参考判决： cc • N° 63-10.545 • 1965-06-30 • 查看判决 →
想象一下，您在昂蒂布（Antibes）的Safranier街区拥有一栋漂亮的房子。多年来，您与邻居共享一堵墙，并且一直认为这堵墙是共有的（即您与邻居平等共有所有权）。有一天，您的邻居在没有咨询您的情况下开始进行加高工程（即增高墙体）。那么，加高部分的所有权归谁？您能否取得其共有权？
这个问题比人们想象的更为常见，触及邻里关系和房地产所有权的核心。无论是在格拉斯（Grasse）的老街区还是昂蒂布的住宅区，共有墙随处可见，而其管理可能很快成为冲突的根源。
法国最高法院（Cour de cassation）于1965年6月30日的判决为这一问题提供了明确的答案。它重申了《民法典》（Code civil）第661条具有普遍适用性：在大多数情况下，它允许取得隔墙的共有权，但有一个明确的例外。但这对您来说具体意味着什么？
事实：一个日常发生的故事
回到1965年。杜邦先生（M. Dupont）在格拉斯拥有一栋建筑，与南方房地产公司（Société Immobilière du Sud）共享一堵墙。这堵墙最初是私有墙（属于单一所有者），但在1906年通过协议，杜邦先生取得了其共有权。换句话说，他与邻居成为了这堵墙的共同所有者。
多年后，南方房地产公司决定加高这堵墙，即增高墙体以扩大其空间。该公司在没有要求杜邦先生分担费用的情况下进行了这些工程。工程完成后，杜邦先生希望取得加高部分的共有权。他提议支付其份额，认为《民法典》第661条赋予了他这一权利。
该公司拒绝，辩称该条在此特定情况下不适用。纠纷一直上诉到法院。初审法官（负责审查事实的法官）认为杜邦先生不能取得加高部分的共有权。但这符合法律吗？
杜邦先生向最高法院（Cour de cassation）提起上诉。他对第661条的解释提出异议。最高法院随后裁决了这一看似技术性但涉及法国数千名业主的纠纷。
法院的推理——详细解析
最高法院在1965年6月30日的判决中重申了一个基本原则：《民法典》第661条具有普遍适用性。该条规定：“任何毗邻墙体的所有者有权通过支付墙体建造费用的一半或欲使其共有部分费用的一半，使墙体全部或部分成为共有墙。”
简而言之，如果您的邻居拥有一堵私有墙，而您希望成为其共同所有者，您可以通过支付其价值的一半来实现。这被称为取得共有权。最高法院明确指出，这一权利是广泛的，适用于大多数情况。
但请注意：存在一个例外。最高法院重申，第661条不适用于第660条规定的情况，“即邻居未参与共有墙的加高，却希望取得加高部分的共有权”。换句话说，如果一堵墙已经是共有墙，而您的邻居在没有您参与的情况下加高了它，您不能自动取得加高部分的共有权。
在杜邦先生的案件中，初审法官在审查事实后认为他不能取得加高部分的共有权。最高法院确认了这一做法：它重申，初审法官应根据第660条调查共有权的价值，并自主（最终）评估案件的具体情况。
鲜为人知的是：这一判决确认了稳定的判例法。它并非创新，而是有力地重申了取得共有权的权利是广泛的，除非在共有墙加高这一特定假设下。
这对您的具体影响
如果您在格拉斯拥有一栋房子或在昂蒂布拥有一套公寓，这一判决具有非常实际的影响。让我们看一些具体例子。
对于出租业主（出租房产者）：想象您出租一栋带花园的房子。您的租户报告说邻居增高了一堵共有墙。根据这一判决，如果墙已经是共有的，而邻居单独加高了它，您不能取得加高部分的共有权。然而，如果墙是私有的，而邻居通过加高使其成为共有墙，您或许可以取得其共有权。在我的实践中，我遇到过一些案件，其中出租业主不得不赔偿租户，因为邻居在未遵守规则的情况下修改了共有墙。
对于租户：您不直接涉及共有权的取得（这是业主的事），但共有权纠纷可能影响您对住房的和平享用。如果对共有墙进行工程，请确保您的业主已同意。
对于购买者：在购买房产前，请检查共有墙的状态。未经邻居同意加高的墙可能引发昂贵的纠纷。在昂蒂布，我曾见过因墙体共有权不明确而受阻的购买交易。
对于共同所有者：在共同所有权中，单元之间的共有墙受相同规则约束。如果共同所有者未经其他所有者同意加高共有墙，可能面临诉讼。
在财务方面，取得墙体的共有权可能花费数千欧元。在格拉斯，对于一堵长10米、高2米的墙，根据材料不同，价值可能轻松达到5,000至10,000欧元。取得共有权需支付此金额的一半。
避免此类纠纷的四个建议
- 在任何购买或工程前，建立共有墙的双方确认状态报告。测量师可以认证墙体是共有还是私有。
- 在加高共有墙前，以书面形式咨询您的邻居。即使您单独资助工程，其同意可能是必要的，以避免未来对加高部分共有权的纠纷。
- 妥善保存所有与墙体相关的文件：公证文书、共有权协议、工程发票。在90%的纠纷中，缺乏书面证据会加剧情况。
- 如有疑问，在开始工程前咨询专业律师。预防性咨询比诉讼便宜。我曾见过业主为一堵价值8,000欧元的墙花费20,000欧元诉讼费用。
深入探讨：相关判例法及演变
1965年的判决属于稳定的判例法。早在1954年，最高法院就已重申第661条的普遍原则（Cass. civ. 3e, 1954年7月12日）。最近，在2018年，最高法院在一起涉及共有墙加高的案件中确认了这一做法（Cass. civ. 3e, 2018年3月15日, n° 16-25.418）。
法院的趋势是明确的：它们保护取得共有权的权利作为缓和邻里关系的手段，但严格适用第660条对已有共有墙加高的例外。这一区分至关重要，因为它平衡了所有者的权利。
未来，这一判例法仍然稳固。然而，随着建筑技术的演变以及昂蒂布和格拉斯等城市的城市化密集，可能会出现新问题，特别是涉及支撑技术设施（太阳能板、空调）的共有墙。
总结及后续步骤
常见问题解答——您的问题，我们的答案：
1. 我可以取得邻居单独建造的墙体的共有权吗？
是的，在大多数情况下，根据《民法典》第661条。您需支付其价值的一半。
2. 如果邻居未经我同意加高了已有共有墙呢？
不可以，根据第660条，在此特定情况下，您不能取得加高部分的共有权。
3. 如何证明墙体是共有的？
通过公证文书、书面协议，或在缺乏这些时，通过推定（如先前共同资助的工程）。
4. 采取行动的时限是多久？
诉讼时效（提起诉讼的时限）通常为自知晓干扰之日起5年。
5. 共有权诉讼费用是多少？
根据复杂程度，在3,000至15,000欧元之间，不包括专家费用和可能的赔偿。
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