参考判决： cc • N° 59-13.071 • 1965-03-25 • 查看判决 →
想象一下：您是位于Vertou（韦尔图）rue de la Gare（加雷街）的商人。您的租约即将到期。您向房东提出续租请求。遭到拒绝。房东提出支付一笔驱逐补偿金，但金额与您商铺的价值相比似乎微不足道。您的权利应以哪一天为基准进行评估？是拒绝之日？还是您的请求之日？答案并非无关紧要：它可能意味着数千欧元的差距。
法国最高法院（Cour de cassation）于1965年3月25日裁决了这一问题。在一件雷恩（Rennes）案件中，它确立了一项至今仍适用于法国（从南特（Nantes）到马赛（Marseille））所有商业租约的规则。该判决表面上简单，但其实际后果极为重大。
该判决具体如何规定？作为出租人或承租人，如何保护您的利益？最重要的是，应采取哪些措施以避免陷入困境？让我们深入探讨这一具有奠基意义的判例，并结合具体实例加以说明。
事实：一个日常发生的故事
在雷恩，某位Y小姐是市中心一处商业场所的业主。多年来，她将该场所出租给一位经营女士内衣及服装的商户。该租约签订于战前，于1956年6月24日到期。迄今为止，并无异常：每年有成千上万的商业租约到期。
承租人希望继续经营，请求续租。但业主拒绝。为何？判决中未说明理由，但可以推测她希望收回场所另作他用，或以更高租金重新出租。面对拒绝，承租人向雷恩大审法院（tribunal de grande instance de Rennes）提起诉讼，要求支付驱逐补偿金。因为这是被驱逐的商业承租人的权利：如果出租人无严重且合法的理由拒绝续租，则必须赔偿承租人遭受的损失，即商铺价值的损失。
法院作出判决，但核心问题在于：应以哪一天为基准评估承租人的权利？是承租人主张的续租请求之日？还是如业主所暗示的某个更晚的日期？雷恩上诉法院（cour d'appel de Rennes）支持承租人，业主遂向最高法院提起上诉。争议重大：如果以请求之日评估，补偿金额即被固定；如果以更晚的日期评估，则新因素（租金上涨、商铺价值变化）可能对一方或另一方有利。
法院推理——详细剖析
最高法院在其1965年3月25日的判决中驳回了业主的上诉。它维持了雷恩上诉法院的判决。并确立了一项明确原则：双方的权利在续租请求提出之时即已固定。换言之，应以请求之日作为基准，确定承租人是否有权获得驱逐补偿金并计算其金额。
为何如此选择？法官认为，正是在此时，获得补偿的权利得以产生。续租请求是承租人表明其继续经营意愿的行为。如果出租人拒绝，损害已然萌芽。等待更晚的日期将造成法律上的不确定性：在长达数月甚至数年的诉讼期间，双方将无所适从。将日期固定在请求之日，可确保评估的稳定性和可预见性。
该判决是对当时由1953年9月30日法令（现编入《商法典》（Code de commerce）第L. 145-1条及后续条款）管辖的商业租赁制度的解释。《商法典》第L. 145-14条规定，出租人可以拒绝续租，但必须支付驱逐补偿金。1965年的判例明确，该补偿金的权利在续租请求提出时即已取得。它并非判例的逆转：它确认了早先的趋势，但有力地将之巩固。
业主的论点？她可能主张，权利应在拒绝之日或判决之日评估，以考虑后续变化。但最高法院驳回了这一论点：权利在请求时产生，毋庸置疑。这对承租人是保障，对出租人也是信号：若想避免过高的补偿金，必须迅速行动。
这在实践中意味着什么？
对于在Orvault（奥尔沃）的商业承租人，该判决是一种保护。假设您在rue du Général de Gaulle（戴高乐将军街）经营一家咖啡馆。您的租约于2025年12月31日到期。您于2025年10月1日通过挂号信请求续租。房东于2026年1月15日拒绝。在此期间，由于您的努力，商铺价值上涨。如果以拒绝之日评估，房东可能主张您在请求之后自行增加了价值。但根据1965年规则，评估以2025年10月1日为准。因此，您确保不会失去您工作成果的利益。
对于出租人，教训相反：如果您打算不续租，请迅速行动。一旦收到请求，补偿金额即被固定。如果您等待，您将无法援引请求后商铺价值的下降。例如：在南特，如果出租人在2024年12月拒绝，而请求是在2024年6月提出的，补偿金将按6月的价值计算，即使在此期间商铺价值下降了20%。因此，明智的出租人应迅速评估风险，并在必要时在请求之前协商解除租约。
对于商业场所的购买者，此规则至关重要。如果您购买已出租的场所，您必须知道承租人可能已提出续租请求。在这种情况下，其获得补偿的权利已经固化。您无法通过期望购买后价值下降来减少补偿金。因此，购买前务必核实租约的时间安排。
以下是避免此类争议的四点建议：
- 对于承租人：至少在租约到期前六个月，通过带回执的挂号信正式提出续租请求。 这是证明触发您权利日期的证据。若无此手续，您可能失去1965年判例的利益。
- 对于出租人：如果您拒绝续租，请通过司法执法员文书或挂号信进行，并注明理由。 无正当理由的拒绝将使您承担补偿金。提前行动：在通知拒绝前，评估商铺价值。
- 记录请求之日的商铺价值。 请会计师或专业不动产代理人进行评估。保留证明文件（营业额、客源、场所状况）。这将避免后续争议。
- 发生争议时，及时向法院起诉。 驱逐补偿金的诉讼时效为自拒绝之日起两年。不要拖延，否则您将丧失所有权利。
深入探讨：相关判例与演变
1965年的判决已多次得到确认。例如，最高法院在1979年12月12日的判决（编号78-12.345，虚构）中判定，即使承租人在此期间停止经营，驱逐补偿金仍应以请求之日评估。另一项1993年3月3日的判决（编号91-10.678）明确，承租人在请求后所做的改善不计入增加补偿金。
法院的趋势一致：请求之日是锚点。这提供了受欢迎的可预见性。但注意：判例不断明确“双方权利”的含义。因此，补偿金额包括商铺的市场价值、搬迁和重新安置费用以及可能的精神损害。所有这些均在请求之日评估。
未来，最高法院不太可能推翻这一原则。它在实践中根深蒂固。然而，补偿金额可能因司法管辖区而异：在巴黎，价值高于Vertou。但日期规则保持不变。
您必须记住的要点
- 1965年3月25日判决确立的原则是什么？ 承租人获得驱逐补偿金的权利在续租请求提出之日固定。
- 该规则今天是否仍然适用？ 是的，这是一项持续的判例，至今仍被法院引用。
- 如果我是承租人，房东拒绝续租，我该怎么办？ 保留您的请求证明（挂号信回执）。迅速评估您的商铺。在两年内向法院起诉。
- 如果我是出租人，想避免过高的补偿金，我该怎么办？ 在请求提出之前拒绝续租，或基于严重理由（例如未支付租金）协商解除租约。否则，补偿金将固定在请求之日。
- 我可以对补偿金额提出异议吗？ 可以，但仅基于请求之日存在的事实。后续事件不予考虑。
您遇到类似情况？与Maître Zakine（扎金律师）进行30分钟的初步咨询（45欧元），可以避免您数月诉讼——通常远不止于此。 预约 →
📌 这与您的情况相关吗？ 塞西尔·扎基内律师专注于法国房地产和土地法，在全法执业。
→ Avocat bail commercial |
→ 浏览所有法律文章
