种情况，您必须首先确定争议元素是私密部分还是公共部分。为此，请查阅共有产权规约或咨询律师。选择错误的被告可能会浪费您的时间和金钱。
避免此类纠纷的四点建议
- 1. 开窗前检查距离：在进行任何工程前，咨询测量师或建筑师以遵守法定距离（直接视野1.90米）。在瓦尔博讷，一名业主在检查后不得不移动其窗户，从而避免了诉讼。
- 2. 查阅共有产权规约：在购买部分之前，仔细阅读规约。它可能将某些窗户归类为公共部分或施加限制。戛纳的一名购房者发现其部分的窗户属于公共部分，这阻止了他进行修改。
- 3. 发生冲突时，确定正确的被告：如果您是邻居，请向管理代理人索取相关部分共有人的身份。不要急于起诉管理团体。错误的诉讼可能被裁定不予受理，如本案所述。
- 4. 友好协商：在启动诉讼程序前，尝试调解。友好协议可以避免律师费（诉讼费用约1500至3000欧元）和拖延（通常需1至2年）。在格拉斯，邻居通过安装百叶窗找到了解决方案。
深入探讨：相关判例与趋势
本案是最高法院一贯立场的体现。例如，在2017年3月9日的一项判决（编号 15-27.835）中，最高法院已判定私密窗户是私密部分，管理团体无权起诉要求拆除。同样，2018年7月12日的一项判决（编号 17-21.356）明确，如果卷帘百叶窗配备的是私密窗户，则属于私密部分。
是否有分歧判决？实际上没有，但某些基层法官有时认为外立面窗户属于公共部分，因为它们参与外观。最高法院系统性地推翻了这种观点，确认了现行解决方案。
趋势稳定：元素是私密还是公共取决于其用途。未来，法律可能会澄清这些概念，但到目前为止，判例已牢固确立。因此，房地产专业人士在起草共有产权规约时必须保持警惕。
总结与后续步骤
以下是面临类似情况时的检查清单：
- 识别争议元素：窗户、天窗、窗台板？它是私密部分还是公共部分？查阅共有产权规约。
- 如果是私密部分：确定负责的共有人（向管理代理人查询）。对他提起诉讼，而非管理团体。
- 如果是公共部分：起诉管理团体，但需确认业主大会已授权该诉讼。
- 首先尝试协商：一封带有催告的挂号信可能足够。如失败，则向司法法院（tribunal judiciaire）起诉。
- 尽早咨询律师：以避免程序错误。在格拉斯，专业律师可帮助您分析情况。
常见问题解答：
- 我能否因私密窗户起诉管理团体？不能，如本案所述，该诉讼不予受理。
- 诉讼时效是多久？邻域滋扰为30年，但如果滋扰是持续性的，则为5年。
- 如果共有人身份不明怎么办？向管理代理人索要身份（法定义务）。
- 超伸的窗台板总是私密部分吗？是的，如果它们是私密窗户的附属物。
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