参考判决： cc • N° 17-20.121 • 2018-07-05 • 查看判决 →
想象一下，您在尼斯（Nice），刚刚买下了一套可以俯瞰天使湾（Baie des Anges）的漂亮公寓。您在公证人（notaire）处签署了公证书（acte authentique），和家人一起搬了进去，并开始梦想未来的装修。但是，当您想把地下室改造成生活空间时，却发现建筑许可证（permis de construire）并未涵盖此项改造。更糟糕的是：卖方的代表曾向您保证一切合规。该怎么办？该找谁？
这种情况在蔚蓝海岸（Côte d'Azur）地区很常见，那里的房地产压力有时会促使人们走捷径，而法国最高司法机构刚刚给出了明确的答复。法国最高法院（Cour de cassation）在2018年7月5日的一项判决（arrêt）中，重申了一条基本规则：房地产的卖方对其代表的欺诈行为（manœuvres dolosives）（即故意欺骗）负责，即使卖方本人对此并不知情。
但这具体对您——业主、租户或房地产专业人士——意味着什么？这项判决如何保护买方免受关于建筑许可证和装修的虚假信息影响？我们将一起剖析，并结合我在格拉斯（Grasse）司法管辖区（ressort de Grasse）的实践，从尼斯到勒卡内（Le Cannet）的具体案例进行说明。
事实：一个每天都在发生的故事
这个故事就像我们地区的许多其他故事一样开始。马丁夫妇（为保护匿名性，姓名已更改）是一对来自巴黎的退休夫妇，决定在尼斯购买一套别墅，以便在那里度过阳光明媚的冬天。他们被一套带有地下室和锅炉房的房产迷住了，该房产由卖方杜布瓦先生（M. Dubois）委托的房地产经纪人（agent immobilier）展示。
在参观期间，经纪人自豪地向他们展示了地下室的装修，并向他们保证一切都完全符合规定，且建筑许可证已涵盖。他甚至向他们出示了一份显示这些装修的文件。放心后，马丁夫妇签署了买卖合同（acte de vente）并搬了进去。
几个月后，他们希望扩大外部停车场并进一步装修木制露台，于是咨询了一位建筑师。结果令人震惊：建筑师发现1991年获得的建筑许可证并未涉及地下室的装修。更糟的是，尼斯（Nice）的城市规划部门（services d'urbanisme）确认这些装修不合法。
马丁夫妇随后将卖方杜布瓦先生告上法庭。他们指控其代表——房地产经纪人——实施了欺诈行为（manœuvres dolosives），向他们隐瞒了装修不合规的事实。但上诉法院（cour d'appel）驳回了他们的请求，认为没有证据表明杜布瓦先生知道其经纪人提供的虚假信息。
正是在这个阶段，案件提交到了法国最高法院（Cour de cassation），该法院将给所有房地产参与者上一堂重要的法律课。
法院的推理——剖析
法国最高法院（Cour de cassation）在其2018年7月5日的判决中，撤销了上诉法院的判决。其推理基于法国法律的一项基本原则：委托人（commettant）对其雇员（préposés）的过错负责。换句话说，当您委托某人以您的名义行事时，您需承担其行为的后果。
法官们重申，《民法典》（Code civil）第1240条（规定因自身过错造成损害须赔偿）在此完全适用。但他们更进一步：明确指出卖方代表的欺诈行为（manœuvres dolosives）——该代表并非合同的第三方（即他确实代表卖方行事）——将导致卖方承担责任。无论卖方是否知晓这些欺骗行为，都无关紧要。
简而言之，最高法院确立了一个关键区别。被委托的代表（此处为房地产经纪人）并非简单的第三方：他是卖方的延伸。因此，他的行为可归责于卖方，即使卖方本人并无过错。这是对先前判例（jurisprudence）的有力确认，保护买方免受信息不对称的风险。
在此案中，上诉法院犯了一个法律错误，要求证明卖方知晓虚假信息。最高法院予以纠正：只要代表在其委托范围内实施了欺诈行为，卖方即须负责。就此定论。
鲜为人知的是：即使卖方是善意的（de bonne foi），此解决方案也适用。对买方——在合同关系中通常被视为弱势方——的保护，优先于卖方对其代表行为可能存在的不知情。
这对您的具体影响——实际层面
