参考判决： cc • N° 66-13.187 • 1968-05-10 • 查阅判决 →
想象一下，您是圣文森特-德-蒂罗塞（Saint-Vincent-de-Tyrosse）一处房屋的业主。您决定出售它，与房地产经纪人签署了委托书，并设定了价格。一周后，您收到了一份看起来不错的报价，但您犹豫了：如果出现更好的买家怎么办？您还能改变主意吗？
每年，在朗德省（Landes），无论是米米藏（Mimizan）的度假屋还是蒙德马桑（Mont-de-Marsan）的商业地产，成千上万的业主都会问自己这个问题。当市场波动或似乎出现更好机会时，撤回的诱惑很大。
法国最高法院（Cour de cassation，最高司法机构）1968年5月10日的一项判决给出了明确的答案，但常被忽视：是的，出售要约通常可以撤回……除非在特定情况下。而这个情况对房地产交易至关重要。但这具体对您——业主、租户或专业人士——意味着什么？
事实：一个日常发生的故事
1968年，里维埃拉假日公司（Riviera Holiday）作为一处房产的所有者，委托一位名叫Y...的房地产经纪人独家销售该物业。换句话说，该公司承诺不自行出售或通过其他中介出售。经纪人很快找到了潜在买家，并代表其客户提出了报价。
但问题是：里维埃拉假日公司有疑虑。它想知道是否能获得更好的价格，或者出售是否真的合适。因此，它考虑撤回要约，认为在买家正式接受之前，它仍有权利这样做。
房地产经纪人却不这么认为。他为找到这个买家付出了努力，并认为公司已承诺维持其要约。为了迫使卖方履行，他通过执达员（huissier，负责正式送达法律文件的人员）向该民事房地产公司（société civile immobilière）发出催告函（sommation，一种要求某人采取行动的正式文件），要求其在公证人面前完成买卖契约。
纠纷一直闹到法院：经纪人和买家希望执行销售，而里维埃拉假日公司则坚称它可以自由撤回。这种情况完全可能发生在今天的米米藏（Mimizan），那里的度假屋市场存在季节性波动。
法院的推理——详细解析
法国最高法院（Cour de cassation）的法官们作出了一项判决（arrêt，上诉法院或最高法院的决定），确立了一个基本原则。他们首先回顾了一般规则：原则上，在要约被接受之前，出售要约可以撤回。这被称为撤回自由，基于《民法典》（Code civil）第1104条（确立了合同自由原则）。
但请注意：法官们增加了一个关键例外。他们说，如果发出要约的人明确承诺在一定期限内不撤回，则情况不同。简而言之，如果您作为业主，通过书面或口头方式承诺在特定期限内维持要约，您在该期限内不能再撤回。
在本案中，里维埃拉假日公司给予了房地产经纪人独家委托（mandat exclusif）。根据法院的观点，该委托构成了在委托期内不撤回要约的隐含承诺。因此，执达员的催告是合法的，公司必须履行其承诺。
鲜为人知的是，这项判决确认了先前的判例（jurisprudence，法院对特定问题的一系列裁决），而非革新。它依据了先前已确立此原则的判决（摘要中提到的第1和第2号判决）。但它有力地重申了这一点，特别是在房地产中日益普遍的独家委托背景下。
这对您的具体影响
如果您是考虑出售的业主（bailleur，出租物业者），这项判决有重大影响。假设您在米米藏（Mimizan）有一处房屋，以250,000欧元的价格通过房地产经纪人出售。您签署了一份为期三个月的独家委托。如果您在第一个月收到240,000欧元的报价，您不能说：“我撤回要约，等待更好的。”您已受约束。在我的实践中，我遇到过业主因这样撤回而不得不支付损害赔偿金（dommages-intérêts，为弥补损失而支付的金额）的案例。
如果您是买家，这项判决保护了您。想象您在圣文森特-德-蒂罗塞（Saint-Vincent-de-Tyrosse）找到了梦想中的房屋，价格为300,000欧元。您提出报价，卖方告诉您他将维持一个月。在这一个月内，您可以安心安排融资，无需担心卖方卖给他人。如果卖方改变主意，您该如何应对？您可以要求执行销售或索赔损害赔偿金。
对于房地产专业人士，这项判决增强了交易的安全性。拥有独家委托的经纪人知道卖方不能轻易“背信”。这也证明了委托书中常包含的违约条款（clause de dédit，撤回时的罚金）的合理性。在发生纠纷时，采取行动的时效（délais de prescription，超过此期限则无法提起诉讼）通常为自违约起五年，涉及金额可能达到数千欧元，甚至物业价值。
避免此类纠纷的四个建议
- 仔细阅读您的房地产委托书：签署前，检查它是否是独家委托及其期限。独家委托比普通委托更具约束力。
- 书面明确您的承诺：如果您向买家承诺将维持要约至特定日期，请将其写入书面文件，即使很简单。这可以避免误解。
- 在撤回前咨询律师：如果您有疑虑，快速咨询可以避免昂贵的诉讼。专业律师的费用通常低于损害赔偿金。
- 记录所有沟通：保留与经纪人或买家交换的电子邮件、短信或信件记录。在发生纠纷时，这些证据将非常宝贵。
深入探讨：相关判例及演变
这项1968年的判决属于一贯的判例脉络。在此之前，如法国最高法院（Cour de cassation）1964年1月15日的判决，已确立不撤回要约的承诺使其不可撤销。1968年后，判例继续沿此方向，特别是1998年10月20日的判决，明确了该承诺可以是隐含的，源于具体情况。
法院的趋势很明确：它们保护交易的安全性和当事人的诚信。即使间接承诺的卖方也必须遵守诺言。这对未来意味着什么？随着在线平台和数字化要约的发展，这个问题仍然具有现实意义。点击“我维持要约”可能产生重大的法律后果。
需记住的关键点
编号清单“如果……该怎么办”：
- 如果您是卖方并签署了独家委托：在委托期内，您不能撤回要约，除非买家同意。
- 如果您是买家且卖方撤回：检查他是否曾承诺维持要约。如果是，您可以要求执行销售或索赔损害赔偿金。
- 如果您是房地产经纪人：向卖方清楚解释独家委托的后果，并记录所有承诺。
- 如果发生纠纷：迅速行动，合同事项的诉讼时效（délais de prescription）为五年。
- 在所有情况下：优先使用书面形式和保持透明度，以避免意外。
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