参考判决： cc • N° 10-18.220 • 2011-06-08 • 查阅判决 →
想象您在瓦洛里（Vallauris）购买一套公寓，位于一个维护良好的共有产权建筑中。您查阅了所有文件，包括共有产权规章（规定共同生活规则的文件）。您发现了一条关于您单元的特别条款。您接受了它，签了字。但问题是：该条款从未经业主大会（assemblée générale）批准。它有效吗？您可以质疑它吗？
每年，在蓝色海岸（Côte d'Azur），数百名业主都会问这个问题。在格拉斯（Grasse）的老式住宅和瓦洛里（Vallauris）较新的建筑之间，非正式的规章修改很常见。一位业主说服邻居，在公证人处修改文件，事情就办成了。但这合法吗？
法国最高法院（Cour de cassation）在2011年6月8日的一项判决中明确回答：不。未经业主大会（assemblée générale）投票通过的共有产权规章修改是无效的，即使购买者已知晓。这项判决表面上技术性强，但对所有业主都有非常具体的后果。让我们看看原因。
事实：一个每天都会发生的故事
故事开始于一个分为多个单元（公寓或私有部分）的共有产权建筑。其中有四个特殊单元：单元33、34、35和面积较大的单元32。这些单元的业主决定修改共有产权规章，以纳入他们单元之间的地役权（附着于财产的权利或义务，如通行权）。
但请注意：他们没有召开业主大会（assemblée générale）。他们没有将这项修改提交给所有业主投票。相反，他们获得了相关业主的明确同意（书面且清晰的协议），并在公证人处记录了修改。这样，修改被纳入官方文件。
一段时间后，Y女士在同一共有产权建筑中购买了单元1和2。她在购买时知晓了这项规章修改。她知道单元32至35之间存在特殊地役权。然而，她决定质疑这项修改。她诉诸司法，要求宣布其“未写入”（即无效且无效果）。
一审法院支持了她的诉求。但上诉法院（cour d'appel）在单元32至35的业主上诉后，撤销了这一判决。上诉法院认为，既然Y女士在购买时知晓这项修改，且所有相关业主已在公证人处提出要求，她就不能质疑它。Y女士随后向最高法院（Cour de cassation）提起上诉。正是在这里，最高法院介入，撤销了上诉法院的判决。
法院的推理——剖析
最高法院（Cour de cassation）在其判决中回顾了1965年7月10日法律（loi du 10 juillet 1965）确立的共有产权基本规则。它具体引用了三个条款。
首先，第14条第3款。该条款规定：“共有产权规章可根据业主大会（assemblée générale）的决定进行修改。” 简而言之，任何修改必须由业主大会决定。这是一个强制性的形式条件。换句话说，没有业主大会，就没有有效的修改。就此打住。
其次，第17条第1款。它明确指出：“业主大会（assemblée générale）的决定由出席或代表的业主以多数票通过。” 因此，修改必须根据法律规定的多数规则投票通过。仅凭少数业主之间的简单协议，即使经过公证，也不足够。
最后，第43条。它规定：“共有产权规章中任何违反本法规定的条款被视为未写入。” 如果条款不遵守法律，它就是无效的。
上诉法院以Y女士知晓修改且已在公证人处记录为由，驳回了她的请求。但最高法院撤销了这一判决。为什么？因为上诉法院违反了这三个条款。它承认了一项未经业主大会（assemblée générale）投票通过的修改。Y女士是否知晓无关紧要。所有相关业主是否在公证人处提出要求也无关紧要。缺乏业主大会投票使修改非法，因此无效。
很少有人知道的是，购买者对条款的知晓并不能使其生效。最高法院（Cour de cassation）明确表示：业主大会（assemblée générale）的形式主义是强制性的。这是对所有业主的基本保护，确保建筑管理的透明度和民主性。
这对您意味着什么——具体而言
但这在您作为业主或购买者的生活中究竟改变了什么？让我们举些具体例子。
