公寓区分所有权费用的分摊：未经全体一致同意不得修改？

想象一下：您在穆然（Mougins）的一栋建于1970年代的住宅楼里拥有一套公寓。厌倦了不断飙升的集体供暖费用，您决定安装独立供暖。您以为可以摆脱这些费用，但物业继续向您收取您的那份。不公平，对吧？这正是1980年5月13日法国最高法院（Cour de cassation）审理的案件中的情景。

这一判决虽已超过四十年，但仍是区分所有权法（droit de la copropriété）的绝对参考。它回答了一个关键问题：能否单独修改由区分所有权规章（règlement de copropriété）确定的费用分摊？答案是否定的，除非有例外。换句话说，区分所有权人不能单方面决定不再支付某些费用，即使他改变了设备。

那么，如何使费用适应新情况？需要所有区分所有权人的同意？还是司法裁决？本文剖析了这一奠基性判决，并为您提供避免陷阱的关键。您将看到，解决方案是通过业主大会（assemblée générale, AG）或，否则，通过法院（tribunal）。

事实：每天都可能发生的故事

我们位于名为“拉封丹住宅楼”（résidence La Fontaine）的区分所有权物业中。一位我们称为L夫人的区分所有权人，患有重病。她多次向物业发出警告：集体供暖不适合她，出于医疗原因她必须安装独立供暖。她未经业主大会事先许可就这样做了。

物业方面继续向L夫人收取她那份集体供暖费用。L夫人拒绝支付，认为她不再使用中央供暖。区分所有权物业随后起诉她要求支付欠款。大审法院（tribunal de grande instance, TGI）支持L夫人，认为费用分摊应根据实际使用进行调整。

但区分所有权物业不甘示弱。它向最高法院提起上诉。案件一直打到最高法院，最高法院撤销了原判。对于最高司法机构来说，大审法院违反了1965年7月10日法律第11条（article 11 de la loi du 10 juillet 1965）。简而言之，只要业主大会或法官没有修改费用分摊，L夫人就必须支付集体供暖费用，即使她有自己的供暖系统。真是大逆转！

法院的推理——详细解读

最高法院依据1965年7月10日法律第11条。该文本是区分所有权法的支柱。它规定，由区分所有权规章（规范楼宇生活的文件）确定的费用分摊，只能经全体区分所有权人一致同意才能修改。为何如此严格？因为分摊系数（tantièmes）决定了每个人对公共费用的贡献。修改它，就是触及区分所有权物业的财务平衡。

然而，法律规定了两个例外，法院对此进行了提醒。第一个例外：如果工程（例如，安装集体供暖）以所需多数（通常是第26条的多数，即三分之二票数）通过，则这些工程所需的费用分摊修改可以以相同多数通过。第二个例外：如果业主大会未作决定，任何区分所有权人均可向大审法院（tribunal de grande instance, TGI）提起诉讼，以进行必要的重新分摊。

在本案中，大审法院驳回了区分所有权物业的付款请求，而未确认费用分摊已由业主大会或司法裁决修改。最高法院批评了这一推理：法官不能自行修改分摊。他必须首先检查业主大会是否已作出决定，或者区分所有权人是否已向法院提起诉讼。简而言之，L夫人自行连接独立供暖的决定，并不能免除她的费用，只要集体未确认变更。

很少有人知道，这一判决自1980年以来一直保持不变。它已被许多后续判决确认。最高法院因此保护了区分所有权物业预算的稳定性。但请注意：此规则适用于一般费用，但特殊费用（电梯、热水等）存在细微差别。

## 这对您意味着什么——具体而言

如果您是区分所有权人：您不能单独决定不再支付某项费用，即使您不再使用该服务。例如，如果您在格拉斯（Grasse）的一栋有集体供暖的区分所有权物业中拆除了暖气片，您仍需承担供暖费用。要改变分摊，您必须获得业主大会的决定（根据修改类型所需的多数）或，如果失败，向法院起诉。

如果您是出租业主（propriétaire bailleur）：请保持警惕。如果您的租户未经授权安装独立供暖，您可能会因未支付费用而被物业起诉。在我的实践中，我遇到过一些案件，租户更换供暖系统后，出租业主需要支付多年的欠款。

如果您是购房者：在购买房产前，请检查区分所有权规章。有些单元的系数相对于其用途可能高估。如果您计划进行可能改变费用分摊的工程（如安装独立供暖），请在买卖契约中设置条款，要求卖方获得业主大会的同意。

数字示例：在穆然，一栋有20个单元和集体供暖的区分所有权物业。一位区分所有权人安装了一台独立热泵。集体供暖费用每年10,000欧元。他的份额是500欧元。如果他拒绝支付，物业可以索要5年的欠款，即2,500欧元，加上诉讼费用。通过业主大会修改分摊只需花费几百欧元的公证人或律师费，远少于诉讼。

避免此类纠纷的四个建议

• 在进行改变集体设备使用的工程之前，请咨询物业和业主大会。 要求将决议列入议程，以获得授权，并在必要时修改费用分摊。
• 如果您安装独立供暖，请通过执法员（huissier）证明您未使用集体供暖。 如果您需要向法院起诉以修改分摊，这可以作为证据。
• 如果业主大会拒绝修改分摊，不要等待：在5年内向司法法院（tribunal judiciaire，前大审法院）起诉。 如果出现新情况（用途改变、工程等）使得重新分摊成为必要，法官可以命令重新分摊。
• 对于物业管理人员：在每次业主大会投票修改分摊后，更新区分所有权规章。 确保费用催缴单与现行系数一致，以避免争议。

深入探讨：相关判例与演变

1980年的判决已被多次确认。例如，在1988年11月3日的一项判决（n° 87-12.100）中，最高法院判定，为安装电梯而修改费用分摊，必须经全体一致同意，除非该修改是为以多数通过的工程所必需。另一个例子：2008年7月9日的一项判决（n° 07-15.682）明确指出，取消集体服务（如供暖）需要全体一致决定才能修改费用分摊。

因此，法院的倾向非常保护分摊系数的稳定性。然而，自2014年ALUR法律以来，立法者放宽了某些规则。例如，安装单独热水表可以以简单多数决定，热水费用的分摊可以以相同多数修改。但对于供暖，1980年的规则仍然有效。在实践中，法院越来越开放于受到损害的区分所有权人提起个人诉讼，特别是如果业主大会滥用权利拒绝修改分摊。

总结与后续步骤

常见问题：

• 如果我安装了独立供暖，可以拒绝支付集体供暖费用吗？ 不能，只要费用分摊未被业主大会或法官修改。您必须继续支付，然后通过诉讼要求退还多付的款项。
• 如何修改费用分摊？ 您必须首先要求将一项决议列入业主大会议程。如果未达到所需多数，您可以向司法法院起诉。
• 修改费用分摊需要多少多数？ 原则上，全体一致。但如果修改是为以第26条多数（三分之二票数）通过的工程所必需，则该多数足够。
• 起诉的期限是多久？ 您有5年时间，从事件发生（例如，安装独立供暖）起算，要求修改分摊。超过此期限，您可能因时效而丧失权利。
• 如果物业拒绝就此议题召开业主大会怎么办？ 您可以以紧急程序（référé）向司法法院院长起诉，要求指定一名临时代理人（mandataire ad hoc）召开业主大会。

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