参考判决： cc • N° 17-81.157 • 2018-01-16 • 查看判决 →
想象一下：您是Parentis-en-Born（法国朗德省）的业主，您获得了土地开发许可，并建造了两堵挡土墙。但是，城市规划部门巡查时发现这些墙未遵守一米的规定距离。您心想：别慌，我可以在工程结束前补正。错了！法国最高法院在2018年1月16日的判决（编号17-81.157）中裁定：违法行为自违法笔录制作之时即成立，无论后续是否补正。换句话说，施工过程中的违规无法补救。这项刑事判决提醒了城市规划法中的一项关键规则：严格遵守开发许可，否则将面临起诉。
事实：每天都会发生的故事
M. X是Parentis-en-Born一块土地的业主，他获得了开发许可，以进行土方工程和建造挡土墙。许可特别规定，墙体必须与相邻地块边界保持至少一米的距离。然而，在一次检查中，城市规划人员制作了违法笔录：他们发现建造的两堵墙位于地块边界上，违反了距离规定。M. X被起诉至轻罪法院（tribunal correctionnel）。他辩称，在工程竣工前，他已修改了墙体位置以符合许可。他认为，补正消除了违法行为。一审法院宣告M. X无罪，上诉法院维持原判。但检察院向最高法院提起上诉。最高法院撤销了上诉法院的判决：它重申，城市规划违法行为在违法笔录制作之时即告成立。无论工程后续是否补正，违规行为已经完成。案件被发回另一上诉法院重审。
法院推理——详细解析
最高法院依据《城市规划法典》（Code de l'urbanisme）第L. 480-4条（处罚违反城市规划规则的行为）以及一项原则：违法行为的客观要素以其被当局发现之时为准。简言之，法官不查看工程结束时是否合规，而是查看违法笔录制作时的情况。下级法院认为，在工程竣工前补正构成无罪理由。但最高法院驳回了这一观点：法律未规定施工期间补正可免责。这一推理确认了既定判例（法国最高法院刑事庭，2001年3月20日，编号00-84.358）。因此，这是确认而非推翻。M. X的论点（善意、迅速补正）被驳回：在城市规划刑法中，主观要素并非总是必要，补正不能消除已成立的违法行为。但请注意：本判决仅涉及工程竣工前发现的违法行为；若违法笔录在竣工后制作，情况则不同。
对您的实际影响
如果您是Saint-Paul-lès-Dax（法国朗德省）的待建土地业主，您必须从一开始就严格遵守开发许可。如果您违反规定建造会怎样？市政或国家工作人员可随时制作违法笔录。一旦笔录完成，您就构成违法，即使您之后在竣工前纠正。后果如何？最高可达120,000欧元的罚款（《城市规划法典》第L. 480-4条），甚至拆除不合规的建筑物（第L. 480-5条）。对于买方，这是一个在买卖承诺（promesse de vente）中需考虑的风险：如果卖方曾收到违法笔录，隐蔽瑕疵担保（garantie des vices cachés）可能适用。对于租户，违法行为可能影响物业的安全或使用。在我的执业中，我遇到过一些案件，业主以为补正就能解决问题，却仍然被判有罪。如果您处于这种情况，应立即咨询专业律师以评估救济途径（例如，质疑违法笔录的有效性）。
避免此类纠纷的四点建议
- 在开工前仔细阅读开发许可。检查距离、高度、材料要求。必要时请测量员协助。
- 拍摄每个关键阶段的施工照片。如遇检查，您可证明您遵守了许可，或证明违法笔录有误。
- 不要指望事后补正来逃避起诉。正如最高法院所言，违法行为在发现时即告成立。最好提前预防。
- 如有疑问，在开工前申请修改许可。如果您计划变更，应事先获得行政部门的同意。
深入探讨：相关判例与发展
本判决属于一贯的判例：最高法院此前已裁定，事后补正不消灭公诉权（法国最高法院刑事庭，2001年3月20日，已引用）。然而，法国最高行政法院（Conseil d'État）的一项判决（CE, 2015年7月27日，编号372195）承认，如果在判决前补正，可考虑避免拆除。这意味着，在刑事层面，违法行为仍然存在，但民事法官可能更宽容。因此，法院的倾向是严厉制裁初始违规，同时为执行恢复原状措施留有余地。未来，业主需保持警惕：尤其是在朗德省等紧张区域，检查日益增多。
总结与后续步骤
常见问题：
- 问：如果收到违法笔录该怎么办？ 答：不要慌张，但应咨询律师。未经建议不要匆忙补正。对违章的质疑期限为10天（违警罪）或30天（轻罪）。
- 问：能否与行政部门协商和解？ 答：在某些情况下，市长可在起诉前提出刑事和解（固定罚款）。但这并不能消除违法行为。
- 问：对买方有何风险？ 答：如果卖方曾收到违法笔录，买方可能面临拆除诉讼。买方应在买卖合同中要求担保。
- 问：即使补正，法官能否命令拆除？ 答：可以。如果补正发生在违法笔录之后，法官可能认为初始违规足以证明拆除合理。但这取决于具体情况。
- 问：诉讼费用多少？ 答：律师费根据复杂程度从1,500欧元到5,000欧元不等。初步咨询（Zakine律师为45欧元）可评估风险。
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