参考判决： cc • 编号 12-21.910 • 2013-07-10 • 查看判决 →
想象一下：您刚刚在阿尔特基什（Altkirch，上莱茵省）购买了一栋房子。一切似乎完美，但六个月后，您发现露台护栏很危险，甚至屋顶漏水。您得知卖方曾起诉施工方，但已放弃。您是否束手无策？您或许不知道，损害赔偿权可以自动转让给您，您无需重新启动程序。
这个问题每年有数百名业主提出。作为买方，能否就销售前已存在的缺陷向建筑商追责，即使卖方已提起诉讼？法国最高法院（Cour de cassation）在2013年的一项判决中做出了裁决，该判决已成为参考。答案是肯定的，但需要理解其机制。
在本文中，我将像在塞尔奈（Cernay）一起喝咖啡时那样解释这一判决。没有难懂的行话：每个术语都会解释。最重要的是，我会给您提供具体建议，以免您陷入困境。
事实：每天都会发生的故事
案件始于杜埃（Douai，北部省）的一起房地产买卖。一位我称之为杜邦先生的人购买了一栋建筑。很快，他发现了一些问题：阳台护栏存在制造和安装缺陷，不符合安全标准。杜邦先生随后依据一般合同责任（《法国民法典》第1147条，现为第1231-1条）对建筑商和技术控制公司Socotec提起诉讼。他在一审中胜诉，但杜埃上诉法院（cour d'appel de Douai）推翻了判决。杜邦先生向最高法院提起上诉，但在诉讼期间，他将房产卖给了一家公司。
问题随之而来：买方公司能否继续诉讼？建筑商和Socotec辩称不能：他们认为起诉权属于卖方个人，买卖并未转让该权利。但最高法院不同意这一观点。它重申了一个基本原则：伴随房产的损害赔偿权是出售物的附属权利。除非销售合同中有明确排除转让的条款，否则该权利自动转让给买方。
在本案中，合同对此未作规定。因此，最高法院撤销了杜埃上诉法院的判决，并将案件发回另一上诉法院重审。结论：即使卖方已提起诉讼，买方仍可继续诉讼或提起新的诉讼，针对相同的损害。
法院的推理——详解
要理解这一判决，必须掌握一个基本的法律机制：债权的转让。在法国法律中，出售物品时，也出售其附属物。例如，如果您出售带花园的房子，花园里的树木也包含在出售中，除非另有说明。同样，就建筑瑕疵请求赔偿的权利被视为房产的附属物。因此，它像影子一样跟随房产。
最高法院依据《法国民法典》第1240条（原第1382条），该条确立了民事责任原则：“任何人的行为致他人损害时，因其过错致损害发生的人应负责赔偿。”同时也依据第1147条（现第1231-1条）关于合同责任的规定。法官明确指出，除非合同另有约定，买卖并不导致建筑合同的转让，但它转让了因该合同未履行而产生的损害赔偿权。
这并非判例的逆转，而是确认。早在2004年的一项判决（民事第三庭，2004年3月17日，编号02-17.310）中，最高法院就已承认，瑕疵物品的买方可以依据隐蔽瑕疵担保向卖方提起诉讼，即使在买卖之后。本案将这一原则扩展至针对建筑商的直接诉讼。特殊之处在于，诉讼已由卖方提起。最高法院认为这并无影响：损害赔偿权是一种无形财产，像有形财产一样转让。
建筑商的论点是什么？他们辩称，诉讼权的转让需要在买卖契约中有明确条款，否则买方不具备资格。但最高法院驳回了这一论点：起诉权不是个人权利，而是所有权的附属物。因此，它依法自动转让。实际上，这意味着买方可以替代卖方参与正在进行的诉讼，或提起新的诉讼，即使卖方已获得判决（除非判决是终局的）。
## 这对您有什么实际影响
如果您是出租房产的业主：您在塞尔奈（Cernay）出租一套公寓，租户抱怨因施工缺陷导致的渗水。您曾在出售前起诉建筑商，但改变了主意并出售了房产。请放心：买方可以接手。您无需担心新业主失去机会。
