参考判决： cc • N° 20-16.354 • 2021-03-18 • 查看判决 →
想象一下：你即将在塞特港（Sète）购买梦想中的房子，那栋可以俯瞰港口的房子。公证人向你出示预售协议，你签字，一切看似完美。但几天后，银行拒绝贷款。你原本指望贷款条件（即如果未能获得融资则取消销售的条款）能起作用。然而，在协议中，放弃该条件的声明是电脑打印的，而非手写。那么，销售是否可撤销？这正是2021年3月18日最高法院审理的案件中所提出的问题。答案可能会让你惊讶。
这一判决（编号20-16.354）解决了一起买受人与出卖人之间的纠纷，纠纷围绕一个简单的手续：亲笔手写条款。此前，许多人认为任何对贷款条件的放弃都必须由买受人亲笔手写，否则无效。但最高法院表示：当预售协议是公证形式（即由公证人受理）时，这一要求不再适用。简而言之，买受人不能以缺少亲笔手写条款为由反悔。
那么，这对你（蒙彼利埃、阿格德（Agde）等地的不动产所有者、租户或专业人士）意味着什么？很多。这一判决保障了不动产交易的安全，避免了不必要的撤销。但注意，并非所有情况都允许。让我们一起来剖析这一判决：其事实、推理，以及最重要的是，你需要记住什么。
事实：一个每天都会发生的故事
X夫妇是一对住在阿格德的退休夫妇，想卖掉公寓，在塞特港买一栋房子。他们在公证人面前与买受人Y夫妇签署了一份预售协议。协议包含贷款条件（即只有买受人获得融资，销售才能进行）。但Y夫妇很快签署了协议的修正案，放弃了该条件。问题在于：放弃声明是打印的，而非手写。几个月后，买受人未能获得贷款，转而向出卖人主张：他们认为放弃声明因非手写而无效，因此贷款条件仍然有效。由于未能获得贷款，销售应视为无效。
出卖人则认为放弃声明有效，买受人有义务购买。纠纷首先提交至蒙彼利埃大审法庭（tribunal de grande instance de Montpellier），随后上诉至蒙彼利埃上诉法院（cour d'appel de Montpellier）。初审法官支持买受人：他们认为，根据原《消费法典》第L.312-17条，任何对贷款条件的放弃都必须包含亲笔手写条款，即使在公证文书中也是如此。因此销售被撤销。出卖人不满，向最高法院提起上诉。
在最高法院，辩论集中在一个具体问题上：亲笔手写条款的手续是否适用于公证预售协议？出卖人辩称，法律保护消费者，但公证文书已经提供了所有保障。买受人反驳说，法律并未区分。谁会胜出？
法院的推理——详细解读
最高法院撤销了上诉法院的判决。其依据是原《消费法典》第L.312-17条，该条规定，对于预售协议，贷款条件必须以书面形式提及，而放弃该条件必须由买受人亲笔手写。但最高法院明确指出，这一手续仅适用于私署协议（即没有公证人、在私人之间签署的协议）。对于公证预售协议，法律不作此要求。换句话说，亲笔手写条款是对非公证文书的保护，因为公证人已经保证了双方的理解和同意。
很少有人知道，这种解释是合乎逻辑的：第L.312-17条（现已由《消费法典》第L.313-41条取代）旨在保护私人之间交易中的非专业买受人，因为他们在交易中可能处于弱势地位。但在公证文书中，公证人有提供咨询和信息的义务。因此，最高法院认为额外的亲笔手写条款是多余的。因此，打印的放弃声明有效，贷款条件被解除。即使没有贷款，买受人也必须购买。
这一判决确认了此前的判例（特别是民事第三庭2016年6月9日判决，编号15-16.748）。这不是一个逆转，而是澄清了一个灰色地带。法官因此驳回了买受人的论点，即亲笔手写条款是一项适用于所有文书的公共秩序规则。不，法院说：它仅涉及私署文书。
这一判决确认了此前的判例（特别是民事第三庭2016年6月9日判决，编号15-16.748）。这不是一个逆转，而是澄清了一个灰色地带。法官因此驳回了买受人的论点，即亲笔手写条款是一项适用于所有文书的公共秩序规则。不，法院说：它仅涉及私署文书。
