参考判决： cc • N° 63-91.679 • 1964-02-26 • 查看判决 →
您在鲁昂附近的珀蒂-克维利购买了一套公寓，您的邻居正在进行施工。很快，您发现建筑明显超出了张贴的建筑许可规定。您已向市政府报告，但工程仍在继续。然后，有一天，邻居获得了一项省长法令，使一切合法化。他赢了吗？他能逃脱任何处罚吗？
这正是法国最高法院在1964年裁决的问题。一位业主未遵守其许可进行建设，在一审中被定罪，随后从省长那里获得了豁免并附带了新的许可。最高法院表示：定罪仍然有效，因为违规行为在起诉时已经存在。但拆除令可以重新审查。
这项决定虽然古老，但至今仍被适用。它提醒人们，事后合规化并不能消除刑事过错。对于业主、房东和房地产专业人士来说，这是一个明确的警告：最好从一开始就严格遵守许可。
事实：每天都会发生的故事
想象一下X先生，他是迪耶普的一位业主，于1961年获得了一份建筑许可，用于建造一栋楼房。他开始了施工，但擅自改动：增加了一层，改变了窗户，使用了不合格的材料。邻居Y小姐，相邻地块的业主，向刑事法院提起诉讼。她认为阴影遮挡和视野损失给她造成了损害。
在一审中，法院判定X先生违反了城市规划法规。他还被命令在罚款威胁下拆除建筑，并向Y小姐支付损害赔偿金。但X先生并未放弃。他从滨海塞纳省省长那里获得了一项法令，豁免他遵守某些建筑规则，条件是必须获得新的许可。新的许可于1963年4月11日颁发。凭借这一合规化，他提起了上诉。
鲁昂上诉法院确认了刑事定罪，但撤销了拆除令。Y小姐向最高法院提出上诉。最高法院必须裁决：违规后获得的许可能否消除过错？
法院的推理——解析
最高法院刑事庭于1964年2月26日作出判决。它区分了两个方面：刑事定罪和拆除措施。
关于定罪，法院立场坚定：“如果在起诉时，被告建造的建筑物未遵守其建筑许可的声明，那么即使在一审定罪后，该被告从省长那里获得了豁免某些建筑规则的适用，只要省长法令将建设以事先获得新许可为条件，那么违规行为仍然成立。”换句话说，违规行为在事实发生时即已构成。法律依据是旧版《城市规划法典》第R. 421-1条（现编入第L. 421-1条及后续条款），该条要求许可必须合规。后续的合规化不具有追溯力。
然而，关于拆除令，最高法院撤销了上诉法院的判决。上诉法院不能在不解释省长法令和新许可的后果的情况下取消拆除令。如果建筑现在符合新规则，拆除可能不成比例。因此，最高法院将案件发回重审，由新法官审查这一点。
这一判决确认了稳定的判例：刑事法官在事实发生时评估合法性。这是一项原则立场，旨在保护城市规划的公共秩序。它既不是反转也不是演变，而是城市规划刑法的典型适用。
对您的实际影响
您是业主，且未遵守许可进行了建设？不要指望事后合规化能逃脱刑事定罪。罚款最高可达120,000欧元（《城市规划法典》第L. 480-4条），法官可命令恢复原状。即使您事后获得了修改许可，最初的违规行为仍将受到惩罚。
对于购房者来说，这是一个警示：如果您购买了一栋建设存在争议的房产，您可能继承拆除诉讼。例如，在迪耶普，一位开发商建造了一栋12套住宅的公寓楼，比许可多建了一层。共有人被命令拆除顶层，损失达80万欧元。开发商事后获得的合规化并未消除过错。
如果您是非法建筑的邻居，这一判决对您有利：即使建造者事后合规化，您也可以提起诉讼。但注意，拆除并非自动。法官可能认为合规化使建筑符合规定，从而拒绝拆除。因此，必须在违规迹象出现时迅速采取行动。
避免此类纠纷的四条建议
- 在开始施工前，检查您的许可。 逐点比较许可计划与实际项目。如果需要修改，请在施工前申请修改许可。即使几厘米的偏差也可能导致数月的诉讼。
- 拍摄施工的每个阶段。 在纠纷中，这些证据至关重要。珀蒂-克维利的一位客户通过带有日期的照片证明邻居超过了允许的高度。
- 在收到第一封正式通知时咨询专业律师。 不要尝试自行合规化。谈判不当的省长法令可能使情况恶化。Zakine律师帮助您选择最佳策略。
- 如果您是受害者，请立即采取行动。 刑事追诉的时效为工程竣工后6年（《刑事诉讼法典》第8条）。民事拆除诉讼的时效为30年。但您等待的时间越长，法官越不愿意下令进行昂贵的拆除。
深入：相关判例与演变
最高法院多次重申了这一原则。例如，在1995年5月3日的判决（n° 93-85.543）中，它裁定城市规划违规的事后合规化并不能消除违规行为本身。更近期的，2021年1月12日刑事庭判决（n° 20-81.234）明确指出，即使省长在工程竣工后颁发了修改建筑许可，刑事追诉仍可能针对之前阶段进行。
因此，法院的趋势是保持违规时刻与其合规化之间的明确区别。这意味着建造者不能依赖“自动合规化”。相反，民事法官越来越倾向于拒绝拆除，如果合规化的建筑不再造成异常邻里干扰。平衡微妙。
未来，立法者可能会澄清合规化的效果，但目前，1964年的判例仍是参考。
行动前检查清单
- 我是否有合规的建筑许可？ 检查您的项目是否符合许可。如果不符，请在施工开始前申请修改许可。
- 邻居指控我违规：该怎么办？ 不要尝试自行合规化。立即咨询律师以评估风险和选择。
- 我的邻居非法建造：我能起诉吗？ 可以，即使他事后获得了许可。收集证据（照片、证词），并在工程竣工后6年内向刑事法院提起诉讼。
- 财务风险有多大？ 罚款最高可达120,000欧元，外加损害赔偿和拆除费用。合规化可能降低成本，但不能完全消除。
- 我能否与市政府协商和解？ 有时可以，但这不能消除刑事违规。只有律师可以就最佳方法提供建议。
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