如果您是买方：您刚在阿尔特基什（Altkirch）买了一栋房子，发现露台坍塌。卖方告诉您：“我曾起诉施工方，但上诉败诉，我放弃了。”您可以自行起诉。诉讼时效（十年期保修自工程验收起10年，一般合同责任自损害发现起5年）从知道损害时起算。但注意：如果卖方已获得终局判决（具有既判力），您不能推翻。2013年判决涉及的是诉讼仍在进行中的情况。
如果您是共有人：公共区域出现裂缝。业主委员会曾起诉开发商，但出售了部分单元。新共有人能否继续诉讼？可以，因为业主委员会代表所有先后共有人。但每个共有人个人也可以就专有部分提起诉讼。
一个具体例子：假设修复工程费用为50,000欧元。如果卖方放弃了诉讼，买方本需自掏腰包。得益于这一判例，买方可以追回这笔钱。但必须迅速行动：诉讼时效在运行。如果损害是明显的，您有5年时间从买卖之日起起诉。如果是隐蔽的，从发现之日起2年。
## 避免此类纠纷的四个建议
- 签署前检查买卖契约：查看是否有排除损害赔偿权转让的条款。如有，协商删除或要求降价。公证人可以提供建议。
- 进行深入的技术诊断：购买前，请专业人士（技术控制机构、建筑师）检查房产。在阿尔特基什（Altkirch），费用在500至1,500欧元之间，但可以避免数千欧元的工程费用。
- 保留所有与工程相关的文件：合同、发票、与建筑商的通信、专家报告。如果卖方已提起诉讼，要求其提供诉讼材料。这将使您更容易继续诉讼。
- 发现问题立即行动：不要拖延。一旦发现问题，通过挂号信通知卖方和建筑商。咨询专业律师，了解是否可以替代正在进行的诉讼。诉讼时效是您的敌人。
深入探讨：相关判例与演变
这一判决符合有利于买方的判例趋势。早在2008年，最高法院就已裁定，房产买方可以援引卖方签订的建筑工程合同（民事第三庭，2008年9月10日，编号07-15.949）。最近，在2019年，它将这一原则扩展至隐蔽瑕疵担保诉讼（民事第三庭，2019年4月4日，编号18-11.712）。
趋势明确：房地产法倾向于保护买方，将其视为链条中的薄弱环节。法院认为损害赔偿权是所有权的属性，不应因所有权变更而消失。这使建筑商承担责任，他们不能期望通过连续买卖来消灭责任。
未来，可以预期最高法院将继续沿着这一方向前进，可能要求非常明确的条款才能排除转让。实践中，公证人越来越多地起草标准条款以避免歧义。
总结与后续步骤
常见问题解答：
1. 如果我购买的房产存在瑕疵，而卖方已败诉，我能否起诉建筑商？
可以，如果判决不是终局的。如果卖方上诉败诉且未提起再审，您可以自行起诉，因为您不受针对卖方判决的约束。
2. 如果买卖契约包含我放弃对建筑商所有追索权的条款，该怎么办？
该条款如果是明确且无歧义的，则有效。如果该条款是滥用强加的，您必须在法庭上质疑。请咨询律师。
3. 诉讼时效是多久？
十年期保修（严重损害）：自工程验收起10年。一般合同责任：自知道损害起5年。注意：卖方提起诉讼可能中断时效。
4. 我需要通知卖方我打算起诉吗？
不是强制性的，但建议这样做。卖方可以通过提供文件帮助您。如果诉讼已在进行，您可以请求法官替代卖方。
5. 这一判决也适用于租赁吗？
不，它涉及买卖。对于租赁，承租人可以对出租人提起诉讼，但不能直接对建筑商，除非涉及安宁享用妨害。
您遇到类似情况？与Zakine律师进行30分钟的初步咨询（45欧元）可以避免数月的诉讼——通常更划算。 预约 →
📌 这与您的情况相关吗？ 塞西尔·扎基内律师专注于法国房地产和土地法，在全法执业。
→ Prendre rendez-vous pour une consultation |
→ 浏览所有法律文章