如果您是像Y女士这样的购买者：您在查阅销售文件时，发现规章中有一条奇怪的条款。例如，一项地役权要求您未来的公寓承担邻居管道的通过。该条款未经业主大会（assemblée générale）投票通过。即使卖家告知您，即使它出现在公证文书中，您也可以质疑它。在我的实践中，我遇到过格拉斯（Grasse）的购买者因此避免了繁重的地役权，仅仅因为修改是非法的。具体来说，如果您处于这种情况，您必须：1）在业主大会（assemblée générale）会议记录中核实该条款是否确实经过投票；2）如果没有，通过法院宣布其无效。提起诉讼的时效通常为自发现无效之日起5年。
如果您是希望修改规章的共有产权业主：您不能仅满足于邻居之间的协议。您必须召开业主大会（assemblée générale），将修改列入议程，并进行投票。例如，要在瓦洛里（Vallauris）的公共部分创建私人停车位，需要业主大会投票。否则，修改将无效，即使所有业主都同意。后果是什么？如果购买者质疑，您可能不得不恢复原状，费用可能高达数千欧元。
如果您是出租业主：非法修改可能影响您财产的价值或引发与租户的冲突。想象一下，一条条款禁止您在格拉斯（Grasse）出租的公寓中养宠物，但这项禁令未经投票。您的租户可以质疑它，而您在执行时将处于非法状态。
但请注意：这项判决并未质疑合法的修改。如果条款经业主大会（assemblée générale）投票通过，它就是有效的。知晓该条款的购买者不能仅仅因为不同意而质疑它。
避免此类纠纷的四个建议
- 系统核查业主大会（assemblée générale）会议记录：在购买或修改条款前，查阅会议记录以确保所有修改都经过投票。公证人或律师可以协助您。
- 要求任何修改都经业主大会（assemblée générale）投票：即使所有业主都同意，也要召开业主大会。这是确保修改有效性的唯一方式。成本？召集和撰写会议记录约150至300欧元，但这避免了更昂贵的诉讼。
- 记录所有业主间的协议：如果您达成非正式协议（例如，通行权），请书面确认并通过业主大会（assemblée générale）投票，使其对所有人（包括未来购买者）具有对抗效力。
- 如有疑问，咨询专业人士：房地产法律专业律师可以在30分钟内审查您的文件，告诉您条款是否有效。咨询费45欧元，与风险相比是微不足道的投资。
深入：相关判例和演变
这项判决符合一贯的判例。早在1999年3月3日的判决（n° 96-21.223）中，最高法院（Cour de cassation）就已重申“共有产权规章的修改必须由业主大会（assemblée générale）决定”。它确认了一条坚定的指导方针：业主大会的形式主义是不可改变的。
然而，一些先前的判决可能让人认为购买者对条款的知晓可以使不规范的修改生效。本案中的上诉法院遵循了这一逻辑。但最高法院消除了这种模糊性。它明确表示知晓不足够。这对法律安全是重要的演变。
这对未来意味着什么？法院将对遵守形式要求越来越严格。共有产权建筑必须在程序上严谨。对购买者来说，这是加强的保护：他们将更容易质疑非法条款。对卖家和业主来说，这是提醒：一切必须经业主大会（assemblée générale）投票。
您必须记住的要点
- 1. 共有产权规章的任何修改必须经业主大会（assemblée générale）投票通过。没有例外，即使所有业主都同意。
- 2. 购买者对修改的知晓不能使其生效。如果未经投票，它就是无效的，就此打住。
- 3. 购买前核查会议记录。要求提供最近3年的业主大会（assemblée générale）记录，查看条款是否被正式采纳。
- 4. 如需修改，召开业主大会（assemblée générale）。与撤销风险相比，成本微不足道。
- 5. 如果您发现非法条款，在5年内采取行动。咨询律师以宣布条款无效。
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