参考判决： cc • N° 17-15.897 • 2018-06-21 • 查看判决 →
您是芒德利厄（Mandelieu）一间商铺的业主，发现地面倾斜，导致顾客进出困难。您考虑进行大规模工程，甚至拆除建筑物。但您的邻居认为更简单的改造就足够了。当解决方案出现分歧时该怎么办？
这正是最高法院最近裁决的一个案件所面临的问题。一位业主在诉讼中成功要求建筑商修复缺陷，但上诉法院拒绝下令完全拆除重建，尽管缺陷仅涉及底层。最高法院维持了这一决定。
但这对您具体意味着什么？该判决确认法官可以选择最经济的修复方式，即使业主要求更彻底的工程。以下是解释。
事实：一个日常发生的故事
X先生，安提布（Antibes）一栋建筑物的业主，在底层建造了一个商铺。但交付后，他发现地面不平：斜坡妨碍进入并影响商铺经营。他向法院起诉建筑商要求赔偿。司法鉴定专家提出了两个方案：要么获得市镇许可改造人行道以创建无障碍入口，要么降低商铺地板。但X先生要求完全拆除重建，认为只有这样才能彻底消除缺陷。
初审法院部分支持其请求，下令进行工程。但建筑商上诉后，艾克斯-普罗旺斯（Aix-en-Provence）上诉法院撤销了判决：拒绝下令拆除重建，认为缺陷仅影响商铺，且更有限的修复是可行的。X先生向最高法院提起上诉。
在最高法院，他主张上诉法院拒绝评估拆除重建成本违反了全面赔偿原则。但最高法院驳回其上诉，认为上诉法院并未拒绝评估损害：它只是在行使自由裁量权时认为完全拆除并非必要。
法院推理——详细解读
本案的法律依据是《法国民法典》（Code civil）第1240条（原第1382条），该条规定：“任何人的行为给他人造成损害时，因其过错致损害发生的人有义务赔偿。”在建筑法中，这意味着因过错造成缺陷的建筑商必须赔偿业主，使其恢复到缺陷未发生时的状态。这就是所谓的“全面赔偿”原则。
但注意：全面赔偿并不意味着业主可以要求任何类型的工程。法官对赔偿方式拥有最高裁量权。简言之，由法官根据具体情况决定部分修复工程是否足够，还是需要完全拆除重建。
在本案中，上诉法院认为缺陷（地面倾斜）仅涉及底层商铺，而非整个建筑物。而拆除并重建整栋建筑物与所遭受的损害相比不成比例。因此，法院驳回了X先生的请求，但并未否认损害的存在。换句话说，它承认存在缺陷，但认为所要求的解决方案并不恰当。
鲜为人知的是，法官也可以下令进行实物赔偿（工程）或，否则判给损害赔偿金。这里，上诉法院并未下令其他工程，因为X先生只要求拆除重建。他本可以附带提出其他方案，但他没有。因此最高法院维持了推理：法官没有义务批准业主所要求的赔偿方式，只要存在其他可能的方式。
对您的具体影响
对于出租人业主，此判决是一个警告：不要提出过于激进的赔偿要求而不设想替代方案。如果您因简单的通道缺陷要求拆除重建，法官可能驳回请求且不判给任何赔偿，因为缺乏附带请求。后果：您将空手而归，并需启动新的程序。
对于商业承租人，这意味着您不能要求不成比例的工程，即使缺陷给您带来不便。例如，如果您在安提布（Antibes）的店铺地面倾斜，您应接受改造工程（坡道、降低地板）而不是拆除建筑物。
对于买方，在诊断时要保持警惕。如果发现缺陷，确保修复方案是相称的。卖方可能倾向于最小化所需工程，但您可以根据合理修复的实际成本要求降价。
在我的实践中，我遇到过业主因轻微缺陷要求庞大工程的案件。法官对此非常敏感：他们不喜欢有人试图利用损害来获得由建筑商出资的重建。因此，请保持合理并提出多种方案。
避免此类纠纷的四个建议
- 缺陷出现时立即进行友好鉴定：在提起诉讼前，委托私人专家评估所需工程的范围。这将为您提供谈判的客观基础。
- 在诉状中提出替代请求：不要局限于单一方案。例如，主请求要求拆除重建，附带请求要求部分修复或损害赔偿金。
- 保留与建筑商的所有往来：信函、电子邮件、照片和鉴定报告是重要证据。如果建筑商拒绝修复，您可以证明已向其发出催告。
- 在采取任何行动前咨询专业律师：每个案件都是独特的。律师将帮助您选择最合适的策略（调解、司法鉴定、诉讼）并评估胜诉机会。
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深化：相关判例与演变
此判决符合最高法院的一贯趋势，即给予基层法官在赔偿方式上的广泛自由裁量权。在2013年5月15日的一项判决（n° 12-19.647）中，法院已判定如果修复工程足够，法官可以拒绝拆除建筑物。同样，在2015年2月4日的判决（n° 13-27.311）中，法院维持了下令部分修复而非完全重建的决定。
相反，如果缺陷使建筑物不适合居住或危险，法院可以下令拆除。一切取决于比例原则。未来，可以预见法官将对所要求工程的必要性提出更高要求，尤其是在建筑成本上涨的背景下。
要点总结
常见问题：
1. 如果缺陷影响商铺，我可以要求完全拆除重建我的建筑物吗？
不能自动要求。法官可能认为较轻的工程就足够了。您必须证明拆除是唯一可行的技术方案。
2. 如果我的建筑商拒绝修复缺陷，我该怎么办？
通过挂号信发出催告，然后向法院起诉。法院将下令司法鉴定以确定所需工程。
3. 提起诉讼的时效是多久？
在建筑领域，明显缺陷的诉讼时效为自工程接收之日起5年，严重缺陷（十年责任担保）为10年。
4. 我能否获得损害赔偿金代替工程？
可以，如果工程不可能或不成比例。法官可以判给您一笔相当于合理修复费用的款项。
5. 我必须聘请律师吗？
在普通法院（tribunal judiciaire）诉讼中，律师是强制性的。在保护诉讼法官（juge des contentieux de la protection，小额诉讼）面前，您可以自行辩护，但建议聘请律师。
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