但这具体对您的日常生活有何改变？让我们按不同角色，结合我们地区的实际数字，来看一些具体例子。
如果您是买方：这项判决为您提供了更多保护。假设在勒卡内（Le Cannet），您购买了一套带装修露台的公寓。经纪人向您保证一切合规，但购买后您发现露台侵占了公共区域。在此判决之前，需要证明卖方知情。现在，只需证明其代表欺骗了您。诉讼时效？您自发现瑕疵（vice）之日起有5年时间采取行动。涉及金额？在蔚蓝海岸，使不合规露台合法化的费用根据情况可能在15,000至40,000欧元之间。
如果您是卖方：请注意！您必须谨慎选择您的代表。在我的实践中，我遇到过一些案例，尼斯的卖方因其经纪人对居住面积（surface habitable）的夸大陈述而承担责任。建议：要求您的代理人（mandataires）仔细核实所有信息，特别是关于建筑许可证和装修的信息。
如果您是租户：这项判决间接关系到您。业主在您搬走后发现隐藏瑕疵（vices cachés）时，将更容易向原卖方追责，这可能会影响您们的关系。如果您处于这种情况，应保留所有关于房产状况的沟通记录。
如果您是房地产专业人士：经纪人、公证人、测量师，这项判决加强了您的责任。关于建筑许可证或装修的错误现在可能直接导致您的卖方客户承担责任。如何应对？务必向相关市政厅（mairies）核实城市规划文件。
避免此类纠纷的四个建议
- 亲自核实建筑许可证：不要轻信口头承诺。前往市政厅或在线查阅城市规划档案。在尼斯，城市规划部门（service urbanisme）提供免费的规划证书（certificats d'urbanisme），其中会注明现有的许可。
- 要求您的代表提供书面文件：如果您是卖方，请让您的经纪人签署一份文件，证明其已核实装修的合规性。如果您是买方，请就敏感点（如装修地下室、扩建部分、游泳池）要求书面保证。
- 聘请独立的专业人士：在进行任何重大交易之前，付费请建筑师或检测员（diagnostiqueur）核实装修的合规性。在滨海阿尔卑斯省（Alpes-Maritimes）的平均费用：根据面积，500至1,500欧元。
- 保留所有证据：电子邮件、短信、宣传册、看房记录。在纠纷中，这些要素将有助于确定代表的欺诈行为。
深入探讨：相关判例及演变
这项判决符合有利于买方的判例趋势。早在2013年，法国最高法院（Cour de cassation）（判决 n° 12-20.238）就曾裁定，卖方对其公证人（notaire）关于地役权（servitudes）的错误信息负责。逻辑类似：代表使其委托人（mandant）承担责任。
然而，2010年的一项先前判决（arrêt n° 09-66.103）显示出一种更严格的方法，有时要求证明卖方的共谋。因此，2018年的判决标志着对买方保护的澄清和加强。
这对未来意味着什么？法院可能会对以不知情其代理人行为为借口的卖方更加严厉。趋势是整个房地产链的责任都在加强。
根据我在格拉斯（Grasse）和蒙德马桑（Mont-de-Marsan）的实践观察，初审法官（juges du fond）已经在严格执行这一原则。最近，一家法院（tribunal）判决戛纳（Cannes）的一位别墅卖方因其经纪人对游泳池面积的虚假陈述而承担责任，尽管该卖方声称从未参观过该房产！
采取行动前的清单
如果您已购买并发现不合规：
- 收集代表声明的所有证据（宣传册、电子邮件、如合法则包括录音）。
- 咨询建筑师或工程办公室，获取详细的技术报告（费用：300-800欧元）。
- 核实诉讼时效：您自发现瑕疵之日起有5年时间提起责任诉讼。
- 评估损害：合规化工程成本 + 房产可能的贬值损失。
- 在发出任何催告函（mise en demeure）之前，咨询专业律师，评估您的胜诉机会。
如果您是卖方并委托代表：
- 选择投保职业责任险（responsabilité civile professionnelle）的专业人士。
- 向其提供您拥有的所有文件（建筑许可证、工程发票）。
- 要求其亲自向主管部门核实。
- 在委托书（mandat）中加入针对错误陈述的保证条款。
- 保留您的代表提供给买方的所有文件的副本。
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