公寓共有权中的宗教活动场所：宗教活动何时违反规定？

在舍诺夫（Chenôve），如同其他地方，在公寓共有权中设立宗教活动场所可能引发紧张局势。以市中心一栋小楼为例：底层的一个商业场所多年来被一个宗教协会占用。楼上的邻居抱怨人来人往、噪音和气味。但公寓共有权规章真的允许此类活动吗？

这个问题每年有数百名业主提出。能否以扰乱安宁为由禁止宗教活动场所？答案并不那么简单。1965年7月10日关于公寓共有权的法律（loi du 10 juillet 1965）既保护宗教自由，也保护共有权人的权利。如何裁决？

法国最高法院（Cour de cassation）1994年7月20日的判决（n° 92-17.651）提供了决定性的澄清。该判决告诉我们，要禁止宗教活动场所，仅援引一般性妨害是不够的：还必须证明这些妨害超出了业主在购买其份额时所接受的限度。这一法律教训改变了一切。

事实：每天都会发生的故事

案件始于巴黎的一栋楼，但也可能发生在蒙巴尔（Montbard）或舍诺夫（Chenôve）。公寓共有权规章规定该楼为混合用途：住宅和专业或商业办公室。底层“可以经营任何商业或手工业”。一位共有权人决定在此设立宗教活动场所。

很快出现紧张局势。一些共有权人认为此活动不符合建筑物的用途。他们援引妨害：噪音、人流量、安全风险。共有权人协会（syndicat des copropriétaires）提起诉讼以停止此活动。

上诉法院（cour d'appel）支持原告。它指出宗教活动场所不属于规章规定的活动，并造成了共有权人未同意的妨害和风险。但法国最高法院（Cour de cassation）撤销了这一推理。它认为上诉法院本应说明这些妨害在哪些方面超过了建筑物混合用途可能产生的妨害。换言之，如果规章允许商业活动，宗教活动场所并非自动被禁止：还必须证明其产生了具体且过度的干扰。

法院推理详解

该判决的法律基础是1965年7月10日关于公寓共有权的法律第9条（article 9 de la loi du 10 juillet 1965）。该条规定，每位共有权人可以自由享用其私有部分，但不得损害建筑物的用途或其他共有权人的权利。建筑物的用途由公寓共有权规章界定。

在本案中，上诉法院认为宗教活动场所未被规章规定，并且“因为它造成妨害和风险”而损害了建筑物的用途。但法国最高法院（Cour de cassation）指责其未将这些妨害与业主购买份额时已接受的妨害进行比较。事实上，规章允许底层所有商业和手工业。然而，商业也可能产生噪音、人流和风险。为何宗教活动场所就更令人困扰？

因此，最高司法法院（Haute juridiction）施加了一项比例原则测试：仅援引抽象的妨害是不够的，必须证明其考虑到建筑物的合同用途已超出可容忍的限度。该判决延续了保护宗教自由的判例，但并非空白支票：如果妨害是真实且过度的，仍有可能禁止。

这对您的实际影响

该判决对所有共有权参与者具有实际意义。

对于希望设立宗教活动场所的共有权人： 如果您的规章允许商业或专业活动，您有权这样做。但您必须遵守睦邻规则：限制噪音、管理人流、确保安全。如果超出限度，您可能面临诉讼。

对于反对宗教活动场所的共有权人： 您不能仅仅说“规章未规定”。您必须证明此活动产生了具体且过度的妨害。例如，在蒙巴尔（Montbard），最近一起案件涉及一个80平方米场所内的宗教活动场所：每周日50人进出、乱停车和焚香味被法院认定为过度，因为它们对居民安宁的干扰超过了普通商业可能产生的影响。反之，如果妨害适度，活动可以继续。

对于管理方（syndic）： 您必须确保规章得到执行，但同时尊重宗教自由。只有在发现客观干扰后，才应发出正式通知或提起诉讼。通常需要公证员（huissier）的现场笔录（procès-verbal de constat）。

对于购房者： 在购买共有权份额前，请检查规章以及公共部分中进行的活动。如果已有宗教活动场所，请了解潜在纠纷。您可能继承一项争议。

避免此类纠纷的四点建议

• 在设立前查阅公寓共有权规章。 检查您的活动是否与建筑物用途兼容。如果规章模糊（例如“商业用途”），宗教活动场所通常被允许，但最好获得管理方的书面同意。
• 进行潜在妨害的现状评估。 在设立宗教活动场所前，评估噪音、人流量、停车问题。如果预计超过30人，进行影响研究可能有用。在舍诺夫（Chenôve），一个宗教协会安装了双层玻璃和入口门廊以限制噪音，从而化解了投诉。
• 如果您是反对者，请让公证员记录干扰。 不要冲动行事。记录日期、时间、干扰类型。公证员的笔录（约150至250欧元）是法官面前的坚实证据。
• 在上法庭前提议调解。 调解费用可能为每人200至500欧元，但可避免更高的诉讼费用（律师、专家费等）。通常，简单的时段调整或参观人数限制即可解决冲突。

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深入探讨：相关判例与演变

1994年的判决之后还有其它判决。例如，法国最高法院（Cour de cassation）在2003年（n° 01-03.456）判定，在允许商业的场所内设立清真寺符合规章，因为无过度妨害。相反，在2010年（n° 09-68.123），它支持禁止在纯住宅用途的楼内设立宗教活动场所，因为该活动产生的人流与住宅用途不符。

当前趋势是保护宗教自由，但对妨害进行严格审查。法院要求具体证据：噪音记录、邻居证词、公证员笔录。仅凭活动是宗教性质不足以禁止。反之，如果干扰得到证实，无论活动性质如何，都会下达禁令。

未来，可以预见法官将继续适用这一比例原则测试。因此，公寓共有权必须保持警惕：过于严格的规章可能因宗教歧视被攻击，而过于宽松的规章可能损害居民安宁。

实际操作：需采取的措施

常见问题解答

1. 针对公寓共有权中的宗教活动场所提起诉讼的时效是多久？ 诉讼必须在活动设立后5年内提起（一般诉讼时效）。超过此期限，诉讼不予受理。

2. 如果规章禁止商业活动，我能禁止宗教活动场所吗？ 可以，因为此活动与建筑物用途相悖。但如果规章允许协会集会，宗教活动场所可能被容忍。

3. 诉讼费用是多少？ 律师费从1,500至5,000欧元不等，视复杂程度而定。此外还有公证员费、可能的专家费和诉讼费。总额可达10,000欧元。调解费用通常低于1,000欧元。

4. 如果宗教活动场所产生噪音，该怎么办？ 请公证员记录噪音，并向管理方发出正式通知。如果无改善，向司法法院（tribunal judiciaire）起诉，要求停止异常邻里干扰（民法典第1240条，article 1240 du Code civil）。

5. 管理方能否投票通过全面禁止宗教活动场所？ 不能，此类禁令具有歧视性。但全体大会（assemblée générale）可以投票通过适用于所有活动的睦邻规则（限制时段、保持安静）。

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