参考判决： cc • 编号 09-11.027 • 2009-11-10 • 查看判决 →
想象一下：您是Petit-Quevilly一套公寓的业主，多年来一直租给一个安静的家庭。有一天，您的租户接待了一位堂兄，噪音滋扰开始了。您发出正式通知，但无济于事。出租人能否因单纯居住者造成的干扰而要求解除租约并驱逐？每年，在鲁昂（Rouen）管辖范围内，数百名业主都会问这个问题。
法国最高法院在2009年11月10日的一项判决（编号09-11.027）中给出了关键答案。它提醒，租户不仅对自己的行为负责，也对所接待的人员负责。如果初审法官（juges du fond）未能查明滋扰行为是否由被接待者实施，其判决将缺乏法律依据。
换句话说，业主不能因为租户并非直接有过错而面临拒绝解除租约的结果，除非事先核实了接待关系。这一裁决加强了对出租人在邻里纠纷方面的保护。
事实：一个每天都会发生的故事
在本案中，一对夫妻作为住房租户，被出租人以违反安静使用房屋义务为由起诉解除租约。理由是什么？由第三方造成的反复滋扰（噪音、喧闹）。业主是Mont-Saint-Aignan的一位个人，他已忍无可忍：邻居投诉，楼宇的安宁受到破坏。
在上诉法院，法官驳回了请求。他们认为，不能要求夫妻二人对未明确由其负责的人造成的滋扰承担责任。然而，出租人坚持认为，滋扰者是被承租人接待的。上诉法院没有核实这一关键点。
业主向最高法院提起上诉。他主张，《法国民法典》第1735条（该条规定，承租人对其家中人员造成的损坏和损失负责）规定了结果义务。最高法院支持他的观点：由于未查明滋扰者是否被接待，上诉法院的判决缺乏法律依据。案件被发回另一法院重审。
法院的推理——详细解析
最高法院依据《法国民法典》第1735条。这一常被忽视的条款规定，承租人（租户）对其家中人员造成的损坏和损失负责。这些人员是谁？所有住在他屋顶下的人：配偶、子女，也包括被接待的朋友、家政人员，甚至次承租人。
在本判决中，最高法院提醒，法官必须系统性地核实滋扰者是否是租户家中人员。如果是，承租人的责任即被追究，无论他是否亲自实施了滋扰行为。这是一种近乎自动的义务：租户必须对被接待者的行为负责。
上诉法院此前认为夫妻二人没有责任，却未考虑接待问题。致命错误：最高法院撤销了判决。它并未说必然存在责任，而是说初审法官必须就此点说明理由。在本案中，他们没有这样做，因此判决被撤销。
这一裁决确认了既定的判例法：出租人无需证明租户的个人过错，只需证明接待关系。一旦确立此关系，租户只能通过证明不可抗力或出租人的过错（这很少见）来免责。
对您的实际影响
如果您是出租人业主：现在您可以更轻松地对被接待者造成滋扰的租户采取行动。不再无能为力！但是，您必须证明滋扰行为确实由被接待者实施。如何证明？通过邻居证词、派出所记录、警察笔录或与租户的书面往来。例如，如果您在Mont-Saint-Aignan的租户接待了每晚开派对的侄子学生，您可以在发出正式通知未果后要求解除租约。
如果您是租户：您对您的客人负责。未经出租人同意长期接待他人不仅可能违反租约（个人使用条款），还可能使您对滋扰承担责任。若发生干扰，您可能面临租约解除和损害赔偿。请保持警惕：如果滋扰严重（侮辱、威胁、夜间喧闹），单次事件可能就足够了。
如果您是共有人：这一判例有助于您向物业委员会施压，要求其对吵闹的租户采取行动。物业委员会可以向出租人发出正式通知，出租人再向租户发出正式通知。若无效，共有人可以基于异常邻里干扰提起诉讼。
示例：Petit-Quevilly的一名租户接待了一位朋友，该朋友造成噪音滋扰长达3个月。出租人在诉讼期间遭受了1,500欧元的租金损失（月租500欧元）。根据该判决，他可以在6个月内获得解除租约，而不是18个月，从而节省6,000欧元的未付租金。
避免此类纠纷的四点建议
- 在租约中插入接待条款：规定任何被接待超过15天的人必须向出租人申报。若未遵守，租户对造成的滋扰负责。
- 记录滋扰情况：保持事件日志，保留邻居证词、投诉电子邮件和警察笔录。书面证据至关重要。
- 通过挂号信发出正式通知：首先致函租户，要求其停止滋扰。保留回执。若无改变，发出第二次正式通知并威胁解除租约。
- 在出现初步迹象时咨询律师：不要让情况恶化。及时咨询可评估成功几率并启动适当程序（紧急审理或实体审理）。
深入探讨：相关判例与演变
这一判决属于一贯的系列。早在2004年（民事第三庭，2004年3月10日，编号02-20.001），最高法院就已判定租户对其次承租人的行为负责。最近，在2016年7月6日的判决（编号15-21.402）中，它将此责任扩大到善意占有人（如同居伴侣）造成的滋扰。
趋势明确：法官保护邻居的休息权和房屋的安宁享用。租户是安宁的保证人，即使对非其亲自实施的行为也是如此。这意味着，未来业主可以更安心地采取行动，但租户也必须对接待的人员更加警惕。
但注意：最高法院始终要求证明接待关系。如果滋扰者是单纯的临时访客（例如送货员），租户的责任不会被追究。
实际操作：该怎么做
希望因滋扰解除租约的业主清单：
- 收集证据：证词、投诉、必要时由执法员（huissier）出具的笔录。
- 查明滋扰者身份并证明其被接待（租户声明、证词、以其名义开具的账单）。
- 向租户发出正式通知，要求其在15天内停止滋扰。
- 若持续，以紧急审理或实体审理方式起诉，要求解除租约和驱逐。
- 就遭受的损害（安宁享用损失、租金损失）要求损害赔偿。
常见问题：
- 如果我的租户未经我同意接待他人，我可以解除租约吗？ 可以，如果此人造成滋扰或违反了个人使用条款。但仅接待行为本身并不总是足以解除租约；必须存在损害。
- 如果租户否认滋扰者被接待，该怎么办？ 您必须通过一切方式证明接待关系（证词、银行对账单、由执法员确认的在场情况）。
- 采取行动的期限是多久？ 紧急审理程序可在2至4个月内获得裁决。实体审理则需要12至18个月。事先发出正式通知可加速程序。
- 我可以要求损害赔偿吗？ 可以，针对安宁享用损失、租金损失或诉讼费用。金额取决于持续时间和严重程度。
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