这对你意味着什么——具体而言
如果你在蒙彼利埃辖区内是出卖人或买受人，这一判决对法律安全是个好消息。以下是按角色划分的影响：
对于出卖人（房东或个人）： 你可以放心：如果你签署了公证预售协议，且买受人通过打印文书放弃贷款条件，该放弃声明有效。买受人不能以缺少亲笔手写条款为由反悔。具体例子：在阿格德，一位出卖人能够在买受人通过简单的打印信件放弃条件后强制销售。没有这一判决，他可能不得不退还定金并遭受损失。
对于买受人（未来业主）： 注意：如果你在公证文书中放弃了贷款条件，你就被最终约束。你不能以声明非手写为由反悔。因此，在放弃之前，确保你已获得贷款或能够以其他方式融资。一个错误可能代价高昂：在塞特港，一位买受人因不当反悔而被判支付房价10%的损害赔偿金。
对于公证人和专业人士： 这一判例保障了你的文书安全。你不必要求公证文书中的放弃声明采用亲笔手写形式。但你仍应告知双方后果。如果你遇到这种情况，应确保放弃声明清晰且无歧义，即使是打印形式。如有疑问，可要求签署一份单独的书面文件。
避免此类纠纷的四点建议
- 绝不要在获得贷款前放弃贷款条件：等待银行的正式批准。提前放弃会使你面临无融资购买的风险，并可能产生罚金。
- 所有预售协议均请公证人办理：公证文书比私署协议更能保护你。公证人会核实你的同意并提供建议。
- 要求放弃声明以书面形式签署，即使是打印的：形式不必手写，但必须注明日期并由双方签字。保留原件。
- 如对条款的有效性有疑问，在签署前咨询律师：快速咨询（通过Zakine律师所只需45欧元）可以避免昂贵的诉讼。
深入探讨：相关判例与演变
这一判决遵循了最高法院的一贯立场。早在2016年6月9日的一项判决（编号15-16.748）中，民事第三庭就裁定，公证预售协议不要求亲笔手写条款。最近，法院在2021年1月27日的一项判决（编号19-23.419）中确认了这一立场。趋势很明显：法官倾向于保障不动产交易的安全，并限制繁琐的手续。
但注意：这一规则仅适用于预售协议。对于其他文书，如不动产贷款合同，亲笔手写条款仍然是强制性的（《消费法典》第L.313-41条）。此外，如果协议是私署的，亲笔手写条款是强制性的。因此，不要一概而论。这对未来的意义是：法院将继续根据文书形式进行区分。对于专业人士，正确界定文书类型至关重要。
但注意：这一规则仅适用于预售协议。对于其他文书，如不动产贷款合同，亲笔手写条款仍然是强制性的（《消费法典》第L.313-41条）。此外，如果协议是私署的，亲笔手写条款是强制性的。因此，不要一概而论。这对未来的意义是：法院将继续根据文书形式进行区分。对于专业人士，正确界定文书类型至关重要。
常见问题
问：我可以通过电子邮件放弃贷款条件吗？
答：可以，如果预售协议是公证形式，书面形式可以是电子形式，但必须经过电子签名并遵守《民法典》的规定。但最好使用签名的纸质文件以避免争议。
问：如果我放弃了贷款条件但贷款被拒，该怎么办？
答：你有义务购买。你可以尝试与出卖人协商延期或寻找其他融资。否则，你可能面临损害赔偿金（通常为房价的10%）。请咨询律师。
问：这一判决是否适用于2021年之前签署的预售协议？
答：是的，因为它解释的是之前的法律。但请检查你文书的日期和具体条件。如有疑问，请寻求建议。
问：公证人可以拒绝起草打印的放弃声明吗？
答：不可以，但他必须告知你后果。如果他要求亲笔手写条款，那是出于过度谨慎，但并非强制要求。
问：公证预售协议和私署协议有什么区别？
答：公证预售协议由公证人受理，公证人保证日期、签名和同意。私署协议在私人之间签署，没有公证人。亲笔手写条款仅对后者是强制性的。
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